افزایش تقاضا منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد | اتاق خبر
کد خبر: 75542
تاریخ انتشار: 10 شهریور 1393 - 13:24
آرمان –بانک مرکزی، راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن و افزایش وام خرید مسکن را منوط به بررسی‌های کارشناسی دانست. بر این اساس به دلیل وجود برخی سوالات درخصوص طرح‌ پیشنهادی راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن به بررسی این طرح در گفت‌وگو با کارشناسان پرداختیم. افزایش تقاضا در بازار مسکن آلبرت بغازیان، اقتصاددان با اشاره به اینکه رکودی که هم‌اکنون در بخش مسکن وجود دارد، بیشتر به هزینه‌ها برمی‌گردد به «آرمان» گفت:‌ در واقع چون قیمت تمام شده مسکن افزایش یافته است، بنابراین عرضه گران‌تر شده و بالطبع تقاضا کاهش یافته است. اقدامی که هم‌اکنون درحال انجام است، ایجاد تقاضاست. یعنی با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن تقاضا را در بازار مسکن با دادن وام، افزایش خواهیم داد. در این حالت افراد روانه بازار مسکن خواهند شد. البته این درحالی است که این امر کاهش قیمتی را به دنبال نخواهد داشت. وی در ادامه افزود:‌ اعتقاد من بر این است که در حال حاضر نباید دخالتی در بازار مسکن داشت و باید وام‌های را در اختیار انبوه‌سازان و سازندگان مسکن قرار داد تا اقدام به ساخت مسکن ارزان قیمت کنند. البته در این راستا باید نظارت کامل وجود داشته باشد تا وامی که به انبوه‌سازان پرداخت می‌شود، روی قیمت تمام‌شده مسکن اثر سوء نداشته باشد و منجر به ساخت مسکن ارزان شود. در این صورت خریدار با توجه به وامی که دریافت کرده مورد حمایت قرار می‌گیرد. وام در اختیار انبوه‌سازان قرار گیرد این اقتصاددان با اشاره به اینکه درحال حاضر اقدام به افزایش تقاضا کردیم به «آرمان» گفت: این افزایش تقاضا، قیمت مسکن را افزایش خواهد داد و سبب می‌شود خریدار با همین مقداری وامی که دریافت کرده، توانایی مسکن مورد نظر خود را نداشته باشد. به‌طور مثال فردی که 30 میلیون تومان وام برای خرید مسکن دریافت کرده، باید بابت افزایش قیمتی که درنتیجه افزایش تقاضا بوجود آمده، همان 30 میلیون تومان وام دریافتی را هزینه کند. در این حالت بدهکار خواهد شد. به نظر می‌رسد اگر وام در احتیار سازندگان قرار بگیرد، می‌توانند مسکن را ارزان‌تر تهیه کنند. در این صورت توان خرید افراد برای خرید مسکن افزایش خواهد یافت. بغازیان در ادامه گفت: معتقدم ایجاد هرگونه صندوق یا ایجاد منابع نه‌تنها قیمت مسکن را کاهش نخواهد داد بلکه قیمت مسکن را افزایش خواهد داد. نرخ سود وام مشخص شود وی در ادامه افزود: اگر مبلغی وامی که در نظر گرفته شده بالای 30 میلیون تومان باشد و بازپرداخت آن 4 سال باشد، اقساط پرداختی آن بیش از یک میلیون تومان خواهد بود. بنابراین باید نرخ سود وام 14 تا 15 درصد در نظر گرفته شود. البته هنوز نرخ سود وام هم مشخص نشده است که بخواهیم قضاوت کنیم که اقساط پرداختی زیر یک میلیون تومان خواهد بود. مگر بتوان از طریق این وام خانه‌های چند سال ساخت را خریداری کرد. البته با توجه اینکه نرخ سود بانکی 22‌درصد است و اگر قرار باشد که نرخ سود این وام 15 درصد در نظر گرفته شود بعید به نظر می‌رسد که دولت توانایی بازپرداخت مابه‌التفاوت آن را داشته باشد. چرا دولت در وام ازدواج نیز دچار مشکل شده است و بانک‌ها اگر قرار باشد اموال مازادشان را بفروشند ممکن چند سال طول بکشد. به هیمن خاطر منابع