روند 20 ساله بازار مسكن / روايت اقتصاد ضد توليد ايران | اتاق خبر
کد خبر: 76273
تاریخ انتشار: 13 شهریور 1393 - 10:15
اعتماد- در اين تحقيق با بررسي چند بعدي و چندجانبه روند 20 ساله بازار مسكن ايران و تاثيرپذيري و از طرفي تاثيرگذاري آن بر اقتصاد كشور، سعي بر اين خواهد بود تا علل و زمينه‌هاي چگونگي رسيدن به وضعيت اقتصادي ركود تورمي كنوني نيز تحليل شود. تشديد سياست اقتصادي نفتي در دهه اخير، توهم توان اداره كشور با پول نفت و اقدامات غيركارشناسي و خلق‌الساعه منجر به رشد نامتقارن و ناهماهنگ زيربخش‌هاي اقتصادي و تضعيف بخشي مولد صنعتي كشور شد. بسياري تحريم‌ها را مسوول اصلي بحران اقتصادي اخير مي‌دانند اما اقتصاد ايران تسليم سياستگذاري‌ها و اقدامات پراشتباه و بي‌انضباطي و فساد مالي شد. طبق داده‌هاي مركز آمار ايران، طي دوره 20 ساله 1392- 1372 بهاي زمين، مسكن و اجاره‌بهاي مسكن (متوسط تهران) و ميزان تورم از رشد متوسط سالانه به ترتيب 3/26، 2/24، 8/22 و 6/19 درصد برخوردار بوده است. به عبارت ديگر در پايان دوره نسبت به شروع آن، بهاي زمين، مسكن، اجاره‌بها و ميزان تورم به ترتيب 107، 76، 61 و 37 برابر شد كه به مفهوم افزايش 3، 2/2 و 7/1 برابري به ترتيب بهاي زمين، مسكن و اجاره‌بها نسبت به رشد كلي قيمت‌ها و خدمات در كشور است. تا سال 1380 رشد مولفه‌هاي هزينه مسكن، دستمزدها و تورم در حدود هم بوده اما از اين سال به بعد رشد قيمت و هزينه‌هاي مسكن از رشد تورم فاصله گرفت. با اين وجود تا قبل از سال 1384 نرخ رشد هزينه‌هاي مسكن از رشد دستمزدها كمتر است و شكاف بين درآمد دستمزدها، تورم عمومي و هزينه‌هاي اجاره و خريد مسكن از سال 1384 رو به عميق شدن پيش رفت. در دوره فعاليت دولت‌هاي نهم و دهم نسبت به دولت‌هاي هفتم و هشتم بهاي زمين، مسكن و اجاره مسكن به ترتيب 57، 47 و 21 درصد افزايش رشد قيمت داشته است. به عبارت ديگر به رغم افزايش قيمت‌هاي بيش از نرخ تورم در دولت‌هاي هفتم و هشتم بهاي زمين و مسكن باز هم در حدود 50 درصد در دولت‌هاي نهم و دهم نسبت به قبل بالاتر رفته است. اگرچه قدرت خريد زمين با دستمزدها در دولت‌هاي هفتم و هشتم به ميزان 4 درصد پايين آمد، اما قدرت خريد مسكن و پرداخت اجاره مسكن به ترتيب 16 و 12 درصد بالا رفت. در دولت‌هاي نهم و دهم قدرت خريد زمين، مسكن و پرداخت اجاره مسكن با دستمزدها به ترتيب 50، 35 و 24 درصد كاهش يافت. اين در شرايطي رخ داده كه در دوره دولت‌هاي نهم و دهم رشد ارزش توليد مسكن شهري با حدود 8 برابر افزايش طي دوره نسبت به دو دولت قبل از آن 72 درصد رشد داشته است. كاهش شديد ارزش توليد مسكن روستايي در دولت‌هاي نهم/ دهم به وضوح نشان مي‌دهد كه سياستگذاري‌ها و اقدامات اين دولت‌ها عملا در جهت تامين و رشد منافع شهرنشينان