اتاق نیوز - با وجود ادامه ركود مسكن در سال جاري، اين حوزه طي 6 ماهه گذشته فراز و نشيب‌هاي بسياري را پشت سر گذاشته است، گشايش حساب صندوق پس‌انداز يكم، رونمايي از طرح جامع مسكن، پيشنهاد ايجاد بورس مسكن از سوي سازمان بورس و اوراق بهادر و اجراي مجدد ليزينگ مسكن ازجمله طرح‌هايي بود كه در سال جاري خبرساز شده و واكنش‌هاي متفاوتي را از سوي فعالان بازار مسكن به همراه داشت.
در اين ميان و با وجود ارائه و اجراي برنامه‌هاي مختلف در حوزه مسكن از سوي وزارت راه و شهرسازي به گفته كارشناسان مسكن، بازگشت رونق به بازار تا سال آينده امكان‌پذير نيست و خروج بازار مسكن از ركود معاملاتي با شيب ملايمي آغاز شده است.
پيشروي آرام بازار مسكن به سمت رونق و سپري شدن دومين سال از فعاليت وزارت راه و شهرسازي دولت يازدهم بهانه‌يي شد تا گفت‌وگويي با دكتر حامد مظاهريان، معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي ترتيب دهد و سوالاتي را در باره جهت‌گيري معاونت مسكن اين وزارتخانه نسبت به طرح‌ها و برنامه‌هاي حوزه مسكن طرح كند. دكتر مظاهريان در بخشي از اين گفت‌وگو اعلام كرد: با توجه به پايين بودن نسبت تسهيلات به قيمت مسكن كه درحال حاضر براي شهر تهران حدود 6درصد است و اعتقاد وزارت متبوع به ضرورت ارتقا اين نسبت براي حمايت از بخش تقاضاست تا به تدريج و در طول سنوات آتي ميزان تسهيلات با روندي متناسب با شرايط اقتصادي افزايش يابد. مشروح اين گفت‌وگو را پيش رو داريد:
براساس طرح جامع مسكن كه در خرداد ماه سال جاري رونمايي شد؛ شاخص دسترسي به مسكن از 12سال به 8 سال كاهش مي‌يابد، در اين طرح چه آيتم‌ها و عناصري گنجانده شده كه با اجراي آن تحقق چنين هدفي امكان‌پذير مي‌شود؟
طرح جامع مسكن، يك برنامه توسعه‌يي است كه هدف اساسي آن تحقق اهداف مندرج در قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران در راستاي فراهم آوردن امكان دسترسي به مسكن مناسب براي كليه اقشار جامعه است.
اين طرح با مطالعات جمعيت شناختي، ساختارهاي سرمايه‌گذاري و توليد درون‌بخشي، شناخت وي‍ژگي‌هاي مسكن در كشور و با در نظر گرفتن سناريوهاي مختلف براي رشد اقتصادي، ظرفيت‌هاي موجود و بالقوه اقتصادي، نياز مسكن كشور را براي سال‌هاي آتي پيش‌بيني و مسير دستيابي به اين هدف را از طريق برنامه‌هاي عملياتي و نهادسازي ويژه هرمحور ترسيم كرده است. برنامه‌هاي عملياتي و نهادسازي طرح جامع مسكن تمامي مولفه‌هاي موثر بر بازار را به سمت هدف اساسي ياد شده هدايت مي‌كند. ناگفته نماند كه تحقق برنامه‌ها منوط به هماهنگي و همكاري ساير دستگاه‌ها و نهادهاي ذي‌ربط در هدايت مولفه‌هاي برون‌بخشي موثر بر رفتار مولفه‌هاي بازار مسكن است.
