به گزارش اتاق خبر، براساس اين طرح سازمان بورس و اوراق بهادار مكلف به انتشار اوراق رهني و در مقابل بانك مسكن نيز مكلف به پرداخت تسهيلات به متقاضيان خريد مسكن است. بازار رهن ثانويه از همان ابتداي مطرح شدن با انتقادات بسياري مواجه بود كه يكي از انتقادات وارده به اين طرح اين است كه اجراي آن ممكن است موجب تحريك تقاضا و به‌تبع آن افزايش تورم در حوزه مسكن شود و مسكن نيز به عنوان پيشران اقتصاد بر ساير حوزه‌ها تاثير بگذارد، البته فرهاد بيضايي، رييس گروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت، نبود شفافيت و ابهامات بسيار در اجراي اين طرح ازجمله عدم معرفي محلي براي تامين منابع مابه‌التفاوت سود دريافت‌كننده تسهيلات و خريدار اوراق و نگراني‌ها درباره انحراف منابع حاصل از اجراي اين طرح توسط بانك مسكن را ايرادات اصلي اين طرح مي‌داند. باوجود اين انتقادات عباس آخوندي، وزير راه و شهرسازي عرضه اوراق رهني طي روزهاي آينده را بسيار موثر مي‌داند و اعلام مي‌كند: طبق پيش‌بيني‌هاي انجام شده در نظر داريم طي يك سال پيش رو، ۱۰هزار ميليارد تومان اوراق رهني به فروش برسانيم، همچنين از سوي ديگر قدرت خريد متقاضيان ساخت و خريد را افزايش دهيم.
حامد مظاهريان، معاون ساختمان و مسكن وزارت راه و شهرسازي نيز با تكرار موضع‌گيري‌هاي آخوندي درباره بازار رهن مي‌گويد: مبناي وزارت راه‌وشهرسازي بر اين است كه هر فردي متقاضي خريد مسكن است و شغلي دارد، وزارتخانه بايد به خواسته‌اش جواب داده و راهي براي خانه‌دار شدن پيش‌روي وي قرار دهد.
افزايش بدهي بانك مسكن به بانك مركزي
فرهاد بيضايي، رييس گروه سياست‌گذاري دانشگاه علم و صنعت با اشاره به نبود شفافيت لازم درباره انتشار300ميليارد تومان اوراق رهني به «تعادل» مي‌گويد: در اين طرح ابهامات متعددي وجود دارد، نخستين نكته اين است كه متوسط بازه نرخ تسهيلات پرداختي بانك مسكن تاكنون بين 12 تا 16درصد بوده است (بخش عمده‌يي از آن با نرخ 12درصد و بخش كمي ازآن 16درصد بوده است.)
بيضايي ادامه مي‌دهد: با درنظرگرفتن دونرخ سود 12 و 16درصد به اين نتيجه مي‌رسيم كه نرخ سود تسهيلات رهني بانك مسكن تا كنون به‌طور متوسط 14 بوده است درحالي‌كه پرداخت سود مركب نرخ اوراق رهن ثانويه 20درصد است. وي مي‌افزايد: مكانيسم بازار رهن ثانويه اينگونه است كه هر فرد به پشتوانه تسهيلات اعطاشده، در بازار سرمايه اوراق دريافت مي‌كند و در اين ميان بانك مسكن منابع خود را دريافت و از اين معامله كنار مي‌رود. به گفته اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن، در اين فرآيند تسهيلات‌گيرنده بايد پس از فروش اوراق، منابع را به خريدار اوراق بازگرداند، در حال حاضر دريافت‌كننده تسهيلات به‌طور متوسط 13درصد سود پرداخت مي‌كند درحالي‌كه خريدار اوراق انتظار سود 20درصد را دارد كه مابه‌التفاوت آن 7درصد سود تسهيلات و اوراق است كه محل تامين منابع اين مابه‌التفاوت مشخص نيست.
بيضايي اظهارمي كند: هنوز تعيين نشده است كه محل تامين منابع اين مابه‌التفاوت به عنوان يارانه سود است كه دولت آن را پرداخت مي‌كند يا از منابع مسكن مهر برداشت مي‌كند يا اينكه اين مبالغ مابه التفاوت سودها منجر به بدهي بانك مسكن به بانك مركزي مي‌شود و درنهايت برداشت از بانك مركزي مي‌شود كه هر كدام ازاين گزينه‌ها اثرات منفي به دنبال دارد.
وي بيان مي‌كند: بهره‌گيري از هركدام ازاين سه راه آسيب‌هايي دارد و متاسفانه راه چهارمي پيش روي بانك مسكن وجود ندارد كه اين اختلاف 7درصدي سود را مشخص كند و دولت بايد هرچه سريعتر دراين زمينه شفاف‌سازي كند كه كسري منابع آن از چه محلي پرداخت مي‌شود. رييس گروه سياست‌گذاري دانشگاه علم و صنعت با اشاره به مكانيسم صندوق رهني مسكن با پرداخت سود 12، 14 و 16درصدي مي‌گويد: اين مكانيسم تاكنون مبتني بريارانه سود بوده است و پرداخت اين نرخ سود تسهيلات با كسري منابع مواجه شده است درمواقعي اين كسري منابع، موجب اضافه برداشت بانك مسكن ازبانك مركزي شده است و درمقطع اخير اجازه داد كه كسري منابع صندوق پس‌انداز رهن اوليه از منابع مسكن مهر برداشت كند.