و به ويژه شهرهاي بزرگ و تهران رقم خورده و به بهبود وضعيت نقاط محروم و روستانشينان منجر شده است. در سه سال آخر دوره 1392- 1372 نسبت به سه سال اول قدرت خريد، دستمزدبگيران براي خريد زمين و مسكن و پرداخت اجاره بها به ترتيب 33، 25 و 18 درصد كاهش يافت. روند افزايش بها و در نتيجه هزينه مسكن در ايران منجر به افزايش سهم هزينه مسكن از هزينه خانوار به ميزان 12 درصد و در عين حال كاهش سهم هزينه‌هاي غذا و پوشاك به ترتيب 33 و 41 درصد شده است. در سال 1391 سهم هزينه مسكن از كل هزينه خانوار طبق قيمت‌هاي ثابت سال 1383، 5/37 و طبق قيمت‌هاي جاري 5/32 درصد است و طبق داده‌هاي مركز آمار سازمان ملل متحد، ايران رتبه اول سهم هزينه مسكن از كل هزينه خانوار در سطح كشورهاي جهان را دارد. بي‌ترديد مسكن در كنار رفع نيازهاي زندگي، از نقطه نظر عمليات سوداگرانه و سرمايه‌گذاري نيز از جذاب‌ترين بخش‌هاي اقتصادي ايران به شمار مي‌رود. طي دو دهه اخير سرمايه‌گذاري در زمين يا مسكن از هر مورد ديگري از قبيل طلا يا ارز سودآورتر بوده است. در دوره 20 ساله اخير در صورت سرمايه‌گذاري در زمين نسبت به ارز، سپرده پنج ساله بانكي و طلا به ترتيب سرمايه به ميزان  1/6 ،1/4 و 8/1 برابر افزايش پيدا مي‌كرد. در صورت سرمايه‌گذاري با تسهيلات دريافتي بانكي بخش‌هاي مسكن، صنعت يا بازرگاني در زمين (حتي با پرداخت بهره مركب)، امكان كسب ثروت بدون هيچ گونه فعاليت يا تلاش اقتصادي به ميزان به ترتيب 8/6، 5/4 و 2 برابر تسهيلات دريافتي طي اين دوره وجود داشت كه با سرمايه‌گذاري در مسكن اين نسبت‌ها به ترتيب 9/4، 9/2 و 1/1 برابر است. به عبارت ديگر يعني فعالان بخش زمين و مسكن كه به تسهيلات بانكي دسترسي داشته‌اند، علاوه بر درآمدهاي ناشي از ارزش ساخت و ساز به درآمدهاي نجومي بادآورده‌يي نيز رسيده‌اند.   طي دوره 1392- 1372 بهاي متوسط زمين، مسكن و اجار بهاي (واحد يكصد مترمربعي) در تهران بر حسب دلار امريكا به ترتيب 1/6، 3/4 و 4/3 برابر رشد داشته كه به مراتب بيش از رشد شهرهاي بزرگ جهان است. روند افزايش بهاي ارزي مسكن از سال 1378 و همزمان با تثبيت نرخ ارز شروع شد يعني از زماني كه دولت با قدرت دلارهاي نفتي مانع از رشد طبيعي نرخ ارز همگام با تورم شد، روند افزايش غيرمتعارف بهاي مسكن (به نرخ جهاني) در ايران آغاز شد. در اين دوره (1392- 1378) به رغم افزايش بيش از سه برابري نرخ ارز در پايان دوره، نرخ رشد متوسط سالانه بهاي ارزي (به دلار) زمين و مسكن به ترتيب 5/17 و 8/13 درصد است كه اين نرخ بسيار بالاي سودآوري و منافع بادآورده (به بهاي جهاني) در يك دوره نسبتا بلندمدت 14 ساله در هيچ اقتصاد جهاني تجربه نشده است.