جبران كمبود زمين با بلندمرتبه‌سازي | اتاق خبر
کد خبر: 349177
تاریخ انتشار: 18 خرداد 1395 - 14:11
بيت‌الله ستاريان

در حوزه زمين و مسكن مهم‌ترين فاكتور در تعيين قيمت، كاربري زمين مورد نظر است، يعني قيمت دو قطعه زمين با متراژ و موقعيت مشابه در يك منطقه در صورتي كه كاربري‌هاي متفاوتي(تجاري، اداري، مسكوني و...) داشته باشند، متفاوت است .

در حوزه زمين و مسكن مهم‌ترين فاكتور در تعيين قيمت، كاربري زمين مورد نظر است، يعني قيمت دو قطعه زمين با متراژ و موقعيت مشابه در يك منطقه در صورتي كه كاربري‌هاي متفاوتي(تجاري، اداري، مسكوني و...) داشته باشند، متفاوت است در واقع همان‌گونه كه بيشترين سهم در قيمت ملك متعلق به ارزش زمين است در قيمت زمين نيز مهم‌ترين نقش را كاربري تعيين مي‌كند.

حال با توجه به نقش پررنگ زمين در قيمت واحد مسكوني و ملك كه بيش از 50 درصد بهاي ساختمان را به خود اختصاص مي‌دهد، سوال اين است در شرايط كنوني بايد تلاش شود، قيمت زمين كاهش يابد تا بدين صورت شاهد افت ارزش مسكن باشيم يا اينكه بايد با سياست‌گذاري‌هاي متفاوت قيمت مسكن را متعادل كنيم؟ در پاسخ به اين پرسش بايد گفت با افزايش عرضه زمين شهري مي‌توان قيمت‌ها را متعادل كرد و نبايد به صورت مستقيم در كاهش قيمت زمين دخالت كرد زيرا اين اقدام اثرات نامطلوبي در اقتصاد كشور به همراه دارد و كاهش قيمت معنوي زمين را به دنبال دارد پس پيشنهاد مي‌شود كه به جاي كاهش قيمت زمين و عرضه رايگان آن در راهكارهاي عرضه زمين تغييراتي ايجاد شود.

در صورتي كه قيمت زمين در منطقه‌يي صفر منظور شود و بعد ساختمان مسكوني، تجاري يا اداري در اين زمين ساخته شود با وجود آنكه قيمت زمين صفر بوده اما ملك همچنان ارزشمند است و تفاوتي با ارزش املاك منطقه با همين موقعيت و كاربري نخواهد داشت پس ارائه زمين رايگان نمي‌تواند روش مناسبي براي ساماندهي شرايط كنوني مسكن باشد زيرا مسكن ظرفيت و پتانسيل لازم براي افزايش قيمت حتي با وجود زمين رايگان را دارد و ساخت و ساز در حالت كلي ارزش‌افزوده زمين را بهبود مي‌بخشد.

با توجه به آنكه عرضه رايگان زمين شهري نمي‌تواند كمك‌كننده باشد بايد در زمينه توليد زمين شهري اقدام كرد تا بدين صورت از افزايش قيمت زمين و به تبع آن مسكن جلوگيري كرد و در مقابل اين روند فزاينده ايستاد در حال حاضر مي‌توان با انجام مطالعات دقيق در تمام شهرهاي كشور، عرضه زمين را افزايش داد به عنوان نمونه در شهرهايي مانند قزوين، اصفهان، مشهد، تبريز و... زمين شهري وجود دارد اما مطالعات و ارزيابي‌هاي دقيقي در اين زمينه صورت نگرفته است به عبارت ديگر مي‌توان با ارائه سياست‌هايي، عرضه زمين شهري را بهبود بخشيد و به تبع آن شاهد كاهش قيمت مسكن شد اما عرضه زمين بايد در محدوده و درون شهر صورت بگيرد و نه در شهرك‌هاي اقماري و اطراف شهر، ساخت و ساز انجام شود در واقع با توجه به تجربه نامناسب ايجاد شهرك‌هاي اقماري نبايد بيش از اين به توسعه اين شهرها با اعطاي زمين شهري پرداخت.

