اتاق خبر: آيين نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان درخرداد سال 93 و باگذشت 4سال از تصويب آن توسط معاون اول رييس‌جمهوري ابلاغ شد اما همچنان اما و اگرهايي ازسوي مسوولان حوزه مسكن براي اجرايي شدن بندهاي آن به گوش مي‌رسد و دراين ميان به تازگي وزير راه و شهرسازي در نامه‌يي به مديران كل راه و شهرسازي سراسر كشور اجراي تبصره 23 قانون پيش فروش ساختمان و نظارت مديران كل راه و شهرسازي استان‌ها را براي اجراي كامل مواد 21 و 23 قانون پيش فروش ساختمان نيز بلاغ كرد.
حال فارغ از اجرايي شدن يا نشدن قانون پيش فروش ساختمان، موضع‌گيري‌هاي متفاوتي از سوي مسوولان حوزه مسكن درباره اين قانون اعمال مي‌شود، با وجود آنكه رييس اتحاديه مشاوران املاك معتقد است كه اجراي اين قانون تضمين‌كننده معاملات نيست و زيرساخت‌هاي لازم براي عملياتي شدن اين قانون در كشور وجود ندارد اما مشاور و نماينده تام‌الاختيار وزير راه و شهرسازي در شوراي عالي حفظ حقوق بيت المال مي‌گويد: اجراي اين قانون افق جديدي فرا روي نظام معاملاتي مسكن گشوده است و باعث شده كه از وقوع بسياري از تخلفات جلوگيري شود.
اگرچه دليل اصلي تصويب قانون پيش فروش ساختمان اعمال شرايط خاص براي فروشندگان و پيش خريداران براي اعمال نظارت بيشتر بود؛ اما به نظرمي رسد، اشكالات فني و مهندسي موجود در مفاد اين قانون و همچنين اعمال سخت‌گيري‌هاي بسيار براي سازندگان و انبوه‌سازان موجب شده است كه استقبال چنداني از اين قانون به عمل نيايد و شنيده‌ها حاكي ازآن است كه پيش فروش ساختمان كم رنگ‌تر ازگذشته و با همان شكل و شمايل قبل اجرايي مي‌شود.
عدم رعايت موازنه در قانون
حسن محتشم، رييس انجمن انبوه‌سازان تهران درگفت‌وگو با «تعادل» با اشاره به گذشت 6 سال از تصويب قانون پيش فروش ساختمان مي‌گويد: پس از اينكه اين قانون از سوي مجلس شوراي اسلامي به تصويب رسيد، انبوه‌سازان جلساتي را با معاون پيشگيري از جرايم قوه قضاييه، سازمان نظام مهندسي و... داشتند و ايرادات وارده به اين قانون را مطرح كردند.
محتشم مي‌افزايد: بررسي قانون پيش فروش ساختمان نشان مي‌دهد كه اين قانون تعهداتي را براي سازندگان و فروشندگان واحدهاي مسكوني در نظرگرفته است كه بسيار سختگيرانه است و در مقابل به تعهداتي از خريدار اشاره مي‌كند كه منافع سازنده تامين نمي‌شود.
وي اظهار مي‌كند: براساس قانون پيش فروش ساختمان، جرايم سنگيني متوجه سازندگان و فروشندگان است درحالي كه ازسوي ديگر تضمين ويژه‌يي براي عمل به تعهدات پيش خريدار وجود ندارد، درواقع شرايط عادلانه‌يي دراين زمينه وجود ندارد.
سرعت‌گير ساخت و ساز
به گفته رييس انجمن انبوه‌سازان اين قانون جهت‌دار و در جهت منافع خريدار تنظيم شده است و به همين دليل سازندگان تمايلي به اجراي آيين نامه قانون پيش فروش ساختمان ندارند، زيرا براساس اين قانون فعاليت ساخت و ساز سازندگان كند مي‌شود.
محتشم بيان مي‌كند: درگذشته سازندگان مي‌توانستند چندين پروژه پيش فروش را باهم به پيش ببرند اما باتوجه به مفاد قانوني پيش فروش ساختمان سازندگان مجبور به اتمام يك پروژه و سپس آغاز پروژه ديگر هستند.