به عنوان مهم‌ترين عامل بالا رفتن قيمت‌ها، معمولا افزايش تقاضا در برابر كاهش يا ثبات عرضه مطرح مي‌شود. از سال 1379 ارزش حقيقي توليد مسكن شهري در ايران در حدود 5/1 برابر نسبت به سال‌هاي قبل از آن افزايش يافت كه مجددا در سال 1385 همين روند تكرار شد و در مجموع ارزش توليد مسكن ايران در دهه 80 در حدود دو برابر دهه 70 بوده است. بررسي روند افزايش بهاي مسكن واقعي موثر (تعديل شده بر حسب تورم عمومي كالاها) نشان مي‌دهد كه در دهه گذشته افزايش بها با عرضه مسكن نسبت مستقيم داشته و همواره افزايش عرضه منجر به افزايش قيمت شده است. در شرايطي كه رشد درآمد و ارزش توليد مسكن روستايي ثابت بوده رشد درآمد و ارزش توليد مسكن شهري سرعت بالاتري داشته و از سال 1380 رشد درآمد مسكن از رشد توليد مسكن شهري پيشي گرفته و در سال 1391 رشد درآمد توليد مسكن شهري 74 درصد از رشد ارزش توليد ناخالص داخلي و 34 درصد از ارزش توليد مسكن شهري فراتر رفته است. نتايج سرشماري نشان مي‌دهد كه جمعيت شهرنشين كشور از 3/54 درصد كل جمعيت (8/26 ميليون نفر) در سال 1365 به 3/61 درصد (8/36 ميليون نفر) در سال 1375 و سپس 5/68 درصد (3/48 ميليون نفر) در سال 1385 و 4/17درصد (4/53 ميليون نفر) در سال 1390 رسيد. تعداد خانوار شهري كشور از 53/5 ميليون (با بعد خانوار 8/4) در سال 1365 به 95/7 ميليون (با بعد خانوار 6/4) در سال 1375 و سپس به 4/12 ميليون (يا بعد خانوار 9/3) در سال 1385 و 43/15 ميليون(با بعد خانوار 5/3)در سال 1390 بالغ شد كه استان تهران كمترين بعد خانوار بعد از استان گيلان در سال 1390 يا ميزان 3/3 را دارا بوده است. بر اساس گزارش‌هاي مركز آمار ايران در سه دهه گذشته سهم اجاره‌نشيني رو به رشد بوده به نحوي كه از 12 درصد كل خانوارها (شهري و روستايي در سال 1365 به 6/15 درصد در سال 1375 و سپس به 9/22 درصد در سال 1385 و 6/26 درصد در سال 1390 رسيد كه در مورد شهرهاي بزرگ و به ويژه تهران اين مقدار بالاتر است. تعداد كل خانوارهاي شهري و روستايي ساكن در خانه‌هاي استيجاري از 98/3 ميليون در سال 1385 با 41 درصد رشد به 61/5 ميليون در سال 1390 افزايش يافت كه با توجه به رشد شهرنشيني رشد سكونت در خانه‌هاي استيجاري مربوط به شهرها است، در همين حال تعداد واحدهاي مسكوني خالي با رشد 63/2 برابري نسبت به سال 1385 به 1،663،412 واحد در سال 1390 رسيد كه در استان تهران (شامل البرز) با رشد 51/3 برابري به 397،026 واحد افزاش يافته است. از كل تعداد واحدهاي مسكوني كشور در سال 1390، 8/24 درصد (8/22 درصد در مناطق شهري) در دوره 1390- 1385 و 1/30 درصد (1/57 درصد در مناطق شهري) در دوره 1384- 1375 ساخته شده‌اند كه به عبارت ديگر بيش از نيمي از واحدهاي مسكوني كشور داراي عمر ساخت زير 20 سال هستند. در مجموع دوره 1390- 1375 نسبت خانوار شهري به خانه از 25/1 خانوار به ازاي هر خانه به 04/1 