مزيت نسبي سكه تا اوايل سال آينده، بازار مسكن را از جهش قيمت حفظ مي‌كند
اتاق نیوز- وقايع اخير در دو بازار «سكه» و «ارز» علاوه بر اينكه توانسته مسير قديمي «سرمايه‌گذاري‌هاي سودخواه در بازار خريد املاك» را كم‌تردد كند، خريد‌هاي مصرفي مسكن را نيز تحت تاثير قرار داده؛
به طوري كه طرف تقاضا در اين بازار هم‌اكنون ترجيح مي‌دهد نقدينگي اندك خود را -كه آنچنان براي صاحب‌خانه شدن كفايت نمي‌كند- از طريق به كارگيري در دو بازار جذاب‌تر، به پول «پرقدرت» براي خريد واحدمسكوني تبديل كند.
تصميم تازه طرف تقاضاي مسكن مبني بر «انصراف موقتي از خريد آپارتمان و ورود به بازارهاي موازي» اگر چه با منطق اقتصادي به دليل رشد تدريجي قيمت مسكن سازگاري ندارد، اما از آنجا كه انصراف‌دهندگان، همزمان اقدام به پيش‌خريد واحدمسكوني مي‌كنند، ريسك رشد قيمت مسكن را براي خود پوشش مي‌دهند و در عين حال فرصت پيدا مي‌كنند از سود ساير بازارها بهره‌مند شوند.
برخلاف تصور رايج در بازار املاك كه همواره، خريد ملك را بهترين و پربازده‌ترين كالا براي سرمايه‌گذاري قلمداد مي‌كند، مقايسه دوره 5ساله نوسان قيمت در سه بازار ملك، سكه و ارز نشان مي‌دهد: رتبه اول بيشترين سوددهي، نصيب سكه شده و املاك مسكوني در رتبه آخر اين بررسي قرار دارد.
هر چند كارشناسان اقتصاد مسكن، سود سرمايه‌گذاري در بازار سكه را در بلندمدت، بالاتر از بازار مسكن توصيف مي‌كنند، اما طي 5 سال اخير و به خصوص در نيمه اول امسال، «سكه» حتي در كوتاه‌مدت نيز به طرفداران خود سود فوق‌العاده بيشتري –در مقايسه با خريداران مسكن- تقسيم كرده است.
سال86 (سال اوج تاريخي قيمت مسكن) را بايد نقطه پاياني جذابيت در بازار املاك عنوان كرد؛ به طوري كه يك‌سال پس از آن، «سكه» كه تا پيش از اين كم‌بازده‌تر از «ملك» بود، جانشين مسكن شد و اين جايگزيني تا هم‌اكنون نيز ادامه‌دار بوده است.
در سال86 كه ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان مسكوني در تهران 6/81 درصد افزايش پيدا كرد، قيمت سكه رشد 8/19 درصدي را تجربه كرد. اما يك‌سال بعد، رشد قيمت هر دو به هم نزديك شد؛ طوري كه نرخ رشد قيمت مسكن به عدد 6/22 درصد رسيد و نرخ رشد ارزش سكه نيز مشابه سال قبل، اين بار عدد 2/19 درصد را ثبت كرد.
اما در سال 88 كه بازار مسكن براي اولين‌بار در طول 15سال گذشته، با افت شديد قيمت در حد 17 درصد مواجه شد، بازار سكه با شتاب بيشتري كماكان به رشد ادامه داد؛ طوري كه در اين سال، نرخ رشد قيمت خريد‌وفروش سكه عدد 7/31 درصد را تجربه كرد. در سال بعد، مسكن نرخ رشد منفي سال قبل را اين بار با رشد مثبت 9/9 درصدي تا حدودي جبران كرد؛ اما دوباره در بازار سكه، سود حاصل از فروش سكه‌هاي خريداري‌شده سال قبل، بازدهي 9/41 درصدي را به صاحبان خود ارائه كرد.
