اتاق خبر: اگرچه حجم نقدينگي كشور از مرز 1000هزار ميليارد تومان عبوركرده است و براساس تجربه بايد اين رشد، اثراتي بر بخش‌هاي مختلف اقتصادي داشته و نرخ تورم را دراين بخش‌ها افزايش دهد، اما باوجود اين، رشد حجم نقدينگي اثر تورمي بر بازار مسكن نداشته است و براساس آمار مركز آمار و بانك مركزي در 3-2سال اخير، شاخص قيمت مسكن افزايش چنداني نداشته و حتي در برخي ماه‌ها كاهش قيمت مسكن هم نيز رخ داده است.
در اين ميان، براي تشريح رابطه حجم نقدينگي و نرخ تورم اين‌گونه مي‌توان استدلال كرد، زماني كه حجم پول در اقتصاد كشور افزايش مي‌يابد پول در دسترس مردم رشد مي‌كند و تقاضا براي خريد و فعاليت در بازارهاي سرمايه ازجمله مسكن، ارز و... افزايش مي‌يابد، اما در سال‌هاي اخير خريد و فروش در بازار مسكن به‌شدت كاهش يافته است و از 20 تا 25هزار معامله صورت گرفته در ماه كه در شرايط رونق رخ مي‌داد، درحال حاضر حدود 8هزار قرارداد معاملاتي به ثبت مي‌رسد كه اين موضوع نشان از كاهش تقاضا در بازار مسكن دارد.
درواقع در شرايطي كه حدود 3.6ميليون واحد مسكوني مازاد و 1.7ميليون واحد مسكوني خالي در كشور وجود دارد، اما تقاضاي موثري براي خريد مسكن وجود ندارد، اقدامات صورت گرفته ازسوي وزارت راه و شهرسازي نيز براي افزايش قدرت خريد متقاضيان خريد مسكن از طريق پرداخت تسهيلات مختلف بانكي (80ميليون توماني، 60ميليون توماني و...) نيز نتوانسته در بهبود ركود در طرف تقاضا موثر باشد، زيرا روند ورود متقاضيان خريد مسكن كه از تسهيلات بانكي استفاده مي‌كنند به بازار مسكن تدريجي بوده است، به عنوان نمونه تعداد متقاضيان صندوق پس‌انداز مسكن «يكم» يا خانه‌اولي‌ها در كل كشور طي يك سال اخير حدود 50هزار نفر بوده است و براساس پيش‌بيني‌ها با پرداخت تسهيلات خريد مسكن از 19 خردادماه سال جاري، ماهيانه 4هزار نفر از ثبت‌نام‌كنندگان اين طرح موفق به خريد مسكن مي‌شوند. پس در شرايط كنوني كه تسهيلات پرداختي به متقاضيان خريد مسكن روندي تدريجي را سپري كرده (علاوه براينكه قدرت بالايي براي پوشش قيمت واحد مسكوني را نداشته و شرايط بازپرداخت آن نيز سخت است) و قدرت خريد مردم نيز با وجود رشد حجم نقدينگي بهبود نيافته است، نمي‌توان انتظار افزايش تورم را در بازار مسكن داشت زيرا تقاضا رشدي نداشته است كه تورم افزايش يابد؛ از اين رو، علت اين مساله را مي‌توان در قفل شدن نقدينگي به ويژه در بخش مسكن جست‌وجو كرد. براساس گزارش‌هاي رسمي، حجم نقدينگي در گردش كشور 1017هزار ميليارد تومان است و حدود همين رقم نيز در سيستم بانكي قرار دارد، اما قفل شدن نيمي از نقدينگي بانك‌ها و وارد نشدن آن به اقتصاد كشور موجب جلوگيري از افزايش نرخ تورم در سال‌هاي اخير شده است.