يكي از انتقادات وارده به طرح جامع مسكن، نپرداختن به تمامي جوانب حوزه مسكن (به عنوان نمونه موضوع تامين زمين) در اين طرح است، پاسخ شما به اين انتقادات چيست؟
هر يك از محورهاي مندرج در طرح جامع مسكن بر مبناي رفع مشكلات يكي از گلوگاه‌هاي اين بخش مورد توجه قرارگرفته و جامعيت اين طرح به معناي پرداختن به كليه مسائل موجود حوزه مسكن اعم از تقويت و تقاضاي مسكن، حمايت از گروه‌هاي كم درآمد و آسيب‌پذير در تامين مسكن مناسب، توسعه صنعت ساختمان و تقويت كارآمدي آن به عنوان يكي از ابزارهاي مهم تقويت عرضه مسكن، اصلاحات جديد در توزيع و تامين زمين با هدف بهبود بهره‌وري در مهم‌ترين عامل توليد مسكن، استفاده از ظرفيت‌هاي بافت فرسوده شهري در حمايت و تقويت طرف عرضه مسكن به همراه بهبود شرايط سكونتي در اين محدوده‌ها و توسعه نظام تامين مسكن در كشور به عنوان يكي از مهم‌ترين معضلات تقويت عرضه و تقاضاي مسكن است.
پيش‌بيني شما از شرايط كوتاه‌مدت و بلندمدت بازار مسكن پس از اجراي طرح جامع مسكن چيست؟ آيا مي‌توان انتظار داشت كه در افق تحقق طرح جامع مسكن شاهد برقراري تعادل ميان عرضه و تقاضا باشيم؟
افق تحقق برنامه‌هاي طرح جامع مسكن سال 1405 هجري شمسي است و در صورتي كه تمام برنامه‌ها مطابق الگوي طراحي شده و هماهنگ با رفتار ساير متغيرهاي برون‌بخشي، اجرايي و عملياتي شوند، در بلندمدت و در افق طرح، اولا تحقق اصل 31 قانون اساسي قابل پيش‌بيني است، ثانيا بازار مسكن نيز به تعادل خواهد رسيد ضمن اينكه در كوتاه‌مدت نيز تحقق هر يك از برنامه‌ها تعادل‌بخشي بازار مسكن (هم تقويت تقاضا و هم توسعه توليد) قابل انتظار است.
علاوه بر طرح جامع مسكن كه در زمره مهم‌ترين برنامه‌هاي مطرح شده ماه‌هاي اخير در حوزه مسكن است، ايجاد بورس مسكن نيز در يكي دو ماه گذشته واكنش‌هايي را به همراه داشته است. با توجه به انتقادات وارده به اين طرح از سوي اتحاديه مشاوران املاك تهران و بسياري از فعالان حوزه مسكن، جهت‌گيري وزارت راه و شهرسازي نسبت به اين طرح چيست؟ با توجه به اينكه مسكن مانند كالاهاي عرضه شده در بورس كالا همگن نيست آيا اين طرح قابليت اجرايي شدن دارد؟
خريد و فروش كالاها در بورس باعث افزايش شفافيت معاملات، مشخص شدن قيمت و از بين بردن قيمت‌هاي كاذب، تامين مالي، جمع كردن نقدينگي و كاهش ريسك خريداران و فروشندگان در بازار كالا مي‌شود و كالاهاي همگني همچون طلا، ارز، فولاد و برخي از محصولات كشاورزي قابليت ارائه در بورس كالا و خريد و فروش در اين بازار را دارند اما با توجه به اينكه واحدهاي مسكوني (حتي واحدهاي مسكوني موجود در يك ساختمان) ناهمگن بوده و پارامترهاي مختلف تاثيرگذار بر قيمت مسكن در واحدهاي مسكوني متفاوت از ساير واحدهاست كه در اين راستا امكان ارائه مسكن در بورس كالا در شكل متداول موجود به ويژه براي پروژه‌هاي خرد و ساختمان‌هاي كوچك غيراجرايي است.
با اين وجود به نظر مي‌رسد، استفاده از بورس كالا براي خريد و فروش ساختمان‌هاي بزرگ دستگاه‌هاي دولتي، نهادها (شهرداري‌ها، بنياد مستضعفان) همچنين شركت‌هاي خصوصي در قالب برگزاري مزايده مي‌تواند باعث افزايش شفافيت و سرعت انجام معاملات توسط اين دستگاه‌ها شود ضمن اينكه با توجه به درج ضروري بودن كالاي مسكن ممكن است موجب افزايش قيمت و اخلال و انحصار در بازار نيز شود.