اكنون و در ماه‌هاي گذشته از سال جاري نيز اگر چه قيمت‌ها در بازار مسكن شهر تهران رشد قابل ملاحظه‌اي نسبت به سال‌هاي قبل پيدا كرده، اما در مقابل جهش قيمت سكه طي اين مدت، چشمگير نبوده است.
از نتايج مقايسه بازارهاي سكه و ارز و مسكن در 5 سال اخير حاكي است: متوسط نرخ رشد قيمت اين سه كالا در اين مدت به ترتيب 34 درصد، 4/11 درصد و 23 درصد بوده است. همچنين در حال حاضر ارزش آپارتمان‌هاي مسكوني در پايتخت نسبت به سال86 معادل 25 درصد افزايش پيدا كرده، در حالي كه ارزش معاملاتي سكه و ارز به ترتيب 248 درصد و 63 درصد رشد كرده است. اين اعداد نشان مي‌دهد بازار مسكن در دوره بعد از جهش تاريخي، توان رقابت با دو بازار سكه و ارز را از دست داده است.
به اين ترتيب، در اين فضا چه آنهايي كه از 5سال پيش تاكنون، از سرمايه‌گذاري در بازار مسكن به سمت بازار ارز و طلا تغيير فاز داده‌اند و چه آنهايي كه در هر كدام از سال‌هاي بعد از 86 به اين طرف، دست به تغيير از مسير سرمايه‌گذاري ملكي زده‌اند، «برنده‌مطلق» به حساب مي‌آيند كه البته انصراف‌دهندگان قديمي‌تر به مراتب بيشتر از انصراف‌دهندگان يكي دو سال اخير كسب سود كرده‌اند. علت اينكه به سرمايه‌گذاران بازار طلا «برنده‌مطلق» اطلاق مي‌شود، مقايسه نرخ رشد قيمت مسكن و سكه با نرخ تورم است.
در طول 5 سال اخير، نرخ رشد قيمت مسكن همواره كمتر از نرخ تورم بوده است كه اين يعني افت ارزش واقعي املاك مسكوني در مقايسه با رشد قيمت ساير كالاها و خدمات. اين در حالي است كه سود سالانه خريد‌وفروش سكه در اين مدت بين دو تا سه برابر نرخ تورم برآورد مي‌شود.
در مورد بازار ارز نيز، دلار تحت كنترل دولت از سال86 تا پايان سال88 بين 4/1 درصد تا 5/3 درصد دچار افزايش قيمت شد كه سال89 نرخ رشد آن به 10 درصد و در نيمه اول امسال 39 درصد افزايش پيدا كرد. همچنين ارزش دلار آمريكا در حال حاضر نسبت به سال86 حدود 63 درصد افزايش پيدا كرده است.
چشم‌انداز سه بازار تا پايان سال
آيا ركورد بي‌سابقه‌اي كه در دو ماه اخير صعود قيمت سكه و ارز در بازار به نمايش گذاشت، با اعداد تازه‌تر تكرار مي‌شود؟
آيا افزايش دورموتور قيمت مسكن در ماه‌هاي مياني سال جاري را كه از ميانگين سال89 نيز بيشتر شده، بايد نشانه‌اي از آغاز رقابت دوباره اين بازار با دو بازار ديگر پس از 5 سال، تعبير كرد؟
كارشناسان اقتصاد مسكن در پاسخ به اين دو پرسش معتقدند: ارز و طلا تا اوايل سال آينده در وضعيت كنوني باقي مي‌مانند و براي بازار مسكن نيز حداقل طي اين مدت، اتفاق جهش‌گونه پيش نمي‌‌آيد. يك مقام سابق وزارت مسكن در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: مقايسه بلندمدت مثلا 15 ساله اين سه بازار نشان مي‌دهد در مجموع قيمت سكه و طلا رشدي بالاتر از قيمت مسكن دارد؛ اما در دوره اخير شدت رشد سكه بيشتر شده است. سكه از دو پارامتر بازار جهاني طلا و نرخ ارز و همچنين از نرخ تورم داخلي تاثير مي‌گيرد؛ در حالي كه بازار مسكن از دو پارامتر اول معاف است و فقط با نرخ تورم رابطه دارد. اين كارشناس اقتصاد مسكن درباره علت وضعيت خاص بازار سكه تصريح كرد: طي دو سال اخير نقدينگي و تقاضاي سوداگرانه در بازار مسكن مهار شده و در مقابل، سرمايه‌گذاري‌ها، بيشتر به سمت كالاهاي با نقدشوندگي بالاتر و قابليت جابه‌جايي راحت حركت كرده است. وي همچنين گفت: حداقل تا ارديبهشت سال آينده به دليل بحران جهاني اقتصاد، مزيت نسبي با سكه است؛ اما در مورد بازار ارز، چون بازار توسط دولت كنترل‌شده است، معاملات آزاد خيلي روي آن انجام نمي‌گيرد.
