قیمت مسکن حداقل 150 درصد افزایش خواهد یافت | اتاق خبر
کد خبر: 39172
تاریخ انتشار: 17 فروردین 1392 - 16:18
قانون- بیت‌ا... ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن و عضو هیات علمی دانشگاه تهران معتقد است در بهترین شرایط قیمت مسکن در سال جاری رشدی 150 درصدی را تجربه خواهد کرد . این کارشناس ارشد حوزه مسکن با تاکید بر اینکه باید در تحلیل شرایط اقتصاد ، سیطره بیش از پیش سیاست را بر فضای کشور مد نظر قرار داد، گفت: با توجه به فضای سیاسی کشور و همچنین پیش رو بودن انتخابات نمی‌توان به طور دقیق و یک‌جانبه مسئله را تحلیل کرد و باید با توجه به مولفه‌های متعدد بازار را بررسی کرد. پیش بینی‌ها درباره افزایش قیمت مسکن در حالی ارائه می‌شود که به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک بازار مسکن در شرایطی رکودی به سر می‌برد و هنوز خرید و فروش در این بازار بسیار اندک است . بازار مسکن ایران همواره یکی از بازارهای مهم مقصد برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود و با وجود تمامی سیاست‌های اجرا شده در این بازار به دلیل وجود فاصله میان عرضه و تقاضا بازار مسکن ایران همواره روندی رو به رشد را تجربه کرده و سهم هزینه مسکن در سبد خانوار ایرانی بسیار بالاتر از سهم این هزینه در جهان است . در حالی که در بسیاری از کشورها وام مسکن 75 درصد قیمت مسکن را پوشش می‌دهد در ایران تسهیلات مسکن نمی‌تواند حتی بیست درصد قیمت خانه را پوشش دهد و افزایش قابل توجه قیمت خرید واحدهای مسکونی سبب رشد مهارگسیخته قیمت اجاره‌بها نیز شده است. بیت‌ا... ستاریان درباره بازار مسکن ایران در سال 1392 توضیحاتی ارائه کرده که در پی می‌آید: آقای ستاریان شما قبلا پیش بینی کرده بودید قیمت مسکن در سال 1392 چهار برابر می‌شود، فکر می‌کنید واقعا مسکن با یک انفجار عجیب و غریب در سال جاری روبه‌روست؟ باید قبل از هر چیز توضیحاتی در این زمینه ارائه کنم . من اصلا چنین پیش‌بینی‌ای نداشتم . فکر می‌کنم اشتباهی صورت گرفته است. تحلیل من این است که با توجه به افزایش نرخ ارز در سال گذشته، قیمت مسکن در سال جاری تحت هر شرایطی رو به افزایش خواهد بود . حالا با توجه به آمار و ارقام این مسئله را توضیح می‌دهم . ببینید در سال گذشته قیمت ارز 200 درصد افزایش یافت و به حدود 3500 تا 4 هزار تومان رسید . مسکن حدود 30 تا 40 درصد از این افزایش قیمت را جذب کرده است و طبیعتا در ماه‌های پیش رو تاثیرپذیری این بازار از بازار ارز بیشتر احساس خواهد شد. در ضمن باید توجه داشت در سال جاری سیاست بیش از پیش بر اقتصاد سیطره خواهد داشت و با توجه به پیش‌رو بودن انتخابات باید شرایط مختلفی را برای کل اقتصاد و بازار مسکن مد نظر قرار داد. فارغ از سیطره سیاسی بر اقتصاد و مشکلات حاشیه‌ای بازار مسکن ایران در چه موقعیتی است؟ تولید مسکن مهر آیا توانسته است تا حدی شکاف میان عرضه و تقاضا را پر کند؟ جواب کلی من به این سوال منفی است . حدود 4.5 میلیون نفر برای دریافت مسکن مهر ثبت‌نام کردند و در طول 5 سال گذشته مسکن مهر بر بازار کلی مسکن سیطره روانی داشته است نه سیطره واقعی .دولت در این سال‌ها نتوانست به تعهدات خود در این حوزه عمل کند . به عنوان مثال شاهد بودیم که دولت بارها اعلام کرده است تا پایان دوره کاری‌اش حدود دو میلیون مسکن ساخته شده را تحویل خواهد داد در حالی که آمار تحویل مسکن به سختی به 200 هزار واحد می‌رسد . این یعنی شکست سیاست‌هایی از قبیل تولید انبوه مسکن در قالب مسکن مهر.