به گزارش اتاق خبر، واحدهايي که تزريق آنها به بازار ميتواند بخش مهمي از تقاضا را پوشش دهد. بر همين اساس هفته گذشته نمايندگان مجلس يازدهم که بهتازگي فعاليت خود را آغاز کردهاند کليات طرح دو فوريتي اصلاح قانون مالياتهاي مستقيم براي اخذ ماليات از خانههاي خالي را از مرحله تصويب گذراندند. با اينکه هدف از تصويب و احتمالا اجراي اين طرح افزايش عرضه و ايجاد تعادل قيمتي در بازار مسکن عنوان شده، اما کارشناسان به ابهامات مختلفي اشاره ميکنند که ازجمله آن نحوه شناسايي اين نوع خانهها و شکاف قيمتي و متراژي اغلب اين واحدها با تقاضاي بازار است. در اين زمينه «آرمان ملي» گفتوگويي با مهدي سلطانمحمدي، تحليلگر اقتصاد مسکن، انجام داده است که در ادامه ميخوانيد.
اخذ ماليات از خانههاي خالي چه تاثيري بر بازار مسکن ميگذارد؟
طرح اخذ ماليات از خانههاي خالي را از دو بعد ميتوان مورد بررسي قرار داد. يک مورد به هدف سامانبخشي بازار مسکن، بهويژه بخش اجاره و رشد عرضه ملکهاي استيجاري است؛ ديگري مربوط به افزايش درآمدهاي ماليات دولت. اگر از زاويه اول به موضوع نگاه کنيم، ابتدا بايد آمار دقيقي از تعداد خانههاي خالي کشور به دست آورد و آيا اين طرح کمکي به افزايش توزيع مسکن استيجاري ميکند يا خير؟ البته نحوه شناسايي اين خانهها ابهام ديگري است که در اين طرح به چشم ميخورد. قانون اخذ ماليات از خانههاي خالي حدود دو سال پيش در مجلس تصويب شد، منتهي هنوز به مرحله اجرا نرسيده؛ چراکه امکان شناسايي خانههاي خالي ميسر نيست. آماري هم که در اين باره منتشر شده نشان ميدهد حدود 5/2 ميليون خانه خالي در کشور وجود دارد مربوط به سال 95 و آخرين سرشماري نفوس و مسکن است که اکنون چهار سال از آن سال ميگذرد. گذشته از اين، آمارگيري از طريق سرشماري روش مناسبي براي شمارش خانههاي خالي به حساب نميآيد. زيرا ممکن است در هنگام مراجعه ماموران سرشماري افراد يا خانوادهها در منزل حضور نداشته باشند و در اين صورت ماموران اين واحدها را جزو خانههاي خالي به شمار ميآورند. اين روش تفاوت قابلتوجهي با تمامشماري دقيق خانههاي خالي دارد. بايد توجه داشت که تعداد خانههاي خالي بستگي زيادي به شرايط بازار دارد و در مقاطع و فصول مختلف تغيير ميکند. علاوه بر اين وجود هشت درصد خانههاي خالي در مناطق شهري امري طبيعي است در تمام جهان ديده ميشود. سال 95 که تعداد خانههاي خالي دو ميليون و 500 هزار واحد برآورد شد، بازار در شرايط رکودي قرار داشت؛ در شرايط رکودي همواره تعداد اين نوع واحدها افزايش مييابد.
آيا شناسايي خانههاي خالي قابل اجراست؟
قرار بود سامانهاي در اين زمينه طراحي شود و بهويژه وزارت راهوشهرسازي مدتها طراحي اين سامانه را پيگيري کرد. چندي پيش هم اين وزارتخانه اعلام کرد سامانه مورد نظر طراحي شده و در اختيار وزارت امور اقتصادي و دارايي قرار گرفته است. با اين حال وزارت دارايي هنوز دادههاي اين سامانه را قابل استناد نميداند و سامانه به مرحله اجرا نرسيده است.