اين مقام سابق در وزارت مسكن درباره بازار مسكن نيز پيش‌بيني كرد: در يك فصل آتي، معاملات مسكن گرم‌تر مي‌شود؛ اما عمق نخواهد داشت و در عين حال نمي‌تواند باعث افزايش جهش‌وار قيمت شود. همچنين بيت‌ا... ستاريان نيز در تحليلي مشابه با اشاره به اينكه قيمت سكه تا زماني كه نرخ ارز به قيمت واقعي خود برسد، بدون توجه به شاخص‌هاي ديگر، افزايش پيدا مي‌كند، گفت: نقدينگي در حال حاضر در اين دو بازار جمع شده؛ اما بعد از تثبيت سكه و ارز، بازار مسكن ممكن است جاذب سرمايه‌گذاري‌ها شود.
منبع :دنیای اقتصاد
کد خبر:
15763
تاریخ انتشار: 3 دی 1390 - 13:01
مزيت نسبي سكه تا اوايل سال آينده، بازار مسكن را از جهش قيمت حفظ مي‌كند
اتاق نیوز- وقايع اخير در دو بازار «سكه» و «ارز» علاوه بر اينكه توانسته مسير قديمي «سرمايه‌گذاري‌هاي سودخواه در بازار خريد املاك» را كم‌تردد كند، خريد‌هاي مصرفي مسكن را نيز تحت تاثير قرار داده؛
به طوري كه طرف تقاضا در اين بازار هم‌اكنون ترجيح مي‌دهد نقدينگي اندك خود را -كه آنچنان براي صاحب‌خانه شدن كفايت نمي‌كند- از طريق به كارگيري در دو بازار جذاب‌تر، به پول «پرقدرت» براي خريد واحدمسكوني تبديل كند.
تصميم تازه طرف تقاضاي مسكن مبني بر «انصراف موقتي از خريد آپارتمان و ورود به بازارهاي موازي» اگر چه با منطق اقتصادي به دليل رشد تدريجي قيمت مسكن سازگاري ندارد، اما از آنجا كه انصراف‌دهندگان، همزمان اقدام به پيش‌خريد واحدمسكوني مي‌كنند، ريسك رشد قيمت مسكن را براي خود پوشش مي‌دهند و در عين حال فرصت پيدا مي‌كنند از سود ساير بازارها بهره‌مند شوند.
برخلاف تصور رايج در بازار املاك كه همواره، خريد ملك را بهترين و پربازده‌ترين كالا براي سرمايه‌گذاري قلمداد مي‌كند، مقايسه دوره 5ساله نوسان قيمت در سه بازار ملك، سكه و ارز نشان مي‌دهد: رتبه اول بيشترين سوددهي، نصيب سكه شده و املاك مسكوني در رتبه آخر اين بررسي قرار دارد.