مالی وجود ندارد و دولت بدهکار خواهد شد. وی با اشاره به اینکه گفته می‌شود رکود در بخش مسکن رخ داده است، به آرمان گفت: البته رکود در بخش مسکن برمی‌گردد به رکودی که در اقتصاد کشور حاکم است. چراکه احمدی‌نژاد معتقد بود که اقتصاد کشور دچار رکود نشده است. اما دولت یازدهم به این واقعیت اعتراف کرد. لذا این افزایش قیمتی که در مسکن شاهد هستیم، در واقع به افزایش قیمت در مصالح ساختمانی، شیرآلات و دیگر صنایع وابسته به بخش مسکن برمی‌گردد. از طرف دیگر شاهد احتکار مسکن از سوی برخی انبوه‌سازان و سازندگان مسکن در کشور هستیم که به خاطر سود بیشتر حاضر به فروش واحدهای خالی خود نیستند که این امر سبب شده، رکود در بخش مسکن را شاهد باشیم. در این راستا نباید در بازار دخالت کرد تا فروشندگان مجبور شوند که قیمت‌های خود را کاهش دهند. تقویت توان خرید مسکن در همین راستا فردین یزدانی، مسئول بازنگری طرح جامع مسکن دولت یازدهم به آرمان گفت: هدف از ایجاد و راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن بالابردن توان خریداران مسکن است. اگر تقاضا تقویت شود، بالطبع خرید افزایش پیدا خواهد کرد و این امر منجر به تحریک بازار خواهد شد. لذا در این حالت راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن اقدام مثبتی است. این کارشناس مسکن در ادامه افزود:‌ البته این طرح برای گروه‌های متوسط به پایین و کم درآمد، طرح مناسبی نیست. چراکه این افراد توان بازپرداخت این وام را ندارند. گروه‌های متوسط درآمدی هم اگر امکانات و اعتبارات به اندازه کافی برای آنها نباشد، این قادر به تامین مسکن مورد نیاز نخواهند بود. در واقع تنها گروه‌های درآمدی متوسط به بالا مخاطبان این طرح هستند. البته در هیچ جای دنیا وام پس‌انداز برای گروه‌های کم‌درآمد درنظر گرفته نمی‌شود. این طرح برای افرادی با درآمد متوسط به بالا طراحی شده و فکر نمی‌کنم کسی ادعا داشته باشد که این طرح جوابگوی نیاز مسکن افراد کم‌درآمد جامعه باشد. در واقع 30 تا 40 درصد از زوجین جامعه توانایی بازپرداخت اقساط این وام را خواهند داشت. همه چیز بستگی به شرایط اجرایی طرح دارد وی در ادامه افزود:‌ البته همه چیز بستگی به نحوه اجرای این طرح دارد و اینکه به چه میزان افراد در این صندوق پس‌انداز داشته باشند. دیگر اینکه تفاوت‌های منطقه‌ای در نظر گرفته شود یا خیر. یعنی بستگی به شرایط اجرایی طرح دارد. به‌طور کلی نمی‌توان گفت هیچ طرح یا سیاستی مناسب است یا برعکس مناسب نیست بلکه موفقیت هر طرحی بستگی به نحو اجرای آن طرح دارد. اما این طرح تنها برای 30 تا 40 درصد افراد که توان درآمدی پایینی دارند، مناسب نیست. صندوق پس‌انداز مسکن تورم زا نیست یزدانی با اشاره به اینکه صندوق پس‌انداز مسکن تورم‌زا نیست، گفت: منطقا این صندوق با توجه به ماندگاری که دارد و منابعی که جمع‌آوری خواهد شد، تورم‌زا نخواهد بود. اما اینکه موقع سررسید وام‌ها چقدر تورم ایجاد خواهد کرد، الزاما وابسته به حجم وام نیست بلکه وابسته به متغیرات اقتصادی مثل حجم کل نقدینگی، رشد اقتصادی است. همچنین وابسته به این است که سقف وام را در حد ظرفیت بازار قرار دهیم یا نه به گونه‌ای قرار دهیم که افراد بسیار توانمند هم برای سرمایه‌گذاری تمایل پیدا کنند. بنابراین ضوابط اجرایی این طرح بسیار مهم است. وی در ادامه گفت: این طرح می‌تواند بخش مسکن را تا حدی از رکودی که بدان دچار شده است، خارج کند و دیگر این‌که به کم‌درآمدها کمک