طرح ليزينگ مسكن پس از مدت‌ها دوباره مطرح شده و انبوه‌سازان نيز پيشنهاداتي را براي اجراي بهتر و مشاركت در اين طرح در اختيار وزارت راه و شهرسازي قرار داده‌اند، رويكرد معاونت مسكن و ساختمان به طرح ليزينگ مسكن چگونه است؟ آيا وزارت راه و شهرسازي از پيشنهاد انبوه‌سازان استقبال مي‌كند؟
ليزينگ مسكن در زمره روش‌هاي تامين مالي مسكن است كه مي‌تواند با جذب مخاطبان و گروه‌هاي هدف خاص(گروه‌هايي كه توان بازپرداخت اقساط كوتاه و ميان‌مدت را دارند) در تامين مالي مسكن بخشي از جامعه موثر واقع شود. به علاوه شركت‌هاي ليزينگ به عنوان واسطه‌هاي مالي و از طريق تعبيه روش‌هاي مختلف ازجمله ليزينگ‌هاي اهرمي، مشاركتي و ليزينگ‌هاي ساخت و فروش مي‌توانند در ارتباط بين دو حوزه عرضه و تقاضا به صورت موثر ايفاي نقش كنند. در اين فرآيندها شركت ليزينگ با خريد يا تحويل موقت واحدهاي احداثي سازندگان (انبوه‌سازان) و ارائه آن به متقاضيان نقش موثري در مديريت تقاضا و بازاريابي خواهد داشت. از سوي ديگر ارتباط شركت‌هاي ليزينگ با شبكه بانكي و اخذ تسهيلات بانكي منجر به كاهش بار مسووليت و نگراني بانك‌ها و تسهيل در فرآيند تسهيلات‌دهي خواهد شد به طور كلي وزارت متبوع انجام فعاليت ليزينگ در هر دو حوزه فروش و اجاره مسكن (ليزينگ عملياتي) را مفيد دانسته و احيا و ارتقا آن را ضروري مي‌داند و فرآيند ليزينگ مي‌تواند از طريق انبوه‌سازان و با ايجاد شركت‌هاي انبوه‌سازي در چارچوب ضوابط و مقررات جاري صورت پذيرد.
به گفته بسياري از منتقدان حساب صندوق پس‌انداز مسكن يكم، تسهيلات تنها حدود 30درصد از هزينه خريد يك خانه را پوشش مي‌دهد آيا وزارت راه و شهرسازي برنامه‌يي براي افزايش حمايت از خريداران مسكن دارد؟
حساب صندوق پس‌انداز يكم كه اواخر ارديبهشت ماه سال جاري در بانك مسكن راه‌اندازي شد، حمايت از متقاضيان خريد مسكن با اولويت‌هاي خانه اولي‌ها و زوج‌هاي جوان را سرلوحه كار خود قرار داده است. اين صندوق تسهيلات ساخت و خريد مسكن را با نرخ 14درصد و در سه سقف 40، 60 و 80ميليون توماني در اختيار متقاضيان واجد شرايط قرار خواهد داد با توجه به پايين بودن نسبت تسهيلات به قيمت مسكن كه درحال حاضر براي شهر تهران حدود 6درصد است و اعتقاد وزارت متبوع به ضرورت ارتقا اين نسبت براي حمايت از بخش تقاضا در نظر است به تدريج و در طول سنوات آتي ميزان تسهيلات با روندي متناسب با شرايط اقتصادي افزايش يابد. اين امر علاوه بر تسهيل دستيابي به مسكن مناسب در ارتقاي فرهنگ پس‌انداز و اتكاي خانوار به درآمدهاي آتي در مساله تامين مسكن و نيز ايجاد فراغت براي خانوارها در راستاي تامين ساير نيازمندي‌ها مفيد واقع شود و در نظر است تا متناسب با شرايط اقتصادي كشور و شرايط بازار مسكن به تدريج طي سنوات آينده محصولات جديد تسهيلاتي در بخش مسكن از طريق اين صندوق و ساير موارد مشابه ارائه شود.
براساس آخرين آمارها، استقبال از صندوق پس‌انداز مسكن يكم چگونه بوده است؟
آخرين اطلاعات صندوق پس‌انداز مسكن يكم حاكي است كه تاكنون بالغ بر 13600نفر با مجموع مبلغ 2509ميليارد ريال نسبت به سپرده‌گذاري در اين صندوق اقدام كرده‌اند.
منبع: روزنامه تعادل