هر چند كارشناسان اقتصاد مسكن، سود سرمايه‌گذاري در بازار سكه را در بلندمدت، بالاتر از بازار مسكن توصيف مي‌كنند، اما طي 5 سال اخير و به خصوص در نيمه اول امسال، «سكه» حتي در كوتاه‌مدت نيز به طرفداران خود سود فوق‌العاده بيشتري –در مقايسه با خريداران مسكن- تقسيم كرده است.
سال86 (سال اوج تاريخي قيمت مسكن) را بايد نقطه پاياني جذابيت در بازار املاك عنوان كرد؛ به طوري كه يك‌سال پس از آن، «سكه» كه تا پيش از اين كم‌بازده‌تر از «ملك» بود، جانشين مسكن شد و اين جايگزيني تا هم‌اكنون نيز ادامه‌دار بوده است.
در سال86 كه ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان مسكوني در تهران 6/81 درصد افزايش پيدا كرد، قيمت سكه رشد 8/19 درصدي را تجربه كرد. اما يك‌سال بعد، رشد قيمت هر دو به هم نزديك شد؛ طوري كه نرخ رشد قيمت مسكن به عدد 6/22 درصد رسيد و نرخ رشد ارزش سكه نيز مشابه سال قبل، اين بار عدد 2/19 درصد را ثبت كرد.
اما در سال 88 كه بازار مسكن براي اولين‌بار در طول 15سال گذشته، با افت شديد قيمت در حد 17 درصد مواجه شد، بازار سكه با شتاب بيشتري كماكان به رشد ادامه داد؛ طوري كه در اين سال، نرخ رشد قيمت خريد‌وفروش سكه عدد 7/31 درصد را تجربه كرد. در سال بعد، مسكن نرخ رشد منفي سال قبل را اين بار با رشد مثبت 9/9 درصدي تا حدودي جبران كرد؛ اما دوباره در بازار سكه، سود حاصل از فروش سكه‌هاي خريداري‌شده سال قبل، بازدهي 9/41 درصدي را به صاحبان خود ارائه كرد.
اكنون و در ماه‌هاي گذشته از سال جاري نيز اگر چه قيمت‌ها در بازار مسكن شهر تهران رشد قابل ملاحظه‌اي نسبت به سال‌هاي قبل پيدا كرده، اما در مقابل جهش قيمت سكه طي اين مدت، چشمگير نبوده است.
از نتايج مقايسه بازارهاي سكه و ارز و مسكن در 5 سال اخير حاكي است: متوسط نرخ رشد قيمت اين سه كالا در اين مدت به ترتيب 34 درصد، 4/11 درصد و 23 درصد بوده است. همچنين در حال حاضر ارزش آپارتمان‌هاي مسكوني در پايتخت نسبت به سال86 معادل 25 درصد افزايش پيدا كرده، در حالي كه ارزش معاملاتي سكه و ارز به ترتيب 248 درصد و 63 درصد رشد كرده است. اين اعداد نشان مي‌دهد بازار مسكن در دوره بعد از جهش تاريخي، توان رقابت با دو بازار سكه و ارز را از دست داده است.
به اين ترتيب، در اين فضا چه آنهايي كه از 5سال پيش تاكنون، از سرمايه‌گذاري در بازار مسكن به سمت بازار ارز و طلا تغيير فاز داده‌اند و چه آنهايي كه در هر كدام از سال‌هاي بعد از 86 به اين طرف، دست به تغيير از مسير سرمايه‌گذاري ملكي زده‌اند، «برنده‌مطلق» به حساب مي‌آيند كه البته انصراف‌دهندگان قديمي‌تر به مراتب بيشتر از انصراف‌دهندگان يكي دو سال اخير كسب سود كرده‌اند. علت اينكه به سرمايه‌گذاران بازار طلا «برنده‌مطلق» اطلاق مي‌شود، مقايسه نرخ رشد قيمت مسكن و سكه با نرخ تورم است.