و نسبت جمعيت شهري به خانه از 8/5 نفر به ازاي هر خانه به 6/3 كاهش يافته است. طي همين دوره نرخ رشد متوسط سالانه تعداد واحدهاي مسكوني، خانوار شهري و جمعيت شهرنشين به ترتيب 8/5، 5/4 و 5/2 درصد است. طي دوره 1392- 1372 رابطه معين و مشخصي بين سرمايه‌گذاري‌ در ارز يا طلا و سرمايه‌گذاري در زمين و مسكن وجود ندارد اما تنها دوره افزايش موثر بهاي ارز و طلا (كه بدون ارتباط با بازار مسكن است) همزمان با رشد مجدد بهاي زمين و مسكن روي داده است، ضمن اينكه رشد نقدينگي يكي از دلايل بسيار مهم و حتي به عنوان علت اصلي رشد بهاي مسكن معرفي مي‌شود، اما بايد توجه داشت كه تا حدي نقدينگي خود معلول بوده و عوامل تاثيرگذار مهم ديگري نيز وجود دارند كه غفلت از آنها موجب نگاه تك‌بعدي به قضيه و در نظر نداشتن عوامل بنيادي مي‌شود. اگرچه به طور كلي رابطه خطي بين حجم نقدينگي و بهاي مسكن وجود دارد اما در نيمه دوم دوره زماني مورد مطالعه (1392- 1372 نسبت نقدينگي به بهاي مسكن 33 درصد كاهش يافته است. همچنين به رغم اينكه رشد نقدينگي طي دولت‌هاي نهم و دهم نسبت به هفتم و هشتم به ميزان 3/10 درصد كمتر شده، اما رشد بهاي زمين و مسكن به ترتيب 57 و 47 درصد بيشتر است. روند رشد درآمدهاي نفتي در دهه 80 و به خصوص از سال 1385 با روند رشد بهاي زمين و مسكن نسبتا همبستگي دارد كه توام با كاهش نرخ حقيقي موثر ارز، افزايش واردات و در نتيجه كاهش قدرت رقابتي توليد داخلي و سقوط شديد سرمايه‌گذاري صنعتي بوده است. چنانچه ديده مي‌شود با دستكاري دولت‌ها در روند طبيعي ساز و كار اقتصاد كشور و تثبيت دستوري نرخ تبديل ارز (بدون افزايش توان داخلي اقتصادي)، قيمت تمام شده و دستمزد نيروي كار داخلي در دوره رشد اقتصاد نفتي 1392-1378 به ترتيب 1/9 و 5/13 برابر شد در حالي كه بهاي كالاي وارداتي 8/2 برابر افزايش يافت و با از پا افتادن توان توليد و نيروي كار داخلي، واردات اوج گرفت و سرمايه‌ها صرف واردات و توزيع آنها يا روانه بخش‌هايي (مانند زمين و مسكن) شد كه امكان سودآوري داشته و از دست دخالت دولت‌ها بيشتر در امان باشند. لذا در مجموع روند اقتصاد نفتي و ضدتوليدي كشور با غيررقابتي كردن توليد داخلي و ايجاد نقدينگي موجب شد تا سرمايه‌ها به سمت بازار مسكن سرازير شوند و از طرف ديگر عمليات سرمايه‌گذاري، سوداگرانه و سودجويي بعضي از دست‌اندركاران روند را به شدت تسريع كرد. مراحل رشد غيرمتعارف بخش مسكن به شرح زير است. - ثبات نرخ ارز همزمان با نرخ افزايش (دورقمي) هزينه توليدكننده و در نتيجه كاهش قدرت رقابتي توليد داخلي - افزايش واردات ناشي از وفور ارز ارزان‌قيمت و تضعيف توليد داخل - كاهش سرمايه‌گذاري صنعتي به علت كاهش سودآوري و قدرت رقابتي صنعت داخلي - حركت سرمايه‌ها از توليد به سمت بخش‌هاي