خبرآنلاین- لیزینگ مسکن در بسیاری از کشورهای دنیا رایج است و راهی برای خانه دار شدن افراد آن جامعه محسوب می شود.
بیت الله ستاریان تحلیلگر مسکن اعتقاد دارد طرح هایی مانند لیزینگ مسکن با پیش شرط هایی در کشور قابل اجراست ولی به باور ستاریان در حال حاضر بزرگترین بحران مسکن به تولید مربوط است. گفت و گویی او در مورد حواشی پیرامون طرح لیزینگ مسکن و مسکن مهر ار می خوانید:
طرح هایی مانند لیزینگ مسکن سابقه اجرا در کشورهای دیگر جهان را دارد؟
لیزینگ مسکن در بسیاری از کشورهای دنیا رایج است و راهی برای خانه دار شدن افراد آن جامعه محسوب می شود. این طرح درصد موفقیت بالایی را در کشورهای دیگر رقم زده است اما باید شرایط بازار مسکن و بازار سرمایه ایران را در تحلیل درصد موفقیت آن در کشورمان، مورد نظر قرار دهیم. نکته مهم دیگر این است که آیا منابع کافی برای لیزنگ مسکن در بازار سرمایه و بازارهای مالی ایران وجود دارد؟ پاسخ منفی است. هزینه خرید مسکن در ایران با کالاهای دیگر نظیر خودرو قابل مقایسه نیست. تقاضا برای خرید مسکن هم بسیار بالا است و پاسخگوی به آن منابع قابل توجهی را می طلبد که این منابع فعلا وجود ندارد.
نکه مهم دیگر این است که لیزینگ اصولا مربوط به کالاهایی می شود که شاخص افزایش قیمت آن ها در طول زمان کمتر از میانگین شاخص افزایش قیمت کالاهای دیگر باشد. کالایی که افزایش قیمت آن از سطح عمومی قیمت ها یا همان نرخ تورم بالاتر است قابلیت لیزینگ ندارد چراکه در این صورت سوددهی این فرایند برای شرکت ها از بین می رود و منابع در این بازار کاهش می یابد. شرکت های لیزینگ باید طبق قاعده لیزینگ، یک واحد مسکونی را خریداری کنند و آن را به طور اقساط با نرخ سود مشخص در اختیار متقاضیان بگذارند. بازپرداخت در لیزینگ مسکن در کشورهای دیگر حداقل 10 سال است و تا 30 سال هم نمونه های آن وجود دارد.
باید در نظر گرفت که آیا قیمت مسکن در آن دوره 10 ساله که پول واحد خریداری شده به شرکت لیزینگ بازمی گردد چقدر رشد می کند که آن شرکت بعد از دریافت مبلغ به علاوه سود آن بتواند بار دیگر واحدی دیگر برای متقاضی جدید خریداری کند. اگر رشد قیمت واحد مسکونی در این مدت 10 سال محدود باشد که منابع لیزینگ به غیر از سودرسانی به لیزنگ دهنده بتواند بر دیگر همن کالا را خریداری کند، این عملیات منطق اقتصادی خواهد داشت اما اگر نتوان چنین شرایطی را در بازار فراهم کرد نمی توان اجرای لیزینگ مسکن را هم عملی کرد.
به همین دلیل لیزینگ خودرو در کشور اجرایی شد؟
لیزینگ خودرو در سال های گذشته به همین دلیل دارای صرفه اقتصادی بود و رونق داشت. قیمت خودرو توسط دولت کنترل می شد و سطح افزایش قیمت ها بسیار کمتر از سطح تورم بود. حتی برای چند سال نرخ خودرو در ایران ثابت بود. این شرایط برای خودروهای خارجی با در نظر گرفتن ثبات نسبی نرخ ارز هم صادق بود. در این شرایط لیزینگ کننده عد از دریافت اقساط بازهم امکان خرید همن خودرو را برای شخص دیگر داشت ضمن اینکه سود خود را نیز دریافت کرده بود. لیزینگ مسکن در کشورهایی که آمار تورم 10 ساله مسکن در آن ها سالانه حدود 2 درصد است و می توان به حفظ همین سقف افزایش قیمت در فاصله زمانی 10 سال بعد نیز حساب باز کرد، این طرح اجرا می شود و منابع مالی هم که از طریق بازپرداخت سودها بازمی گرد، برای ادامه این فرایند کافی خواهد بود.
پس در ایران می توان آن را اجرا کرد؟
در ایرن این شریط وجود ندارد و نمی توان از ثبات بازار مسکن در یک دوره 10 ساله مطمئن بود. سوابق سال های گذشته نیز نشان می دهد که سطح افزایش قیمت مسکن فراتر از حدودی است که بتوان برای سال های آینده انتظار تثبیت بازار را داشت.
