به گزارش اتاق خبر، رئيس جمهوري نيز در پي افزايش انتقادات نسبت به اوج‌گيري نرخ مسکن و اجاره‌بها روز گذشته اعلام کرد که نرخ افزايش اجاره مسکن در تهران نمي‌تواند بيشتر از 25 درصد باشد. رقمي که براي کلانشهرها 20 درصد و براي ديگر شهرها 15 درصد تعيين شده است. البته فعلا درباره اعتبار زماني قراردادها تصميمي گرفته نشده، اما قراردادها تا زماني که وزارت بهداشت کرونا را از حالت اضطرار خارج کند اعتبار دارد و پس از آن خروج از شرايط اضطرار سه ماه ديگر قرارداد تمديد مي‌شود. پس از اين مدت است که مالک و مستاجر مي‌توانند به توافقي جديد برسند. البته بحث تعيين سقف اجاره‌بهاي مسکن از مدت‌ها پيش مطرح است که کارشناسان به اين تعيين سقف انتقادات جدي وارد مي‌کنند که ازجمله آن مي‌توان به نداشتن ضمانت اجرايي اشاره کرد. گذشته از آن اين شکل از سقف‌گذاري‌ها افزايش قراردادهاي زيرزميني را در پي دارد و از حجم عرضه خانه‌هاي اجاره‌اي هم مي‌کاهد. در همين زمينه «آرمان ملي» گفت‌وگويي با غلامرضا سلامي، تحليلگر ارشد اقتصاد مسکن، انجام داده است که در ادامه مي‌خوانيد.
ستاد ملي مقابله با کرونا سقف افزايش اجاره‌بها را بين 15 تا 25 درصد تعيين کرد. آيا اين سقف‌گذاري‌ها مي‌تواند مشکلات موجران و مستاجران را حل کند؟ ضمانت اجرايي آن چگونه است؟
چنين اتفاقاتي بارها در اقتصاد ايران تجربه شده و اين براي اولين بار نيست که براي اجاره‌بهاي مسکن سقف تعيين مي‌شود. ما تا امروز به انواع و انحاي مختلف به مقابله با افزايش بي‌رويه نرخ اجاره مسکن رفته‌ايم، اما تقريبا هيچ‌يک از راهکارها درمان‌گر طولاني‌مدت نبوده‌اند. هر بار هم دولت‌ها به اين نتيجه رسيده‌اند که تعيين اجاره‌بهاي مسکن را بايد به توافق بين مالک و مستاجر منوسط سازند؛ به‌رغم اين نتيجه‌گيري‌ها همچنان شاهد راهکارهاي جديد براي برخورد دستوري با بازار اجاره مسکن هستيم. چنين راهکارهايي نه‌تنها بازار اجاره مسکن را سامان نداد، بلکه باعث شد سررشته اقتصاد کلان هم از دست دولت رها شود. سال‌هاست که تورم وحشتناک در اقتصاد ايران ديده مي‌شود. نمي‌توان که تورم را به حال خود گذاشت، اما قيمت کالاها را سرکوب کرد. مسکن هم يک کالا به حساب مي‌آيد و اجاره آن را هم بايد در شمار کالاها آورد. چطور تورم روي قيمت گوشت، مرغ، روغن، خودرو، رب، ميوه و ... تاثير مي‌گذارد، اما نبايد روي قيمت اجاره مسکن تاثيرگذار باشد؟ دولت براي ساماندهي روابط موجران و مستاجران بايد تورم را کنترل کند. زماني که هزينه‌هاي مالکان روزانه افزايش نيابد، طبيعتا آنها هم نمي‌توانند خودسرانه قيمت مسکن اجاره‌اي را افزايش دهند. اجاره تابعي از قيمت ملک است و ملک هم پيرو نرخ تورم حرکت مي‌کند. امروز که بازارهايي نظير بورس، ارز، طلا، سکه، خودرو و حتي پول چنين سودده هستند، نمي‌توان سود اجاره مسکن را سرکوب کرد. بازار اجاره مسکن در طول اين سال‌ها حتي نتوانسته خود را به بازار معاملات ملک نزديک کند.
با توجه به تورمي که به آن اشاره کرديد. براي بسياري از مستاجران ديگر پولي باقي نمي‌ماند که بخواهد اجاره ماهانه خود را بپردازند. براي اين امر چه چاره‌اي مي‌توان انديشيد؟
بله کسي منکر زجري که مستاجران متحمل آن شده‌اند نيست. اين يک مساله انساني است که با مسائل اقتصادي تداخل پيدا مي‌کند. اين مسائل را انسان‌ها بايد بين يکديگر حل کنند. دخالت دولت در ماجراي اجاره مسکن باعث فشار بيشتر به مستاجران مي‌شود. همچنين بايد توجه داشت که اجاره ملک يک مبلغ ثابتي نيست که دولت بتواند نظارت چنداني روي آن داشته باشد. اين نرخ‌ها از منطقه‌اي به منطقه ديگر و از واحدي به واحد ديگر تفاوت دارد. همين سقف‌گذاري براي اجاره مسکن باعث مي‌شود صاحبان خانه از مبلغ وديعه بکاهند و آن را بر بهاي اجاره ماهانه بيفزايند که بر اين اساس مستاجران بايد پول بيشتري در ماه بپردازند.
با سقف‌گذاري اجاره‌بهاي مسکن ممکن است که قراردادهاي زيرزميني و غيرقانوني افزايش پيدا کند؟
بله وقتي روي مالکيت افراد محدوديتي اعمال مي‌شود، شهروندان راه ميان‌بري براي حفظ ارزش دارايي و سرمايه خود پيدا مي‌کنند که در اين زمينه مي‌توان به رشد قراردادهاي زيرزميني اشاره کرد. اصلا اين سقف‌گذاري‌ها حق مالکيت افراد را که در قانون اساسي هم به آن اشاره شده زيرسوال مي‌برد. از سوي ديگر، اين شائبه به وجود مي‌آيد که چرا دولت تمام توان خود را روي بازارهاي ديگر نظير بورس مي‌گذارد؟ به‌عنوان مثال اگر کسي پنج ميليارد تومان سهام بخرد، در کمتر از يک سال ارزش اين سهام حداقل دو برابر مي‌شود و اگر سهامدار خبره‌اي باشد مي‌تواند سود 200 درصدي از بازار سرمايه بيرون بکشد، اما کسي که ملک پنج ميليارد توماني دارد، صرفا مي‌تواند 25 درصد بيشتر نسبت به سال گذشته سود دريافت کند. هيچ توجيهي براي اين تفاوت نمي‌توان پيدا کرد. متاسفانه اقتصاد ايران دچار يک بيماري شده که همواره گروهي از افراد که قدرت بيشتري دارند بهره بيشتري از بازارها مي‌برند. تا زماني که اين يک بام و دو هوا کردن دولت‌ها ادامه داشته باشد، نمي‌توان راه به جايي برد. تصميم اخير ستاد مقابله با کرونا شايد در کوتاه‌مدت به نفع مستاجران تمام شود، اما دولت اصلا به طرف ديگر، يعني صاحبان خانه، اعتنايي نداشته باشد؛ اين امر باعث مي‌شود تا کم‌کم به سمتي برويم که ديگر هيچ ملکي براي اجاره پيدا نشود و مستاجران با مشکل نبود خانه استيجاري مواجه شوند.