براي افزايش عرضه زمين در شهرها بايد راهكارهاي متفاوتي را عملياتي كرد به عنوان نمونه در تهران به علت گسترش بيش از حد شهر ديگر نمي‌توان شاهد توسعه جغرافيايي بود در واقع محدوده شمال، جنوب و شرق تهران بسته شده است و امكان گسترش در اين مناطق وجود ندارد اما در سمت غرب تا حدودي امكان گسترش وجود دارد و مي‌توان در اين محدوده جغرافيايي اقدام به عرضه زمين كرد، پس پيشنهاد مي‌شود با توجه به آنكه در تهران امكان گسترش شهر از سه جهت شمال، جنوب و شرق وجود ندارد و تنها محدوده قابل گسترش غرب است، مسوولان وزارت راه و شهرسازي و شهرداري به دنبال استفاده از ارتفاع و بلند مرتبه‌سازي باشند.

در اين شرايط و با توجه به دو راهكار پيشنهاد شده براي افزايش عرضه زمين ( توليد زمين و بلندمرتبه‌سازي) بهترين گزينه براي تهران، بلندمرتبه‌سازي است اگرچه اين روش نيز تبعاتي منفي به همراه دارد و مي‌تواند حجم جمعيت، ترافيك و... را افزايش دهد اما با وجود اين در حال حاضر بهترين گزينه براي افزايش عرضه زمين و كاهش قيمت آن همين روش است البته يكي ديگر از پيشنهادهايي كه براي بهبود عرضه زمين مطرح مي‌شود، گسترش شهرهاي مياني است در واقع با توجه به آنكه افزايش عرضه زمين در شهرهاي بزرگ و كلان‌شهرها با مشكل مواجه است و نمي‌توان اين شهرها را بيش از اين گسترده كرد، بهترين راهكار سرمايه‌گذاري بر شهرهاي مياني است.

بايد شهرهاي مياني مانند ابهر، تاكستان، سمنان و... گسترش يابند و شهرداري‌ها ديگر به دنبال توسعه شهرهايي مانند تهران، اصفهان و مشهد نباشند زيرا به دليل نبود زمين كافي در كلان‌شهرها يا بايد بلندمرتبه‌سازي صورت گيرد كه تبعاتي دارد يا بايد شهرك‌هاي اقماري افزايش يابد كه اثرات اجتماعي منفي آن بسيار است زيرا اين شهرك‌ها پايگاهي براي مهاجرت بي‌رويه ساكنان شهرهاي مجاور كلان‌شهرها مي‌شود.

در ساير كشورها با توجه به آنكه در زمينه جمعيت شاهد رشد چنداني نيستيم مشكلات كمتري براي تامين و عرضه زمين وجود دارد به عنوان نمونه در فرانسه، آلمان و... كه رشد جمعيت بسيار پايين است شهرداري‌ها مشكلي براي توليد زمين شهري ندارند اما در بيشتر كشورهاي اطراف و توسعه نيافته به دليل افزايش و رشد بي‌رويه جمعيت، مشكل تامين و توليد زمين شهري وجود دارد و در بسياري از اين كشورها بحث ايجاد شهرك‌هاي اقماري براي افزايش عرضه زمين مطرح شد كه هيچ كدام ازآنها با موفقيت همراه نبود و تمامي اين كشورها با دلايل يكساني در اين طرح شكست خوردند در واقع در 15كشور اجرا‌ كننده، زندگي در اين شهرك‌ها عارضه‌هاي يكساني به همراه داشت و اين شهرك‌ها بيش از آنكه محلي براي زندگي باشند، تبديل به شهرك‌هاي خوابگاهي شدند.

نظرات
ADS
ADS
پربازدید