مسکن در ایران جزو کالاهایی است که افزایش قیمت آن در طول زمان بیشتر از نرخ تورم سالانه بوده است از این رو نمی توان این سیاست را برای بازار ایران مفید دانست مگر آنکه بتوان قیمت مسکن را کنترل کرد و سطح افزایش قیمت آن را به طور سالانه و مداوم کمتر از سطح تورم نگاه داشت. در طرحی که به نام لیزینگ مسکن مطرح شده، از سقف لیزینگ 50 میلیون تومانی صحبت شده که در این صورت نمی توان نام لیزینگ را روی آن گذاشت چراکه در لیزینگ حداقل 90 درصد قیمت مسکن توسط شرکت لیزینگ کننده پرداخت می شود. رقم مورد نظر شبیه به نوعی تسهیلات خرید مسکن است که در کنار وام مسکن قرار می گیرد و تنها نرخ سود بازپرداخت آن بالاتر خواهد بود.
البته در شرایطی که خرید اوراق حق تقدم وام مسکن و یا هزینه سپرده گذاری اولیه در بانک مسکن افزایش یافته شاید، نرخ سود لیزینگ 50 میلیون تومانی دارای صرفه اقتصادی برای خریدار باشد اما عملا این نوع تسهیلات هم با منابع محدود مانند وام مسکن همراه خواهد بود. همانطور که بانک مسکن سالانه تنها حدود 20 هزار مورد تسهیلات پرداخت می کند و این با نیاز بازار فاصله قابل توجهی دارد. سقف 50 میلیون تومانی برای این طرح هم عملا سهم تسهیلات در قیمت مسکن را چندان افزایش نمی دهد. این رقم حدود 2 تا 30 درصد قیمت مسکن را بسته جانمایی واحد مسکونی مورد نظر پوشش می دهد. از سوی دیگر برای اینکه انتظار ورود منابع کافی به این بخش وجود داشته باشد باید از منظ لیزینگ کننده نیز به موضوع نگاه شود. باید رابطه نرخ سود در این مشارکت با میزان افزایش قیمت مسکن منطق اقتصادی داشته باشد.
با شرایطی که تغییرات قیمت مسکن در ایرن دارد برای حفظ ارزش پول شرکت لیزینگ کننده در بازار مسکن باید سود 30 درصدی برای آن در نظر گرفت که این میزان بهره برای متقاضی بسیار بالا و غیرقابل بازپرداخت خواهد بود. در این شرایط نمی توان انتظار داشت که لیزینگ مسکن قبل از کنترل بازار در ایران عملیاتی شود مگر آنکه ابتدا چالش اصلی بازار مسکن ایران حل و فصل شود. اصلی ترین مشکلی که بازار مسکن برای رسیدن به تعادل قیمت با آن مواجه است، کسری عرضه نسبت به تقاضا است. در حال حاضر برآوردها نشان می دهد که حدود 5 میلیون متقاضی بالقوه مسکن در ایران وجود دارد که به دلیل کمبود قدرت خرید این تقاضا وارد بازار نشده است.
در فواصل مختلف ورود بخشی از این تقاضا موجب جهش قیمت مسکن شده است. در حال حاضر باید تمرکز اصلی در بخش مسکن به تولید آن معطوف شود تا این عقب ماندگی تاریخی جبران شود و بتوان به ایجاد تعادل قیمت در بازار مسکن امیدوار بود. موضوع مهم این است که سالانه حدود یک میلیون و 200 هزار تقاضای جدید مسکن ایجاد می شود که حتی به نسبت این تقاضا هم مسکن تولید نمی شود. حداکثر توان بخش خصوصی که دولت در ساخت مسکن در ایران کمتر از نیاز سالانه بازار مسکن است.
بخش خصوصی بیش از 93 درصد از ساخت مسکن را در ایران پیش می برد و دولت کمتر از 7 درصد سهم دارد. البته در سال های گذشته ورود دولت به ساخت مسکن مهر تا حدود زیادی موجب کاهش حضور بخش خصوصی در ساخت مسکن شد که این موضوع توازن این بخش از اقتصاد را با مخاطره مواجه ساخت. باید برای جبران کمبود عرضه مسکن به غیر از توان داخلی بخش خصوصی از سرمایه گذاری های خارجی بهره برد. از این طریق است که می توان تولید مسکن را به میزانی فراتر از نیاز سالانه مسکن رساند و امیدوار بود که طی چند سال، عقب ماندگی در این بخش جبران می شود. بازار مسکن با ایجاد توازن میان عرضه و تقاضا روندی منطقی به خود خواهد گرفت و می توان بر روی کنترل قیمت آن نیز حساب باز کرد. در این صورت است که طرح هایی مانند لیزینگ مسکن به طور واقعی و کامل قابلیت اجرا پیدا خواهند کرد.