از سوی دیگر در این دوره زمانی هر سال بین 600 تا 700 هزار ازدواج صورت گرفته است. حال با توجه به ضریب استهلاک و تخریب و... می‌بینیم که تولید مسکن اصلا جوابگوی این تقاضا نیست . سوالی که در این میان پیش می‌آید چرایی کاهش تولید مسکن در بخشی غیر از مسکن مهر است . چرا با وجودی که می‌شد پیش‌بینی کرد که مسکن مهر نتواند به موقع تحویل متقاضیان شود، تولید مسکن کاهش یافته است؟ اتفاقا این کاهش محصول سیاست‌های تبلیغی دولت برای مسکن مهر است. خب دولت مدام اعلام می‌کند که قرار است تا فلان تاریخ میلیونی مسکن تحویل دهد.همین باعث می‌شود سازنده و تولید‌کننده دست از سرمایه‌گذاری در این بازار بردارد. توجه داشته باشید که سازندگان مسکن در ایران، سازندگان حرفه‌ای نیستند.هر فردی منزل مسکونی خود را تخریب می‌کند تا بتواند 4 واحد، 8 واحد یا 10 واحد بسازد.پس این افراد با شنیدن این آمارها نگران می‌شوند که مبادا سرمایه هایشان در این بازار برنگردد.سازنده‌ای که حرفه‌ای است و تحلیل اقتصاد دارد، یعنی سازنده غیر فردی، در همین مدت نیز در این بازار فعالیت کرده است . بسیاری از دست‌اندرکاران بازار مسکن معتقدند بازار مسکن راکد است و این رکود حتی به کاهش قیمت نیز منجر شده است،فکر می‌کنید این وضعیت پابرجا باشد؟ اصلا. رکودی که در بازار وجود دارد، به دلیل نبود خریدار نیست.این فروشندگان هستند که بازار را راکد کرده‌اند و به دلیل ترس از آینده و انتظارات تورمی خود ، نسبت به فروش واحدهایشان اقدام نمی‌کنند.همه در ماه‌های پایانی سال گذشته دست از فروش کشیده‌اند و احتمالا این رکود تا خرداد ماه نیز تداوم خواهد یافت اما ویژگی رکود فعلی این است که از سوی فروشندگان ایجاد شده است و نه به دلیل کمبود خریدار. گفتید باید شرایط مختلف را در سال جاری مد نظر داشت.شما با توجه به وضعیت بازار مسکن چه سناریوهایی را در این بازار پیش‌بینی می‌کنید؟ من فکر می‌کنم اگر دولتی قوی روی کار بیاید که بتواند قیمت ارز را در محدوده 3500 تا 4 هزار تومان نگه دارد ، قیمت مسکن حدود 150 درصد افزایش خواهد یافت . یعنی سرمایه هایی که به بازار ارز رفته بود دوباره به ریال تبدیل می‌شود و به بازار مسکن وارد می‌شود.اما اگر دولتی که روی کار می‌آید از پس کنترل بازار ارز بر نیاید و قیمت ارز دوباره دستخوش افزایش شود، آن وقت است که نمی‌شود تحلیلی درباره بازار مسکن و هر بازار دیگری داشت وباید توجه داشت که بازار غیر قابل پیش بینی می‌شود . طرح‌هایی مانند دریافت مالیات از خانه‌های خالی و ... در این میان چه جایگاهی دارد؟ این موضوع کاملا بی اساس است. اصلا طرح مسئله خانه‌های خالی یک نوع فرافکنی است. تعداد خانه‌های خالی ایران به هیچ روی بیش از استانداردهای بین‌المللی نیست . بین 4 تا 7 درصد خانه خالی در شهرهای مختلف ایران وجود دارد که رقمی طبیعی و نرمال است. کسی هم نمی‌تواند با هیچ طرحی ضریب خانه‌های خالی را از این رقم پایین‌تر بیاورد. دولت وقتی می‌تواند مدعی موضوع خانه‌های خالی شود، که عرضه و تقاضا به هم نزدیک شده باشد و نرخ اجاره آن قدر پایین باشد که کسی از اجاره دادن خانه سودی نبرد.در حقیقت وقتی اجاره خانه نتواند هزینه‌های همان خانه را تامین کند، افراد ترجیح می‌دهند به جای اجاره دادن خانه، آن را خالی نگه‌دارند. این مسئله اصلا در مورد ایران صدق نمی‌کند. در ایران که اجاره یک خانه دو برابر یک حقوق است، چطور ممکن است افراد ترجیح دهند خانه‌هایشان را اجاره ندهند.این ضریب خانه‌های خالی کاملا طبیعی است و برخی افراد هستند که در شهرهای توریستی خانه دارند و این امکان را دارند که یک واحد را برای سر زدن گاه و بیگاه خود نگه دارند اما این رقم اصلا در حد و اندازه‌ای نیست که بازار مسکن را به هم بریزد.
کلید واژه ها :
مطالب مرتبط
نظرات
ADS
ADS
پربازدید