وي ادامه مي‌دهد: اين موضوع مي‌تواند باعث كندي فعاليت‌هاي ساختماني سازندگان، حبس سرمايه و عدم استقبال فروشندگان و انبوه‌سازان به پيش فروش ساختمان شود.
اين فعال صنعت ساختمان با اشاره به بازدارندگي قانون پيش فروش ساختمان در ميزان توليد و ساخت و ساز مي‌گويد: اگرچه آماري درباره كاهش ميزان قراردادهاي پيش فروش نسبت به سال‌هاي گذشته براثر اعمال اين قانون وجود ندارد اما مسلم است كه به دليل سخت‌گيري‌هاي موجود اشتياق سازندگان كمتر شده است.
محتشم اضافه مي‌كند: با توجه به نشانه‌هاي موجود به نظر نمي‌رسد كه استقبال فراگيري از اجراي قانون پيش فروش ساختمان به عمل آيد.
وي مي‌افزايد: هم‌اكنون و با اجراي اين قانون، حمايت خوبي از خريدار مي‌شود، زيرا با پرداخت مبلغ كمي مي‌تواند بخشي از سند به نام وي زده شود، در واقع پيش خريدار از اجراي اين قانون راضي است.
رييس انجمن انبوه‌سازان معتقد است، درسال‌هاي گذشته باوجود آنكه قانون پيش فروش ساختمان تصويب نشده بود اما مشكلات چنداني در اين زمينه وجود نداشت، البته در برخي موارد تخلفاتي هم صورت مي‌گرفت كه با اجراي اين قانون نيز همچنان امكان تخلف وجود دارد.
محتشم اظهار مي‌كند: پيش از تصويب قانون پيش فروش ساختمان، تعهدات طرفين براساس توافق به پيش مي‌رفت يعني يك قرارداد تدوين مي‌شد و براساس پيشرفت مراحل كار و همچنين اعتماد طرفين تعدادي فقره چك بين دوطرف رد و بدل مي‌شد.
وي اضافه مي‌كند: علاوه بر روش نگارش قرارداد پيش فروش و رجوع به پيشرفت كار برخي از پيش خريداران نيز تمايل به دريافت قولنامه داشتند.
به گفته رييس انجمن انبوه‌سازان، دو روش قرارداد و قولنامه درگذشته اجرايي مي‌شد و تخلفات چنداني در اين زمينه وجود نداشت، ضمن اينكه سازندگان نيز تمايل بيشتري به پيش فروش داشتند اما با تصويب قانون جديد به نظرمي رسد كه پيش فروش ساختمان كم رنگ شود.
محتشم اظهار مي‌كند: ناگفته نماند كه اغلب تخلفات صورت گرفته در سال‌هاي گذشته نيز مربوط به سازندگاني بود كه عضو انجمن انبوه‌سازان نبودند.
پي‌گيري روند ساخت براي كاهش تخلفات
ابوالفضل قناعتي، نماينده كميسيون عمران شوراي شهر درباره قانون پيش فروش ساختمان به «تعادل» مي‌گويد: هرگونه نقل و انتقال كالا و اموال بايد براساس مواد و بندهاي قانوني صورت گيرد. اين موضوع درباره مسكن نيز صدق مي‌كند زيرا عدم رعايت مفاد قانوني از سوي خريدار و فروشنده مي‌تواند مسائلي را به همراه داشته باشد.
قناعتي مي‌افزايد: يكي از مشكلاتي كه در سال‌هاي گذشته بخش مسكن را درگير كرده است وجود موانعي در بحث پيش فروش ساختمان است و در اين ميان وجود خلافي در ساختمان مهم‌ترين تخلفي است كه پيش فروش ساختمان را پر ريسك كرده است.
وي ادامه مي‌دهد: برخي از سازندگان واحدهاي مسكوني از نقشه تاييد شده شهرداري تخلف مي‌كنند و همين موضوع باعث مي‌شود كه پروانه پايان كار براي آنها صادر نشود و به تبع آن نتوانند سند كامل ملك را دريافت كنند و اين موضوع براي بحث پيش فروش بسيار درد‌سرساز است.