کد خبر:
63463
تاریخ انتشار: 12 خرداد 1393 - 15:31
خبرآنلاین- لیزینگ مسکن در بسیاری از کشورهای دنیا رایج است و راهی برای خانه دار شدن افراد آن جامعه محسوب می شود.
بیت الله ستاریان تحلیلگر مسکن اعتقاد دارد طرح هایی مانند لیزینگ مسکن با پیش شرط هایی در کشور قابل اجراست ولی به باور ستاریان در حال حاضر بزرگترین بحران مسکن به تولید مربوط است. گفت و گویی او در مورد حواشی پیرامون طرح لیزینگ مسکن و مسکن مهر ار می خوانید:
طرح هایی مانند لیزینگ مسکن سابقه اجرا در کشورهای دیگر جهان را دارد؟
لیزینگ مسکن در بسیاری از کشورهای دنیا رایج است و راهی برای خانه دار شدن افراد آن جامعه محسوب می شود. این طرح درصد موفقیت بالایی را در کشورهای دیگر رقم زده است اما باید شرایط بازار مسکن و بازار سرمایه ایران را در تحلیل درصد موفقیت آن در کشورمان، مورد نظر قرار دهیم. نکته مهم دیگر این است که آیا منابع کافی برای لیزنگ مسکن در بازار سرمایه و بازارهای مالی ایران وجود دارد؟ پاسخ منفی است. هزینه خرید مسکن در ایران با کالاهای دیگر نظیر خودرو قابل مقایسه نیست. تقاضا برای خرید مسکن هم بسیار بالا است و پاسخگوی به آن منابع قابل توجهی را می طلبد که این منابع فعلا وجود ندارد.
نکه مهم دیگر این است که لیزینگ اصولا مربوط به کالاهایی می شود که شاخص افزایش قیمت آن ها در طول زمان کمتر از میانگین شاخص افزایش قیمت کالاهای دیگر باشد. کالایی که افزایش قیمت آن از سطح عمومی قیمت ها یا همان نرخ تورم بالاتر است قابلیت لیزینگ ندارد چراکه در این صورت سوددهی این فرایند برای شرکت ها از بین می رود و منابع در این بازار کاهش می یابد. شرکت های لیزینگ باید طبق قاعده لیزینگ، یک واحد مسکونی را خریداری کنند و آن را به طور اقساط با نرخ سود مشخص در اختیار متقاضیان بگذارند. بازپرداخت در لیزینگ مسکن در کشورهای دیگر حداقل 10 سال است و تا 30 سال هم نمونه های آن وجود دارد.
باید در نظر گرفت که آیا قیمت مسکن در آن دوره 10 ساله که پول واحد خریداری شده به شرکت لیزینگ بازمی گردد چقدر رشد می کند که آن شرکت بعد از دریافت مبلغ به علاوه سود آن بتواند بار دیگر واحدی دیگر برای متقاضی جدید خریداری کند. اگر رشد قیمت واحد مسکونی در این مدت 10 سال محدود باشد که منابع لیزینگ به غیر از سودرسانی به لیزنگ دهنده بتواند بر دیگر همن کالا را خریداری کند، این عملیات منطق اقتصادی خواهد داشت اما اگر نتوان چنین شرایطی را در بازار فراهم کرد نمی توان اجرای لیزینگ مسکن را هم عملی کرد.
به همین دلیل لیزینگ خودرو در کشور اجرایی شد؟
لیزینگ خودرو در سال های گذشته به همین دلیل دارای صرفه اقتصادی بود و رونق داشت. قیمت خودرو توسط دولت کنترل می شد و سطح افزایش قیمت ها بسیار کمتر از سطح تورم بود. حتی برای چند سال نرخ خودرو در ایران ثابت بود. این شرایط برای خودروهای خارجی با در نظر گرفتن ثبات نسبی نرخ ارز هم صادق بود. در این شرایط لیزینگ کننده عد از دریافت اقساط بازهم امکان خرید همن خودرو را برای شخص دیگر داشت ضمن اینکه سود خود را نیز دریافت کرده بود. لیزینگ مسکن در کشورهایی که آمار تورم 10 ساله مسکن در آن ها سالانه حدود 2 درصد است و می توان به حفظ همین سقف افزایش قیمت در فاصله زمانی 10 سال بعد نیز حساب باز کرد، این طرح اجرا می شود و منابع مالی هم که از طریق بازپرداخت سودها بازمی گرد، برای ادامه این فرایند کافی خواهد بود.
پس در ایران می توان آن را اجرا کرد؟
در ایرن این شریط وجود ندارد و نمی توان از ثبات بازار مسکن در یک دوره 10 ساله مطمئن بود. سوابق سال های گذشته نیز نشان می دهد که سطح افزایش قیمت مسکن فراتر از حدودی است که بتوان برای سال های آینده انتظار تثبیت بازار را داشت.
