اتاق نیوز - براساس اظهارنظر اخير وزير راه و شهرسازی، سهم زمين در قيمت تمام شده مسكن حدود 60 درصد است كه درمورد واحدهاي لوكس تا 90 درصد هم ميرسد، ارائه اين آمار در حالي است كه در ساير كشورها اين سهم درمحدوده 15 تا 30 درصد باقي ميماند.
در اين ميان و با وجود كاهش 5/4 واحد درصدي سهم خريد زمین در قيمت تمام شده مسكن از سال 92 تا 93، باز هم سهم زمين بالاست و تعديل اين سهم براي كاهش قيمت واحدهاي مسكوني و به تبع آن ايجاد تعادل ميان عرضه و تقاضا در حوزه مسكن بسيار مهم تلقي ميشود. ضمن اينكه به گفته فعالان اقتصادي، بازار زمين موثرترين بازار بر 4 بخش اصلي اقتصاد كشور يعني مسكن و ساختمان، صنعت، كشاورزي و خدمات است كه اين موضوع اهميت كنترل قيمت زمين از سوي دولت را دوچندان ميكند.
در همين رابطه فرهاد بيضايي، كارشناس اقتصاد مسكن با اشاره به بالابودن سهم زمين در قيمت تمام شده مسكن در ايران به «تعادل» ميگويد: سهم زمين از قيمت مسكن در جهان حدود 15 تا30 درصد متغير است اما در ايران ميزان آن 50 درصد و در تهران بالاي 60 درصد است.
قيمت زمين در ايران بيش از جهان
بيضايي ميافزايد: آمارهاي منتشر شده درباره سهم زمين در ايران، نشانگر آن است كه قيمت زمين بيش از استاندارد جهاني است و سهم آن بايد ازسوي دولت كنترل و سياستهايي دراين زمينه اعمال شود. وي ادامه ميدهد: دولت بايد سياست كنترل زمين را اجرايي كند كه اين سياست از دو بخش تشكيل شده است، در بخش ابتدايي از صاحبان املاكي كه بيش از حد بهينه مصرف، زمين دراختيار دارند ماليات دريافت شود، به عنوان نمونه برخي افراد در استانهاي شمالي كشور از زمينهايي با كاربري كشاورزي و توريستي براي ساخت ويلا استفاده ميكنند كه اين موضوع با دريافت ماليات تا حدودي كنترل ميشود.
ماليات عامل افزايش بهرهوري زمين
به گفته رييس گروه سياستگذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت دربخش دوم از اين سياست، طبق قانون اساسي بايد از زمينهاي موات نيز ماليات دريافت شود كه اين قانون تاكنون اجرايي نشده است ودر صورت عملياتي شدن و دريافت ماليات ميزان بهرهوري از زمين افزايش مييابد. وي ميگويد: متاسفانه هم در دولت گذشته و هم دولت فعلي، قانون دريافت ماليات بر زمينهاي موات اجرايي نشده و دولتمردان واكنشي منفعلانه نسبت به اين قانون داشتهاند. بيضايي ميافزايد: پيشنهاد ميشود از خانههاي لوكس نيز ماليات دريافت شود، به عنوان نمونه دركشورانگلستان، اگر قيمت يك خانه بين 100 تا 250هزار پوند باشد يك درصد از قيمت خانه اگر ارزش خانه تا 250 تا 500هزار پوند 3درصد و درصورتي كه ارزش آن بالاي 500 هزار پوند باشد 4درصد از ارزش خانه در هنگام معامله به صورت ماليات دريافت ميشود. اين كارشناس اقتصاد مسكن با اشاره به اهميت دريافت ماليات بر خانههاي لوكس ميگويد: دريافت اين ماليات ميتواند راهگشا باشد و قيمت زمين را كنترل كرده و از افزايش بيمورد آن جلوگيري كند.