به گفته اين نماينده شوراي شهر تهران مي‌افزايد: اگرچه قانونگذار در قانون پيش فروش ساختمان تلاش كرده است كه تمام مسائل را در نظر بگيرد اما به بحث پايان كار و احتمال وجود تخلف سازنده در اين زمينه توجه ويژه‌يي نشده است.
قناعتي اظهار مي‌كند: پيشنهاد مي‌شود افرادي كه تمايل به پيش خريد واحد مسكوني دارند براي كاهش وجود تخلف سازنده در طول دوران ساخت و ساز، از ميزان پيشرفت و مطابقت واحدمسكوني با نقشه تاييد شده آگاهي كسب كنند زيرا درصورت وجود خلافي در اين زمينه پروانه پايان كارصادر نمي‌شود.
وي بيان مي‌كند: درسال‌هاي گذشته بسياري از موارد مطرح شده دركميسيون ماده 100 مربوط به بحث تخلفات صورت گرفته در پيش فروش ساختمان بوده است كه موجب شده خريدار سردرگم بماند و باوجود پرداخت تمام مبلغ واحد مسكوني سند كامل ملك را دريافت نكند.
اين نماينده شوراي شهر تهران معتقد است، تخلفات صورت گرفته در اين زمينه متعدد است، اما به عنوان نمونه برخي از سازندگان به دليل زياده‌خواهي سطح اشغال بيشتري را نسبت به مساحت ذكر شده در نقشه در زيربنا درنظر
مي‌گيرند كه اين موضوع صدور مجوز پايان كاررا مختل مي‌كند. البته دربرخي موارد واحد مسكوني خريداري شده مشكلي ندارد اما بخش ديگر ساختمان خلافي دارد و همين موضوع منجر به عدم صدور مجوز مي‌شود.
قناعتي اضافه مي‌كند: افرادي كه قصد پيش خريد ساختمان رادارند بايد درتمام مراحل ساخت و ساز حضور محسوسي داشته باشند و از هماهنگي نقشه اصلي و پياده شده مطمئن شوند البته قانون از پيش خريدار حمايت مي‌كند اما بااين وجود توصيه مي‌شود براي كاهش ريسك خريدار با وجود توافق با سازنده درجريان روند ساخت و ساز قرارگيرد.
احتمال از ميان رفتن حقوق پيش‌خريدار
محسن بهرام غفاري، رييس اسبق سازمان نظام مهندسي تهران، تصويب قانون و اجراي آيين‌نامه پيش‌فروش ساختمان درشرايط كنوني بازار مسكن را لازم و ضروري مي‌داند و مي‌گويد: باوجود اهميت اين قانون وجود ناپختگي در برخي مفاد و جنبه‌هاي مهندسي، اجراي آن را با مشكل مواجه كرده است، به عبارت ديگر در صورتي كه مشكلات و مسائل فني در اين قانون وجود نداشت قانون پيش فروش مي‌توانست به خوبي اجرا شود.
بهرام غفاري مي‌افزايد: پيشنهاد مي‌شود اشكالات و ايرادات موجود ازطريق ارائه اصلاحيه مرتفع شود البته ناگفته نماند وجود برخي انتقادات به مفاد قانون نبايد جنبه‌هاي مثبت و ضروري قانون پيش فروش ساختمان را زيرسوال ببرد.
وي ادامه مي‌دهد: درساير كشورها، بازار پيش فروش به گونه‌يي است كه پيش خريدار مبلغي را به سازنده پرداخت مي‌كند و پس ازآن اقساط را كه با رقم تقريبي اجاره‌بهاي ماهانه برابري مي‌كند به تدريج و درمدت زماني طولاني به توليدكننده مسكن پرداخت مي‌كند اما در ايران ساز و كار پيش فروش ساختمان متفاوت است و تنها خريداراني مي‌توانند گام در صحنه پيش فروش بگذارند كه تقريبا مبلغ قابل توجهي از خريد واحد مسكوني را دارند.