اقتصادي ديگر و به ويژه مسكن - افزايش حجم نقدينگي جهت تبديل دلار به ريال - بي‌انضباطي و فساد مالي و تزريق دستوري و بدون مطالعه منابع مالي عمومي و بانك‌ها به اقتصاد - حركت سرمايه‌ها و نقدينگي سرگردان (ناشي از رانت‌ها و فساد مالي،‌بخش‌هاي عمومي، بخش توليد، مردم و ديگر منابع) به سمت زمين و مسكن - افزايش عمليات سوداگرانه در بازار زمين و مسكن - رشد نمايي بهاي زمين و مسكن - كاهش قدرت خريد مصرف‌كننده نهايي و افت تقاضا - ركود و ريزش بهاي زمين و مسكن. نظر به اينكه نرخ تورم بالا مانع از آشكار شدن اثرات سيكلي در منحني رشد بهاي اسمي مسكن مي‌شود، لذا براي مطالعه روند رشد بهاي مسكن، اثر بر آن حذف مي‌شود. طي سه دهه گذشته چهار دوره سيكلي سرمايه‌گذاري و رشد بهاي موثر مسكن (1378-1372، 1384-1378، 1388-1384 و 1393-1388) رخ داده‌اند كه البته بايد به سيكل دوره 1357-1349 نيز اشاره كرد كه اثرات نامطلوب رشد درآمدهاي نفتي (همانند دهه گذشته) در آن مشاهده مي‌شود. در نيم قرن اخير هر دوره اقتصادي مسكن در ايران از دو بخش رشد و ركود تشكيل مي‌شود كه بخش رشد بين 3-2 سال و بخش ركود بين 3-5/1 سال به طول مي‌انجامد. در دوران ركود اگرچه بهاي اسمي (ظاهري) مسكن كاهش چنداني نمي‌يابد، اما در اثر تورم بهاي موثر مسكن افت قابل توجهي پيدا مي‌كند. طي سال‌هاي 1391-1384 رشد بهاي زمين و مسكن و نقدينگي در حدود هم‌نوسان كرده، اما در سال 1392 سرعت رشد بهاي زمين از رشد نقدينگي هم فراتر رفت. با بررسي و مقايسه روند رشد مطالبات معوق بانكي، نقدينگي، درآمد بخش‌هاي اقتصادي (به قيمت‌هاي جاري) و بهاي مسكن و با در نظر داشتن رشد بسيار پايين درآمد بخش صنعت (كمتر از نيمي از درآمد مسكن شهري) و همچنين ديگر بخش‌هاي اقتصادي و تراكم چرخه گردش نقدينگي و معوقات بانكي مي‌توان نتيجه گرفت كه بخش مهمي از نقدينگي كشور در بخش مسكن گردش يافته و متراكم شده است. در حالي كه تا سال 1385 رشد بخش‌هاي اقتصادي كشور در حول و حوش رشد كلي اقتصاد نوسان دارد. رشد تورمي بي‌سابقه و نامتعارف بخش مسكن نسبت به كل اقتصاد كشور از اين سال آغاز مي‌شود. بررسي روند شاخص ضمني تعديل شونده ( نسبت قيمت‌هاي جاري به ثابت) كه تاثير تورم قيمت‌ها را بهتر مشخص مي‌كند نشان مي‌دهد در حالي كه در دوره   1391-1372بخش ساختمان از 4/35 درصد رشد شاخص ضمني نسبت به كل اقتصاد برخوردار بوده اين شاخص براي بخش‌هاي صنعت، خدمات و كشاورزي به ترتيب داراي كاهش رشد 1/49، 20 و 9/4 درصد است. جمع‌بندي بخش‌هاي مهم اقتصادي صنعت، كشاورزي، خدمات و ساختمان مانند گروه اسب‌هايي هستند كه يك ارابه را مي‌كشند، يك اقتصاد هنگامي مي‌تواند درست به جلو حركت كند كه بخش‌هاي محرك آن از رشد همگام و متناسبي برخوردار باشند. هنگامي كه يك اسب بيشتر تغذيه