در طول 5 سال اخير، نرخ رشد قيمت مسكن همواره كمتر از نرخ تورم بوده است كه اين يعني افت ارزش واقعي املاك مسكوني در مقايسه با رشد قيمت ساير كالاها و خدمات. اين در حالي است كه سود سالانه خريد‌وفروش سكه در اين مدت بين دو تا سه برابر نرخ تورم برآورد مي‌شود.
در مورد بازار ارز نيز، دلار تحت كنترل دولت از سال86 تا پايان سال88 بين 4/1 درصد تا 5/3 درصد دچار افزايش قيمت شد كه سال89 نرخ رشد آن به 10 درصد و در نيمه اول امسال 39 درصد افزايش پيدا كرد. همچنين ارزش دلار آمريكا در حال حاضر نسبت به سال86 حدود 63 درصد افزايش پيدا كرده است.
چشم‌انداز سه بازار تا پايان سال
آيا ركورد بي‌سابقه‌اي كه در دو ماه اخير صعود قيمت سكه و ارز در بازار به نمايش گذاشت، با اعداد تازه‌تر تكرار مي‌شود؟
آيا افزايش دورموتور قيمت مسكن در ماه‌هاي مياني سال جاري را كه از ميانگين سال89 نيز بيشتر شده، بايد نشانه‌اي از آغاز رقابت دوباره اين بازار با دو بازار ديگر پس از 5 سال، تعبير كرد؟
كارشناسان اقتصاد مسكن در پاسخ به اين دو پرسش معتقدند: ارز و طلا تا اوايل سال آينده در وضعيت كنوني باقي مي‌مانند و براي بازار مسكن نيز حداقل طي اين مدت، اتفاق جهش‌گونه پيش نمي‌‌آيد. يك مقام سابق وزارت مسكن در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: مقايسه بلندمدت مثلا 15 ساله اين سه بازار نشان مي‌دهد در مجموع قيمت سكه و طلا رشدي بالاتر از قيمت مسكن دارد؛ اما در دوره اخير شدت رشد سكه بيشتر شده است. سكه از دو پارامتر بازار جهاني طلا و نرخ ارز و همچنين از نرخ تورم داخلي تاثير مي‌گيرد؛ در حالي كه بازار مسكن از دو پارامتر اول معاف است و فقط با نرخ تورم رابطه دارد. اين كارشناس اقتصاد مسكن درباره علت وضعيت خاص بازار سكه تصريح كرد: طي دو سال اخير نقدينگي و تقاضاي سوداگرانه در بازار مسكن مهار شده و در مقابل، سرمايه‌گذاري‌ها، بيشتر به سمت كالاهاي با نقدشوندگي بالاتر و قابليت جابه‌جايي راحت حركت كرده است. وي همچنين گفت: حداقل تا ارديبهشت سال آينده به دليل بحران جهاني اقتصاد، مزيت نسبي با سكه است؛ اما در مورد بازار ارز، چون بازار توسط دولت كنترل‌شده است، معاملات آزاد خيلي روي آن انجام نمي‌گيرد.
اين مقام سابق در وزارت مسكن درباره بازار مسكن نيز پيش‌بيني كرد: در يك فصل آتي، معاملات مسكن گرم‌تر مي‌شود؛ اما عمق نخواهد داشت و در عين حال نمي‌تواند باعث افزايش جهش‌وار قيمت شود. همچنين بيت‌ا... ستاريان نيز در تحليلي مشابه با اشاره به اينكه قيمت سكه تا زماني كه نرخ ارز به قيمت واقعي خود برسد، بدون توجه به شاخص‌هاي ديگر، افزايش پيدا مي‌كند، گفت: نقدينگي در حال حاضر در اين دو بازار جمع شده؛ اما بعد از تثبيت سكه و ارز، بازار مسكن ممكن است جاذب سرمايه‌گذاري‌ها شود.
منبع :دنیای اقتصاد