مسکن در ایران جزو کالاهایی است که افزایش قیمت آن در طول زمان بیشتر از نرخ تورم سالانه بوده است از این رو نمی توان این سیاست را برای بازار ایران مفید دانست مگر آنکه بتوان قیمت مسکن را کنترل کرد و سطح افزایش قیمت آن را به طور سالانه و مداوم کمتر از سطح تورم نگاه داشت. در طرحی که به نام لیزینگ مسکن مطرح شده، از سقف لیزینگ 50 میلیون تومانی صحبت شده که در این صورت نمی توان نام لیزینگ را روی آن گذاشت چراکه در لیزینگ حداقل 90 درصد قیمت مسکن توسط شرکت لیزینگ کننده پرداخت می شود. رقم مورد نظر شبیه به نوعی تسهیلات خرید مسکن است که در کنار وام مسکن قرار می گیرد و تنها نرخ سود بازپرداخت آن بالاتر خواهد بود.
البته در شرایطی که خرید اوراق حق تقدم وام مسکن و یا هزینه سپرده گذاری اولیه در بانک مسکن افزایش یافته شاید، نرخ سود لیزینگ 50 میلیون تومانی دارای صرفه اقتصادی برای خریدار باشد اما عملا این نوع تسهیلات هم با منابع محدود مانند وام مسکن همراه خواهد بود. همانطور که بانک مسکن سالانه تنها حدود 20 هزار مورد تسهیلات پرداخت می کند و این با نیاز بازار فاصله قابل توجهی دارد. سقف 50 میلیون تومانی برای این طرح هم عملا سهم تسهیلات در قیمت مسکن را چندان افزایش نمی دهد. این رقم حدود 2 تا 30 درصد قیمت مسکن را بسته جانمایی واحد مسکونی مورد نظر پوشش می دهد. از سوی دیگر برای اینکه انتظار ورود منابع کافی به این بخش وجود داشته باشد باید از منظ لیزینگ کننده نیز به موضوع نگاه شود. باید رابطه نرخ سود در این مشارکت با میزان افزایش قیمت مسکن منطق اقتصادی داشته باشد.
با شرایطی که تغییرات قیمت مسکن در ایرن دارد برای حفظ ارزش پول شرکت لیزینگ کننده در بازار مسکن باید سود 30 درصدی برای آن در نظر گرفت که این میزان بهره برای متقاضی بسیار بالا و غیرقابل بازپرداخت خواهد بود. در این شرایط نمی توان انتظار داشت که لیزینگ مسکن قبل از کنترل بازار در ایران عملیاتی شود مگر آنکه ابتدا چالش اصلی بازار مسکن ایران حل و فصل شود. اصلی ترین مشکلی که بازار مسکن برای رسیدن به تعادل قیمت با آن مواجه است، کسری عرضه نسبت به تقاضا است. در حال حاضر برآوردها نشان می دهد که حدود 5 میلیون متقاضی بالقوه مسکن در ایران وجود دارد که به دلیل کمبود قدرت خرید این تقاضا وارد بازار نشده است.
در فواصل مختلف ورود بخشی از این تقاضا موجب جهش قیمت مسکن شده است. در حال حاضر باید تمرکز اصلی در بخش مسکن به تولید آن معطوف شود تا این عقب ماندگی تاریخی جبران شود و بتوان به ایجاد تعادل قیمت در بازار مسکن امیدوار بود. موضوع مهم این است که سالانه حدود یک میلیون و 200 هزار تقاضای جدید مسکن ایجاد می شود که حتی به نسبت این تقاضا هم مسکن تولید نمی شود. حداکثر توان بخش خصوصی که دولت در ساخت مسکن در ایران کمتر از نیاز سالانه بازار مسکن است.
بخش خصوصی بیش از 93 درصد از ساخت مسکن را در ایران پیش می برد و دولت کمتر از 7 درصد سهم دارد. البته در سال های گذشته ورود دولت به ساخت مسکن مهر تا حدود زیادی موجب کاهش حضور بخش خصوصی در ساخت مسکن شد که این موضوع توازن این بخش از اقتصاد را با مخاطره مواجه ساخت. باید برای جبران کمبود عرضه مسکن به غیر از توان داخلی بخش خصوصی از سرمایه گذاری های خارجی بهره برد. از این طریق است که می توان تولید مسکن را به میزانی فراتر از نیاز سالانه مسکن رساند و امیدوار بود که طی چند سال، عقب ماندگی در این بخش جبران می شود. بازار مسکن با ایجاد توازن میان عرضه و تقاضا روندی منطقی به خود خواهد گرفت و می توان بر روی کنترل قیمت آن نیز حساب باز کرد. در این صورت است که طرح هایی مانند لیزینگ مسکن به طور واقعی و کامل قابلیت اجرا پیدا خواهند کرد.