نظر شما درباره نحوه تعيين تعرفه مالياتي اين خانهها چيست؟
متاسفانه قبل از اينکه تکليف قانون قبلي تعيين شود، نمايندگان مجلس قانون ديگري را از تصويب گذراندهاند که اين امر باعث تعدد مقررات در اين بخش ميشود که جاي تفسير را براي قانون باز ميگذارد. در بعضي از بخشها تعرفه ماليات نسبت به قانون قبلي بشدت افزايش يافته و حتي رشد 50 برابري تعرفهها هم مشاهده ميشود. زيرا تعرفه ماليات قانون قبلي بر اساس درصدي از ماليات محاسبه ميشد، اما در قانون جديد ضريبي از مبلغ اجاره مسکن ملاک عمل قرار ميگيرد.
به نظر شما اين قانون به مرحله اجرا ميرسد يا مثل قوانين قبلي مربوط به اين بخش به حاشيه ميرود؟
تمهيداتي در نظر گرفته شده تا تمام خانههاي خالي مورد شناسايي قرار بگيرند. هنوز درباره اجراي قوانين ترديدهايي وجود دارد و نميتوان با اطمينان از اجراي موفق آن سخن گفت. شايد بهتر بود که نمايندگان اجازه ميدادند همان قانون قبلي ادامه پيدا کند و همان را به سر مقصود ميرسانند. دو سال از قانون قبلي ميگذرد و هنوز نتوانستهاند آن را اجرايي کنند. اين نشان ميدهد که مشکلات عديدهاي در بخش خانههاي خالي وجود دارد که بهرغم تصويب قوانين، هنوز به مرحله عملياتي نرسيده است. حال با قوانين جديد دولت و مجلس دوباره به سرخط بازگشتهاند و فقط ميخواهند آزمون و خطاي جديدي را به اجرا بگذارند. اين امر نشان ميدهد که مسائل چندان به شکل کارشناسيشده و تخصصي مورد بررسي قرار نميگيرد و برخي از تصميمگيران به شکل احساسي با موضوعات کلان برخورد ميکنند.
درنهايت اينکه آيا ممکن است صاحبان خانههاي خالي در رقابت با دولت و مجلس قرار بگيرند و زير بار قوانين تحميلي و دستوري نروند؟
مداخلات در بازار اجاره مسکن شايد در کوتاهمدت پاسخگو باشد، اما رفتهرفته اثرات منفي برخوردهاي دستوري خود را نمايان ميسازد. همين حالا بازار اجاره مسکن از کمبود شديد عرضه رنج ميبرد؛ اگر بنا باشد سختگيريهاي بيشتري به موجران تحميل شود، مالکان مسکن انگيزه خود را از دست داده و ترجيح ميدهند که خود را درگير قوانين جديد و پرابهام نکنند. وقتي قانوني تصويب و يا بخشنامهاي ابلاغ ميشود بايد تمام جوانب امر را سنجيد. بهعنوان مثال زماني که سقف قيمتي براي افزايش اجارهبها تعيين ميشود، شايد در ظاهر به نفع مستاجران باشد، اما موجران را دچار محدوديت ميکند و اين محدوديت موجران در نهايت به زيان اجارهنشينان تمام ميشود. براي مثال صاحبخانه براي اينکه سقف افزايش 25 درصدي اجاره را رعايت نکند، عذر مستاجر قبلي را ميخواهد و با نرخهاي بالاتري آگهي اجارهدهي واحد خود را منتشر ميکند. آمار نشان ميدهد که امروز حدود 43 درصد خانههاي پايتخت اجارهاي هستند؛ رقمي که در شهرهاي ديگر به حدود 30 درصد ميرسد. اين رقم قابلتوجهي است، پس دولت و مجلس نبايد با تصميمات خود عرضه را تهديد کنند. زماني که عرضه محدودتر شود، طبيعتا قيمتها روند افزايشي به خود ميگيرند. البته در اجراي تمامي اين مصوبات ابهامات و پرسشهاي فراواني وجود دارد؛ اما اگر به مرحله اجرا هم برسند، از لحاظ کارشناسي، تخصصي نيستند.