اواسط سال گذشته قيمت اوراق تسهيلات مسكن در فرابورس در برخي از سررسيد‌ها به مرز 100هزار تومان رسيد. اين موضوع در آن زمان نگراني‌هاي بسياري را در بازار سرمايه به‌وجود آورده بود. آمارها نشان مي‌دهد 3ماه پس از آن تاريخ، قيمت اين اوراق روي ريل کاهش افتاده است.
حال پس از يك سال، ميانگين قيمت اين اوراق از 94هزارو833تومان در شهريور پارسال به 70هزارو563تومان در شهريور امسال رسيده و اين به‌معناي اين است كه در يك سال گذشته قيمت اين اوراق 29درصد كاهش يافته است. آمارها نشان مي‌دهد در مهر‌ماه نيز روند عمومي كاهش قيمت در اين بازار به شكلي آرام ادامه يافته و در روزهاي اخير قيمت اغلب اوراق تسهيلات مسكن با سر رسيدهاي مختلف در فرابورس به زير 70هزار تومان كاهش يافته است. آيا قيمت اوراق تسهيلات مسكن در آينده رشد خواهد كرد؟
دولت در بسياري از طرح‌ها و برنامه‌هايش و حتي در طرح خروج از ركود به صراحت اعلام كرد كه در تلاش است تا بازار مسكن را به‌عنوان يك پيشران اقتصادي به حركت وا دارد بر اين اساس بسياري بر اين باورند كه ممكن است قيمت‌ها در بازار مسكن ظرف ماه‌هاي آينده دستخوش تغيير شود. آيا اين تغييرات منجر به رشد قيمت وام مسكن در فرابورس خواهد شد؟بانك مركزي اخيرا در گزارش تحولات بازار مسكن تهران، پيش‌بيني كرده است معاملات بازار مسكن در ماه‌هاي آينده با رونق مواجه شود.
بانك مركزي گزارش تحولات بازار مسكن شهر تهران در شهريورماه سال ۱۳۹۴ را منتشر كرد كه براساس اين گزارش حجم معاملات واحدهاي مسكوني شهر تهران در نيمه نخست سال‌جاري ۲ درصد كاهش نسبت به دوره مشابه سال قبل را تجربه كرد. بخشي از اين كاهش در ماه‌هاي مذكور متاثر از فضاي حاكم بر اقتصاد كلان به‌ويژه انتظارات فعالان بازار نسبت به تعيين تكليف مذاكرات هسته‌اي بوده است.
بانك مركزي پيش‌بيني مي‌كند: با مشخص شدن نتايج مذاكرات هسته‌اي و كاهش نااطميناني‌هاي متصور در فضاي اقتصاد كلان در نتيجه گشايش‌هاي حاصله در تعاملات بين‌المللي كشور و تصميمات اخير شوراي پول و اعتبار در كمك به تسهيل اعتباري بخش مسكن و ارتقاي قدرت خريد مسكن خانوار بهبود و رونق نسبي معاملات بازار مسكن در ماه‌هاي آينده دور از انتظار نيست. فرا بورس چه كمكي به معاملات وام مسكن كرده است؟
درگذشته قيمت هر برگ اوراق تسهيلات مسكن دربنگاه‌هاي معاملات املاك بين 130تا 140هزاروگاه تا170هزار تومان دادوستد مي‌شد اما از زماني كه مصوب شدمعاملات اوراق تسهيلات مسكن درفرا بورس انجام شود، قيمت اين اوراق كاهش يافت و حتي در برهه‌اي از زمان به‌دليل شفافيت معاملات فرا بورس، قيمت اين اوراق به 35هزار تومان رسيد. به اعتقاد فعالان بازار اگر اين اوراق همچنان در دفاتر معاملات املاك دادوستد مي‌شد شايد در حال حاضر قيمت هر برگ 500هزار توماني وام مسكن به بيش از 200هزار تومان رسيده بود اما مكانيسم شفاف قيمت‌گذاري در فرابورس قيمت اين اوراق را هم‌اكنون به 70هزار تومان رسانده است.
- چه چيز باعث رشد قيمت شده بود؟
واقعيت اين است كه علت اصلي افزايش قيمت وام مسكن در نيمه دوم سال گذشته افزايش سقف اعتبار اين اوراق به 35ميليون تومان و كمبود سپرده‌هاي ممتاز بانك مسكن بود.برخي به اشتباه بر اين باور بودند كه علت رشد قيمت اين اوراق، مسئولان فرابورس هستند، درحالي‌كه فرابورس فقط محلي براي مبادله اين اوراق است. به بيان بهتر با صدور مجوز افزايش سقف اعتبار اين اوراق از شوراي پول و اعتبار از 20به 35ميليون تومان در 16دي‌ماه سال 92، حجم تقاضا براي خريد اين اوراق به‌طور خودكار افزايش يافت.
تا قبل از آن هر متقاضي قادر بود فقط 40برگ اوراق تسهيلات مسكن بخرد اما با مصوبه جديدهر متقاضي مي‌توانست تا 35ميليون تومان و زوج‌ها تا45ميليون تومان وام مسكن خريداري كنند. براين اساس هر خريدار مجاز بود حداقل 70برگ اوراق تسهيلات مسكن 500هزار توماني خريداري كند اين موضوع به‌طور خودكار ميزان تقاضا براي اين اوراق را افزايش داد و چون ميزان سپرده‌هاي ممتاز بانك مسكن جوابگوي انتشار اوراق جديد براي افزايش ميزان عرضه نبود قيمت اين اوراق ظرف چند‌ماه در سال گذشته به‌شدت رشد كرد. آيا خريد وام مسكن به صرفه است؟
شايد از خودتان بپرسيدآيا خريد اوراق تسهيلات مسكن از فرابورس براي خريد يك آپارتمان به صرفه است يا خير؟ براي پاسخ به اين پرسش بايد ارزش ذاتي اين اوراق محاسبه شود.در حال حاضر نرخ بهره مؤثري كه مردم براي خريد وام مسكن در فرابورس پرداخت مي‌كنند 20.5درصد است. سرمايه‌گذاران براي خريد هر برگ اوراق تسهيلات مسكن بايد 70هزار تومان پرداخت كنند و درعين حال 16درصدنيز نرخ بهره اسمي اين اوراق است كه در مجموع نرخ بهره مؤثر اين اوراق در محدوده19تا 20درصد محاسبه مي‌شود.
اين به‌معناي اين است كه هرچقدر قيمت اين اوراق درفرابورس كاهش يابد اين وام‌ها به صرفه تراز ساير وام‌هاي رايج بانكي و در عين حال هزينه تأمين مالي مسكن براي مردم نيز كمتر مي‌شود.كارشناسان معتقدند به واسطه آنكه نرخ بازپرداخت اين اوراق 12ساله و 16درصد است، هنوز اين وام‌ها در مقايسه با ساير وام‌هايي كه توسط بانك‌ها پرداخت مي‌شود به‌صرفه‌تر است.
شايد به همين دليل است كه عموما حجم تقاضا براي اين وام‌ها نسبت به عرضه آنها بيشتر است. بانك مسكن ماهانه 400ميليارد تومان اوراق جديد وام مسكن منتشر مي‌كند درحالي‌كه ميزان وام‌هايي كه ماهانه از اين بانك دريافت مي‌شود 600ميليارد تومان است.
منبع: همشهری آنلاین