وي ادامه مي‌دهد: دراين شرايط و با توجه به كسري منابع كه به صندوق پس‌انداز مربوط مي‌شود درمجموع دولت يا بانك مركزي يا از منابع داخلي يا مسكن مهر بايد حداقل 10درصد يارانه سود پرداخت كنند كه 7درصد آن به مابه التفاوت اوراق بازمي‌گردد و 3درصد مابقي به يارانه سود مربوط به كسري منابع صندوق اوليه خواهد بود. بيضايي اضافه مي‌كند: اين موضوع يا موجب افزايش بدهي بانك مسكن به بانك مركزي يا ازدست دادن سرمايه بازگشتي مسكن مهر درمدت كوتاهي مي‌شود درحالي كه اين سرمايه ابزار قدرتمندي است و بايد برنامه‌ريزي بلندمدت براي آن وجود داشته باشد اما دولت آن را در كوتاه‌مدت و به عنوان يارانه سود پرداخت مي‌كند ودرسال‌هاي آتي براي بانك مسكن يا نهادهاي ديگر اين ابزارسياست‌گذاري يا تامين مالي دراختيار نخواهد بود.
دلايل بي‌ثباتي بازار رهن ثانويه
اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن به دلايل بي‌ثباتي بازار رهن ثانويه با سياست‌گذاري فعلي اشاره مي‌كند و مي‌گويد: ابهامات و ايرادات وارد بر بازار رهن ثانويه موجب مي‌شود كه اين بازار ثابت و پايدارنباشد و فرآيند كنوني را نيازمند حمايت دولت است كه به علت نبود منابع مالي كافي باعث ناپايداري آن مي‌شود.
وي مي‌افزايد: رقم 300ميليارد درنظرگرفته شده براي انتشار اوراق رهني قابل ملاحظه نيست كه بتواند موجب تحريك تقاضا شود و حتي اگر 10هزار ميليارد تومان وعده داده شده از سوي وزير راه و شهرسازي نيز محقق شود، شاهد تحريك شديد تقاضا و ايجاد تورم دربازارمسكن نخواهيم بود. بيضايي ادامه مي‌دهد: يكي از چالش‌هاي اصلي دولت و بانك مسكن درباره اوراق رهني ثانويه اين است كه متقاضيان مسكن استقبال مناسبي از بازار رهني و دريافت تسهيلات آن ندارند باتوجه به آنكه بازار رهن ثانويه درشرايطي شكل مي‌گيرد كه بازار رهني اشباع شده و تقاضا براي تسهيلات وجودداشته باشد ومنابع موجود جوابگوي حجم تقاضا نباشند و بانك ازاين طريق منابع خود را شارژ كند.
اين كارشناس ارشد مسكن معتقد است: هم‌اكنون استقبال مناسبي از بازار رهني و تسهيلات خريد وجود ندارد منطقي است كه سياست‌گذاري‌ها به گونه‌يي باشد كه بازار رهن اوليه تقويت شده و به بلوغ برسد، درواقع تعدد سياست‌ها، روش‌هاي مورد استفاده دولت به نتيجه مورد نظرنرسند زيرا منابع به طرح‌هاي مختلف اختصاص مي‌يابد و شاهد تجميع منابع نيستيم.
رييس گروه سياست‌گذاري دانشگاه علم و صنعت اضافه مي‌كند: نگراني كه درباره اجراي طرح بازار رهن ثانويه وجود دارد اين است كه براساس برنامه قرار بود كه بانك مسكن يك بانك توسعه‌يي بوده و به حوزه‌هاي مشخصي تسهيلات پرداخت كند، درحالي كه درگذشته بانك مسكن ساختاري تجاري داشته و تسهيلات مختلفي را ازجمله تسهيلات بين بانكي، وام خودرو، مشاركت مدني و... پرداخت مي‌كرده و درزمره يك بانك تجاري محسوب مي‌شده است.
نگراني از رفتار بانك مسكن
وي مي‌افزايد: هم‌اكنون سوال اين است كه چه تضميني وجود دارد كه بانك مسكن منابع حاصل از فروش وثايق را تجميع كرده و مجددا دربخش مسكن استفاده كند، زيرا باوجود پرداخت يارانه سود نيز هيچ مكانيسم نظارتي دراين زمينه وجود ندارد، در واقع ضمانتي براي جلوگيري از استفاده بانك مسكن ازمنابع حاصل براي ساير حوزه‌ها وجود ندارد.
بيضايي اظهارمي كند: بانك مسكن يكي از فعالترين بانك‌ها در حوزه پرداخت تسهيلات بين بانكي بوده است، زيرا نظارتي وجود ندارد كه بانك مسكن منابع دريافتي را به چند فقره تسهيلات تبديل مي‌كند، تجربه نيز نشان داده است كه تاكنون بانك مسكن پاسخگو نبوده است.
به گفته وي 10هزار ميليارد تومان منابع مربوط به تسهيلات مسكن مهرداشته است كه به سمت پرداخت تسهيلات بين بانكي سوق داده شده است و با نرخ سودهاي بالاتر به بانك‌ها وام داده است و به لحاظ عقل اقتصادي ممكن است كه بانك مسكن دوباره چنين فعاليت‌هايي را صورت دهد.
رييس گروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت ادامه مي‌دهد: مكانيسم نظارتي بانك مسكن درصورتي قابل اجراست كه اساسنامه اين بانك تغييركند و ساختار آن توسعه‌يي شود و به تصويب هيات وزيران رسيده و براساس قانون برنامه بودجه سال95 يك بانك توسعه‌يي شود و درصورت عدم اجراي اين مكانيسم هيچ تضميني براي انحراف منابع بانك مسكن وجود ندارد.
منبع: تعادل
95102