به گفته رييس اسبق سازمان نظام مهندسي تهران، سازندگان مسكن نيز بايد سرمايه و نقدينگي لازم را براي ساخت و ساز دراختيار داشته باشند درحالي كه سازوكار پيش فروش ساختمان مي‌توانست مانند ارائه تسهيلات بانكي با اقساط 12ساله باشد در اين ميان حمايت‌هاي قانوني لازم نيز از پيش خريدار براي پرداخت اقساط وجود ندارد اما اگر اين امكان وجود داشت كه از منابع بانكي براي كمك به خريدار استفاده شود مي‌توانست به بهبود بازار مسكن كمك كند و استقبال خريداران را افزايش دهد.
غفاري ادامه مي‌دهد: در اين ميان مشكلات ديگري نيز وجود دارد كه انتقاداتي به آن وارد است و آن هم ارائه گزارش كار از سوي مهندس ناظر است كه باتوجه به وابستگي مالي مهندس ناظر به كارفرما امكان تخلف دراين زمينه وجود دارد ودرحال حاضر باتوجه به آنكه نهاد نظارتي بر مهندس ناظر يعني سازمان نظام مهندسي به خوبي فعاليت نمي‌كند و متزلزل است.
وي اظهارمي كند: متاسفانه نظارت خاصي در اين زمينه وجود ندارد و تاكنون سازمان نظام مهندسي نسبت به تخلفات صورت گرفته پاسخگو نبوده است و به اين دليل امكان ازميان رفتن حقوق پيش خريدار وجود دارد.
رييس اسبق سازمان نظام مهندسي تهران معتقد است وابسته كردن گزارش پيشرفت كار به نظرات مهندسان ناظر كه دركنترل مالكان هستند نادرست است و عواقب ناخوشايندي را به همراه دارد. در واقع زماني كه منافع تعداد بسياري از متقاضيان خريد مسكن درگروي ارائه تاييديه توسط مهندس ناظر است اجراي درست قانون با اما و اگرهايي همراه مي‌شود.
احتمال تغيير نقشه ساختمان در حين اجرا
وي مي‌افزايد: دومين مشكل واردشده به قانون پيش فروش ساختمان، ارائه شناسنامه فني است براساس اين قانون، شناسنامه فني به عنوان سندي ازنقشه ساختمان، قبل از ساخت است درحالي كه شناسنامه فني واقعي مربوط به ساختمان ساخته شده است كه درابتداي ساخت و ساز، ارائه نمي‌شود و اين امكان وجود دارد كه نقشه ساختماني درحين عمليات ساخت تغيير كند ضمن اينكه درمبحث شناسنامه فني نيز مشكل ديگري نيزمشاهده مي‌شود.
غفاري بيان مي‌كند: باتوجه به آنكه هر
آيين‌نامه پايين دستي از جمله آيين نامه كنترل ساختمان نيز ممكن است با اتكا به قانون پيش فروش ساختمان تدوين شود اين امكان وجود دارد كه به اصطلاح شناسنامه فني دراين
آيين نامه تكيه شود كه باتوجه به وابستگي مالي ناظر و مالك مشكلات متعددي درساير بخش‌هاي ساختماني نيزايجاد شود.
وي اظهار مي‌كند: سومين انتقاد فني كه به قانون پيش‌فروش ساختمان وارد است مربوط به اين موضوع است كه اين قانون، لفظ را محدود به مسكن نكرده است درحالي كه اين قانون به واحدهاي مسكوني مربوط مي‌شود درحالي كه واژه ساختمان واحدهاي تجاري، اداري، بيمارستان‌ها و... را نيز شامل مي‌شود به عنوان نمونه بخش بزرگي از پيش فروش‌هاي صورت گرفته مربوط به واحدهاي تجاري است اما اين قانون درباره مسكن است و توصيه مي‌شود كه لفظ قانون پيش‌فروش ساختمان به پيش‌فروش مسكن تغييركند.
منبع: تعادل
95103