شود و سريع‌تر از بقيه حركت كند، بخش‌هاي ديگر دچار سوءتغذيه و واماندگي شده و در نهايت حركت كل مجموعه دچار اختلال شده و متوقف خواهد شد. رشد بيش از حد، نامتوازن و رانتي يك بخش در يك اكوسيستم اقتصادي نه‌تنها به صورت سرطان‌گونه مانع از رشد بقيه بخش‌ها مي‌شود كه در نهايت رشد خودش را نيز متوقف مي‌كند. راه‌حل منطقي براي درمان بخش فربه مسكن يك رژيم اقتصادي سختگيرانه و رياضتي و از طرف ديگر رشد بخش‌هاي مولد اقتصادي و افزايش درآمد مردم خواهد بود تا با ايجاد تعادل مابين‌ بهاي عرضه و قدرت خريد تقاضا، به تدريج بهاي مسكن بر پايه تقاضا و قدرت خريد مصرف‌كننده نهايي تعديل شود و نه براساس تقاضاهاي سوداگرانه و سرمايه‌يي با توقع كسب سودهاي بادآورده. برآيند تحليل فوق‌الذكر به روشني بيانگر آن است كه تنها راه نجات كشور و اقتصاد در گرو فاصله گرفتن از اقتصاد نفتي و تكيه بر «كار و سرمايه‌ ايراني» خواهد بود و بسترسازي و ساز و كار اقتصاد بايد بر مبنايي تنظيم شود كه با ايجاد فضاي كسب و كار عادلانه ضمن امكان رشد پايدار اقتصادي و صنعتي كشور، از بروز هرگونه رانت نيز اجتناب شود. رشد متوازن و متعادل بخش‌هاي اقتصادي صنعت، خدمات، كشاورزي و مسكن موجب خواهد شد تا از رشد تورمي بي‌رويه بخش‌هايي مانند مسكن كه نه‌تنها موجب ركود آن مي‌شود، بلكه ديگر بخش‌هاي مهم‌تر اقتصادي كشور را نيز درگير بحران خود مي‌كند، اجتناب شود. طي دهه گذشته سياستگذاري‌هاي ضدصنعت و توليد باعث شد تا قدرت سرمايه بر نيروي كار و سوداگري بر نوآوري برتري پيدا كند و صاحبان سرمايه با فعاليت‌هاي سوداگرانه و كسب ثروت‌هاي بادآورده موجبات تضعيف هر چه بيشتر توليد و انگيزه‌هاي تلاش و كار مولد صنعتي را فراهم سازند. لذا هم‌اكنون مهم‌ترين رسالت مسوولان كشور بايد ايجاد زمينه‌هاي رشد بخش خصوصي توليد و فعاليت‌هاي خدماتي و جانبي مرتبط با آن و تكيه بر درآمدهاي ملي مبتني بر اشتغال مولد و خلق دانش باشد. در دوره فعاليت دولت‌هاي نهم و دهم نسبت به دولت‌هاي هفتم و هشتم بهاي زمين، مسكن و اجاره مسكن به ترتيب 57، 47 و 21 درصد افزايش رشد قيمت داشته است. به عبارت ديگر به رغم افزايش قيمت‌هاي بيش از نرخ تورم در دولت‌هاي هفتم و هشتم بهاي زمين و مسكن باز هم در حدود 50 درصد در دولت‌هاي نهم و دهم نسبت به قبل بالاتر رفته است با دستكاري دولت‌ها در روند طبيعي ساز و كار اقتصاد كشور و تثبيت دستوري نرخ تبديل ارز (بدون افزايش توان داخلي اقتصادي)، قيمت تمام شده و دستمزد نيروي كار داخلي در دوره رشد اقتصاد نفتي 1392-1378 به ترتيب 1/9 و 5/13 برابر شد در حالي كه بهاي كالاي وارداتي 8/2 برابر افزايش يافت و با از پا افتادن توان توليد و نيروي كار داخلي، واردات اوج گرفت.
کلید واژه ها :
مطالب مرتبط
نظرات
ADS
ADS
پربازدید