خواهد تا بتواند مسکن موردنیاز خود را تامین کنند. البته خروج از رکود الزاما مساوی با تامین مسکن کم‌درآمدها نیست. بلکه دو هدف کاملا متفاوتند که می‌تواند با هم همپوشانی داشته باشد. درحال حاضر مشکل بازار این است که کسی توان خرید مسکن را ندارد، مسکن دچار رکود شده که اجرای این طرح توان خرید افراد را تقویت می‌کند و منجر به کاهش رکود در بازار مسکن خواهد شد. بازار مسکن به‌راحتی از رکود خارج نمی‌شود در همین خصوص حسین عبده‌تبریزی، عضو شورای‌عالی بورس و مشاور عالی وزیر راه و شهرسازی در جمع خبرنگاران با بیان اینکه بازار مسکن به راحتی از رکود خارج نمی‌شود، گفت: اگر نرخ تورم کاهش یابد، پرداخت نرخ‌های سود ثابت برای خانوار غیرقابل تحمل می‌شود؛ بنابراین می‌توان نرخ‌ها را متناسب با روند تورم به صورت متغیر (رهن با نرخ متغیر) تعیین کرد. حسین عبده‌تبریزی با بیان اینکه مسکن در شرایط فعلی می‌تواند به عنوان لکوموتیو حرکت اقتصاد کشور عمل کند؛ به ویژه این که مسکن ارزان قیمت می‌تواند تحرکی را پدید بیاورد، افزود: اگر مسکن ارزان‌قیمت به‌درستی شکل گیرد، بسیاری از نیازهای خانوار به‌ویژه خانه‌اولی‌ها مرتفع خواهد شد. به‌رغم کاهش نرخ رشد جمعیت، نرخ رشد خانوار کاهش پیدا نکرده و بعد خانوار کوچک شده است. به عنوان مثال، بعد خانوار در سال 55 حدود 5/5 درصد بود که این رقم در سال 92-93 به حدود دو درصد رسیده؛ بنابراین هنوز مسکن برای خانه اولی‌ها مورد نیاز است. وی درمورد پیش‌بینی زمان خروج مسکن از رکود گفت: پیش‌بینی اینکه مسکن چه زمانی از رکود خارج می‌شود، مشکل است. مسکن گرانقیمت کلانشهرها به لحاظ اینکه با افزایش تولید مواجه است، به این آسانی از رکود خارج نمی‌شود، مسکن تجاری نیز همین وضعیت را دارد. نگرانی بانک مرکزی در مورد وام 80 میلیونی مسکن تبریزی درمورد آخرین وضعیت وام 80 میلیونی مسکن گفت: مبلغ وام هنوز بین وزارت راه و بانک مرکزی مورد بحث است. بانک مرکزی برای پرداخت وام‌های بزرگ برای خرید مسکن بحثی ندارد اما نگران این است که اقساط آن قابل تحمل نباشد. عضو شورای‌عالی بورس ادامه داد: برای اینکه اقساط مسکن قابل تحمل باشد، دولت باید تفاوت سودی بین 14‌درصد و سود جاری بانک‌ها که هم‌اکنون 22‌تا‌25 درصد است را بپردازد. بحث این است که دولت باید بتواند چنین رقمی را پرداخت کند و هرچقدر رقم تسهیلات پرداختی بالاتر برود، پرداخت این مابه‌التفاوت توسط دولت سخت‌تر می‌شود. وی درمورد رقم اقساط ماهانه پرداختی وام مسکن گفت: در شرایط حاضر مبلغ یک میلیون تومان رقم زیادی برای قسط ماهانه یک وام مسکن زیاد نیست و حتی بازپرداخت دوبرابری تسهیلات دریافتی در طول 15 سال هم رقم بالایی نیست، این در حالی است که هنوز تورم کاهش نیافته است و همچنان تورم را خواهیم داشت. اگر واقعاً تورم کاهش یابد، پرداخت نرخ‌های سود ثابت برای خانوارها غیرقابل تحمل می‌تواند باشد. از این نظر بانک مسکن طراحی‌های متغیری را برای اقساط ماهانه وام‌ها درنظر می‌گیرد و متناسب با تورم تغییرات دو تا سه درصدی را روی نرخ‌های سود اعمال می‌کند. تبریزی پیشنهاد کرد در این صورت بازپرداخت تسهیلات به‌صورت رهن با نرخ متغیر باشد، یعنی هر سالی که تورم بالا رفت قسط بانکی هم بالا برود و هر سال که پایین آمد قسط بانکی پایین بیاید که این مورد هم‌اکنون در بسیاری کشورها اعمال می‌شود و در ایران هم می‌توانیم از این شیوه تقلید کنیم.
کلید واژه ها :
مطالب مرتبط
نظرات
ADS
ADS
پربازدید