رابطه مستقيم حجم نقدينگي و تورم
باتوجه به تاثير ركود بر بخش‌هاي مختلف اقتصادي و با وجود رشد حجم نقدينگي در سال‌هاي اخير اما نرخ تورم تغيير چنداني نداشته است. محمدرضا فرهادي پور، كارشناس ارشد مسكن درباره تاثير حجم نقدينگي بر نرخ تورم قيمت مسكن به «تعادل» مي‌گويد: رابطه‌يي در اقتصاد براي تاثير نقدينگي بر نرخ تورم داريم كه اين‌گونه NV=PY تعريف مي‌شود، در اين معادله، Nحجم پول يا نقدينگي موجود در اقتصاد،
V سرعت گردش پول، P نرخ تورم يا شاخص قيمت و Y توليد است. فرهادي‌پور مي‌افزايد: اگر از اين رابطه لگاريتم گرفته شود، معادله اين‌گونه تفسير مي‌شود كه نرخ رشد پول (نقدينگي) + نرخ سرعت گردش پول = نرخ رشد قيمت (تورم) + نرخ رشد توليد ناخالص داخلي. وي ادامه مي‌دهد: هم‌اكنون به دليل آنكه نرخ رشد نقدينگي درسال گذشته حدود 30درصد بوده است (سرعت گردش پول به عنوان مجهول درنظرگرفته مي‌شود)، نرخ تورم نيز نزديك 10درصد بوده و نرخ رشد توليد ناخالص داخلي نيز در بهترين حالت يك درصد بوده است، نرخ سرعت گردش پول حدود 19-درصد مي‌شود. به گفته فرهادي‌پور، براساس اين معادله اقتصادي، سرعت گردش پول در سال گذشته منفي بوده است. زماني كه سرعت گردش پول منفي مي‌شود، يعني پول در قالب پس اندازهايي متوقف شده است كه اين پس انداز مي‌تواند در قالب پس انداز بانكي، خريد ملك و... در اقتصاد قفل شود.
اين كارشناس مسكن اظهار مي‌كند: اگر اين پول آزاد شود حتما رابطه يك به يك حجم نقدينگي با نرخ تورم ايجاد مي‌شود و شاهد افزايش قيمت‌ها در بازار مسكن خواهيم بود، اگرچه در اقتصاد رابطه بين نقدينگي و نرخ تورم در كوتاه‌مدت مي‌تواند قطع شود، يعني حجم نقدينگي به 1000هزار ميليارد تومان برسد اما تورم افزايش نيابد.
وي بيان مي‌كند: در شرايط ركود اين احتمال بسيار بالاست كه با وجود افزايش حجم نقدينگي شاهد افزايش نرخ تورم نباشيم كه اين يكي از ويژگي‌هاي اقتصادي دوران ركود است.
فرهادي‌پور معتقد است كه با رونق اقتصاد كشور در آينده، پول شروع به گردش دراقتصاد مي‌كند و به‌طور حتم اثر خود را بر قيمت‌ها مي‌گذارد و در اين ميان اگر اين نقدينگي به بازار مسكن وارد شود، قيمت مسكن نيز افزايش مي‌يابد اما احتمال اين موضوع بسيار كم است و به نظر مي‌رسد بازار بورس امسال جذابيت بيشتري براي سرمايه‌گذاران خواهد داشت و بازار ارز نيز پتانسيل جذب سرمايه را دارد، اما بازار ملك چنين ظرفيتي در سال جاري ندارد. اين كارشناس اقتصادي مسكن ادامه مي‌دهد: درصورتي‌كه بازار ملك جذابيت پيدا كند يا معاملات سوداگرانه در بازار ملك افزايش يابد، قيمت مسكن رشد مي‌كند.
فرهادي‌پور يكي از دلايل عدم افزايش قيمت مسكن در دو،سه سال اخير را ركود مي‌داند و مي‌گويد: در شرايط ركودي، متقاضيان خريد مسكن نيز از منابع مالي خود استفاده نمي‌كنند و ترجيح مي‌دهند اقدامي انجام ندهند. اين موضوع كاهش تقاضا را به همراه دارد.
منبع: تعادل