دولت زمين عرضه كند
وي ادامه ميدهد: دولت بايد عرضه زمين را به صورت مكمل در كنار سياست كنترل زمين اجرايي كند تا تقاضاي مردم درحوزه مسكن مديريت شود؛ با عرضه زمين هم متقاضيان مسكن صاحبخانه ميشوند، هم فعاليت محتكاران زمين محدود ميشود. بيضايي دريافت ماليات برزمين را ازديگر موارد كنترل بر زمين ميداند و ميگويد: درصورتي كه وزارت راه تمايلي براي ورود به اين حوزه و دريافت ماليات بر زمين ندارد، ميتواند اين مسووليت را به شهرداريها واگذار كند تا شهرداريها ازمنابع اين مالياتها به عنوان منبع پايدار بهرهگيري كنند.
اين فعال حوزه مسكن ميافزايد: با وجود آنكه وزارت راه وشهرسازي قيمت بالاي زمين در كشور را ناشي از سوداگري (تراكمفروشي شهرداري) ميداند، اما اينگونه نيست و تراكمفروشي سوداگري زمین را تشديد ميكند اما عاملي براي ايجاد آن نيست. وي با اشاره به عوامل افزايش قيمت زمين در كشور ميگويد: افزايش قيمت زمين ريشه در سياستهاي اجرا نشده دولت دارد و اگر دولت در حوزه توزيع و باز توزيع سياست درستي را اعمال ميكرد و تقاضا را ازطريق توزيع و بازتوزيع مناسب مديريت ميكرد، شاهد افزايش قيمت زمين به اين شدت نبوديم و مردم براي خانهدار شدن به سمت خريد تراكم و ساخت متراكم پيش نميرفتند.
افزايش معنادار قيمت زمين در2 سال
اگرچه فرهاد بيضايي، كارشناس اقتصاد مسكن سهم زمين را در قيمت هرواحدمسكوني بالاي50 درصد اعلام ميكند، اما ايرج رهبر، عضو هياتمديره انجمن انبوهسازان مسكن تهران، سهم زمين را به تراكم سازه وابسته ميداند و با ذكر يك مثال به ميگويد: درصورتي كه متراژ زمين يك هزار متر باشد و 500 متر از آن، مساحت مفيد بنا باشد سهم زمين درقيمت مسكن 200 درصد ميشود.
رهبر ميافزايد: اگر روي اين زمين يك خانه دوطبقه بنا شود قيمت زمين 100 درصد ميشود اگر چهار طبقه ساخته شود قيمت زمين بر واحدهاي مسكوني تقسيم ميشود وسهم هر واحد به50 درصد از قيمت زمين كاهش مييابد. وي اظهارمي كند: بهطور معمول خانهها در تهران و ساير شهرها 5 طبقه ساخته ميشوند كه بر اين اساس قيمت زمين در هر واحد حدود 40 درصد ميشود. پس ميتوان اعلام كرد كه سهم متوسط زمين در قيمت هر واحد مسكوني حدود 40 درصد است.
به گفته رهبر، درحال حاضر اگرقيمت هرمتر زمين در منطقهيي 5 ميليون تومان باشد و بهطور معمول اين خانه 5 طبقه ساخته شود، قيمت هرمتر زمين واحد مسكوني 2 ميليون تومان خواهد بود كه با يك ميليون تومان هزينه مصالح و 500 هزار تومان نيز هزينه انشعابات، هر مترزمين در واحدهاي مسكوني اين خانه 5 طبقه 3 ميليون و 500 هزار تومان به فروش ميرود.
اين عضو هياتمديره انجمن انبوهسازان تهران ادامه ميدهد: قيمت زمين بستگي به موقعيت جغرافيايي، بافت منطقه و... دارد و بهطور معمول در مناطق شمالي تهران قيمت زمين بيش از ساير مناطق است. وي افزايش صعودي قيمت زمين طي دو، سه سال گذشته را تكذيب ميكند و ميگويد: قيمت زمين مانند مسكن ثابت مانده و افزايش چنداني را تجربه نكرده است، اما بهطور متوسط دردو، سه سال گذشته حدود 10 تا 15 درصد افزايش يافته كه اين ميزان درهرمنطقه متفاوت است.
منبع: تعادل
