علی نوذرپور: مسکن مهر فی‌البداهه بود | اتاق خبر
کد خبر: 41560
تاریخ انتشار: 1 تیر 1392 - 10:27
آرمان- طبقه هفتم برج خیابان نفت‌شمالی این روزها دفتر مردی است که روزگاری در دولت اصلاحات معاونت وزارت کشور را به عهده داشت و به گفته خود وی، دقیقه 90 به لیست اصلاح‌طلبان شورای شهر پیوست. هرچند که در انتخابات اخیر برای وارد شدن به خیابان بهشت شانس زیادی نداشت اما به نظر می‌رسد شاید که قرار باشد این بار به جای شورای شهر به خود شهرداری برود دکتر علی نوذرپور که در حال حاضر ریاست کمیته مسکن و شهرسازی دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت را در اختیار دارد، فعالیت‌های بسیاری را در برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای انجام داده و معتقد است که برخی از فعالیت‌‌هایی که دولت‌های نهم و دهم در حوزه مسکن انجام داده‌اند، از مطالعات‌ منطقه‌ای و مکان‌سنجی لازم برخوردار نبوده است. به اعتقاد وی، برای اینکه بازار مسکن از التهاب فعلی درآمده و به یک ثبات نسبی در این بازار برسد، دولت باید بازار مسکن را رها کرده و از دستکاری در این بازار بپرهیزد. معاون وزارت كشور دوره اصلاحات معتقد است آمار ارائه شده در حوزه بهره‌برداری از واحدهای مسکونی مهر چندان دقیق نیست. وی معتقد است: واحدهای مسکن مهر در یک برهه در تامین نیاز اقشار کم‌درآمد موثر بوده و رکود بازار را برهم زده و اندکی بعد تاثیر خود را از دست داده است. گفت‌وگوی روزنامه آرمان با وی در خصوص چالش‌های دولت آینده در حوزه مسکن و عملکرد دولت‌های نهم و دهم را می‌خوانید: فکر می‌کنید مهم‌ترین چالش‌هایی که دولت یازدهم در حوزه مسکن با آن روبه‌رو است چه خواهد بود؟ مهم‌ترین رویکرد دولت در حوزه مسکن، مربوط به مسکن مهر بود که تمامی وقت دولت و اعتباراتی که در حوزه مسکن بود از جمله تسهیلات بانکی را به این سمت سرازیر کرد. این پروژه به دلایل مختلف از ابتدا نیز مشخص بود که به نتایج مورد نظر نخواهد رسید. اولین مطلب این بود که در این کار از تجارب گذشته کشور در حوزه مسکن استفاده نشد و مبتنی بر تجارب نسل‌های قبل نبود و کاری فی‌البداهه بود. البته این برنامه‌ای است که در طرح جامع مسکن دیده شده و دولت فعلی با استفاده از بخشی از این طرح، آن را به نام خود کرده است. براساس قانون برنامه چهارم، دولت باید طرح جامع مسکن را تصویب کرده و به اجرا برساند. این طرح که بسیاری از کارشناسان در انجام کار کارشناسی آن دخیل بودند، تا مرحله مطالعه پیش رفته بود. این طرح همه ابعاد مسکن از تسهیلات تا بازار مسکن را پیش‌بینی کرده بود. البته جهت‌گیری‌های مربوط به مسکن را هم دیده بود. در آن زمان بخشی از آن که مربوط به مسکن نیازمندان بود مورد توجه قرار گرفت و این بخش به عنوان مسکن مهر اجرا و بقیه این طرح به کلی کنار گذاشته شد. در واقع برنامه جامعی که تنظیم شده بود تنها بخشی از آن به اجرا رسید و کل برنامه، مقدمات، پیش نیازها و سایر اقدامات آن کنار گذاشته شد. در واقع این طرح با همین شکلی که در مسکن مهر اجرا شد در قانون برنامه آمده بود؟ بله. با عنوان «مسکن نیازمندان» تعریف شده بود که اسم آن به مسکن مهر تغییر کرد. دومین مسئله این بود که در گذشته تجربه شهرهای جدید داشتیم که ضمن پاسخگویی به نیازهای جمعیت شهری مطالعات مکان‌یابی و مقدمات آن فراهم شده بود و بعد، این شهرها برای ساخت مسکن واگذار می‌شد. مانند تجربه شهر پرند و اندیشه که این چنین اقدام شد. در آن زمانی که مسکن مهر مطرح شده بود نیز ما به این دلیل با طرح مخالفت کردیم که حتی در مورد ساخت شهرهای جدید نیز اشکالاتی وارد بود و حال دولت قصد داشت واحدهای زیادی با نام مسکن مهر را در نقاطی قرار دهد که دسترسی به آن نیز با مشکلاتی روبه‌رو بود. در این میان انتقادی که وارد می‌شد این بود که وقتی شهری شکل نگرفته و زیرساختی فراهم نشده، چرا دولت باید در یک نقطه دور، اسکلت ساخت مسکن را بنا کند. مسئله آموزش و پرورش، فضای سبز و دسترسی محلی از عمده‌ترین مشکلاتی بود که در مورد مسکن مهر باید مورد توجه قرار می‌گرفت. حتی این احتمال وجود دارد که به دلیل اجتماع گروهی از مردم که عمدتا از طبقات ضعیف جامعه هستند، مشکلاتی برای خود دولت ایجاد شود. بله، دقیقا. این واحدها می‌توانند تبدیل به مکان‌هایی شوند که اقشار محروم در آن هستند و ممکن است مشکلات اجتماعی هم داشته باشند. این تجربه حتی در برخی کشورهای اروپایی انجام شد و در نهایت به دلیل نبود توان لازم در دولت برای خروج مردم از مناطق این چنینی، دولت مجبور به خروج مردم شد. در واقع بسیاری از خصوصیاتی که بافت‌های فرسوده دارند در واحدهای مسکونی مهر نیز دیده می‌شود که از جمله مهم‌ترین آن نبود مقاومت لازم و کم بودن دسترسی در این واحدهاست. فکر می‌کنید ارقام بهره‌برداری از واحدهای مسکن مهر چقدر واقعی است؟ ارقامی که تاکنون منتشر شده است، چندان واقعی به نظر نمی‌رسد، چرا که اگر 20میلیون خانوار داشته باشیم دولت مدعی تامین مسکن 19 میلیون خانوار است. در این صورت تنها مشکل یک میلیون خانوار را داریم که این با واقعیت تطبیق ندارد. در این صورت نباید اینقدر عطش در بازار مسکن وجود داشته باشد.   حتی اینقدر هم نباید عرضه و تقاضا در این بازار برهم خورده باشد... دقیقا همین‌طور است. این به معنای آن است که آمارهای منتشر شده چندان قابل اتکا نیستند. با این همه حاشیه‌هایی‌که واحدهای مسکن مهر با آن روبه‌رو هستند، آیا می‌توان آن را در بازار مسکن و برهم خوردن تعادل این بازار موثر دانست؟ به هر حال این واحدها بخشی از نیاز بازار را پاسخ داده است اما باید توجه کرد که تنها نیاز اقشار پایین جامعه را پوشش داد. البته از همان اول نیز این مسئله مشخص شده بود که هدف مسکن مهر، اقشار کم‌درآمد جامعه است. در این میان بحث مسکن ویژه نیز مطرح است که البته این واحدها به حدی از پیشرفت و بهره‌برداری نرسیده که بتوان در مورد آن صحبت کرد. در واقع مسکن مهر تنها بخشی از نیاز جامعه را پاسخ داده است. باید توجه کرد که میزان تولید در بخش مسکن به میزانی نبوده که پاسخگوی نیاز این بازار باشد. آیا این واحدها در مقطعی در رکود بازار مسکن تاثیرگذار نبود؟ بله، دقیقا تاثیرگذار بود. در رکودی که قبل از سال 90 و در حوالی سال‌های 86 تاثیر داشت، چرا که بخش زیادی از این واحدها در همان زمان ساخته شد. در واقع در مقطع کوتاهی رکود را با تغییراتی روبه‌رو کرد اما دوباره به حالت اولیه بازگرداند؟ بله، دقیقا. چرا که در سال‌های 90 باز هم شاهد یک جهش قیمتی در بازار مسکن بودیم. در آن زمان برخی واحدها بیشتر از 60 تا 70 درصد افزایش قیمت را شاهد بودند. نکته بعدی این است که در هر صورت عرضه در بازار مسکن پاسخگوی تقاضا نیست، دلیل عمده آن هم افزایش قیمت اجاره‌بهاست. بخشی نیز مربوط به خانه‌های ساخته شده است که حتی پیمانکاران خصوصی آن را ساخته‌اند. البته باید توجه داشت که انبوه‌ساز یا سازندگان واحدهای مسکن نیز باید سود خود را داشته باشند. یعنی تا زمانی که نرخ تورم از سود آنها بیشتر باشد، تولید واحدهای مسکن برای آنها صرف نمی‌کند. دولت هم که مسکن‌ساز نیست. همین مسکن مهر را هم به خوبی به سرانجام نرسانده است. در واقع باید تولید واحدهای مسکن را به مردم و بخش خصوصی واگذار کرد. بنده در این مورد معتقد هستم راهکار اصلی در این میان این است که دولت حوزه مسکن را رها کند. این یعنی چیزی به نام وزارت مسکن نیاز نداریم. شهرسازی در کشور ما در حد یک معاونت در وزارت کشور کفایت می‌کند و مسکن نیز می‌تواند در اختیار شهرداری‌ها باشد. مردم، بخش خصوصی و شهرداری‌ها باید در حوزه مسکن فعالیت کنند که این در قانون شهرداری‌ها که در سال 34 به تصویب رسید نیز به خوبی دیده می‌شود. از سال 54 این مسئولیت از شهرداری‌ها به سمت وزارت مسکن هدایت شد. به همین دلیل است که بخش خصوصی لاغرتر شده و نهادهای عمومی غیردولتی مثل شهرداری‌ها کم‌توان شده‌اند. در شرایط فعلی برخی از فعالان بازار مسکن معتقد هستند در بازار مسکن حبابی وجود دارد و نرخ‌ها چندان واقعی نیستند. در این مورد نظر شما چیست؟ فقط می‌توانم این نکته را بگویم که به نظرم قیمت‌ها کاهش نمی‌یابد اما می‌توان روند رشد آن را متوقف کرد. این افزایش ناشی از این است که سرمایه‌گذاری، انجام شده اما بازدهی لازم را برای تولیدکننده نداشته است. باید اجازه داد با تولید مسکن و توانمندسازی اقشار مختلف این مشکل رفع شود. یعنی همان چیزی که در اصل 44 هم مطرح شده است؟ بله. در واقع باید این سوال را پرسید که چرا دولت حوزه مسکن را رها نمی‌کند؟ باید بررسی کرد که چرا یکباره در حوزه شهری تنها به شورای شهر می‌پردازیم و برخی از این مسئولیت‌ها به شوراهای محلی واگذار نمی‌شود. در این صورت دولت قدری از وظایف خود را کم کرده و به بقیه فعالیت‌ها می‌پردازد. چرا باید دولت واحدهایی را به نام مسکن مهر و به صورت کاملا مشابه در شهرهای مختلف به بهره‌برداری برساند؛ در حالی که معماری هر شهری با شهر دیگر متفاوت است؟   حتی این واحدها از نظر مطالعات منطقه‌ای و آب و هوا نیز باید به شکل متفاوتی در شهرهای مختلف باشند. بله. اصلا فلسفه شورای محل این است که مدیریت محل‌ها با توجه به سابقه آن محل و مطالعات محلی آن صورت گیرد که یکی از این موارد مسکن است. البته دولت نیز باید جهت‌گیری لازم را داشته باشد که الزامات آن از جمله آب و برق را تامین کند اما تنها تا مرحله تحویل به این واحدها باشد. در این صورت می‌توان با رویکردی که دولت آینده دارد امیدوار بود که دولت تصدی‌گری خود در بازار مسکن را کاهش دهد و رشد مناسبی در این حوزه صورت گیرد تا بتوان شاهد واقعی شدن قیمت‌ها بود؟ دقیقا حرف شما درست است. باید به جای انتظار از کاهش قیمت مسکن، به سمت واقعی شدن قیمت‌ها حرکت کرد. متناسب با حجم سرمایه‌گذاری و نرخ تورم، باید تغییراتی در قیمت‌ها صورت گیرد تا سرمایه‌های خفته در بازار ارز به سمت تولید هدایت شود. در شرایط فعلی و با توجه به وعده‌هایی که از سوی دولت یازدهم مطرح شده است، فکر می‌کنید این اراده از سوی دولت بعدی وجود دارد تا تغییر رویکردی در بازار مسکن ایجاد کند؟ فکر می‌کنم نگاه آقای روحانی نگاهی مبتنی بر دولتی چابک و بر پایه هدایت درست است تا دولت تنها امور حاکمیتی را در اختیار داشته باشد. البته باید پذیرفت که در شرایط فعلی بازار مسکن آن سودهای آنی که برخی بازارها دارند، ندارد و مزیت نسبی این بازارهاست که سبب فرار سرمایه از بازار مسکن شده است. درست است. یکی از اصلی‌ترین عوامل هم غیرواقعی بودن قیمت آن است. آیا می‌توان نوسان‌های آنی قیمتی در بازار مسکن را در غیرواقعی شدن قیمت موثر دانست؟ نمونه این نوسان‌ها در فاصله بین دولت‌های نهم و دهم بود که قیمت واحدهای مسکن ناگهان پایین آمد. بله، دقیقا همینطور است. نباید روند طبیعی بازار را برهم زد. دولت نباید بازار را دستکاری کرده و روال عادی آن را برهم بزند. وظیفه دولت در این میان توانمند کردن مردم است. اگر نرخ بیکاری کاهش یابد و توان خانوارها بالا رود برخی از این مشکلات فعلی بازار مسکن نیز مرتفع می‌شود. از طرف دیگر باید سقف تسهیلات بانکی را بالا برد. البته با کاهش نرخ تورم هم می‌توان در این زمینه کمک کرد؟ بله، اما باید توجه داشت که اگر 70 درصد تسهیلات مسکن از سوی دولت به متقاضیان ارائه شود، بسیاری از نیازهای بازار پاسخ داده می‌شود. به عنوان مثال در اقساط 25 ساله مانند اجاره به شرط تملیک آن را دریافت کنند. البته با قوانین و مقررات لازم باید این اقدام را انجام داد. در این صورت دولت می‌تواند با توانمندسازی مردم فعالیت کند و شهرداری هم از تولید مسکن عوارض نگیرد. از سوی دیگر پروانه ساخت را طبق طرح جامع به راحتی در اختیار تولیدکننده قرار دهد و بعد از ساخت، عوارض نوسازی را بالا ببرد، چرا که رقم فعلی عوارض نوسازی بسیار پایین است. دولت نباید به مانعی برای تولید تبدیل شود. در این صورت است که می‌توان از واحدها عوارض نوسازی گرفت؛ چه واحدی خالی و چه با سکنه باشد. در این میان باید رونق واحدهای اقتصادی در شهر را نیز در نظر داشت. در شرایط فعلی بسیاری از واحدهای مسکونی بی‌کیفیت در مناطقی که شاهد بافت‌های فرسوده هستیم وجود دارند. همین مسئله سبب می‌شود که با یک زلزله کلیه واحدها با مشکل مواجه شوند، چرا که ناپایدار هستند. به نظر می‌رسد حتی در بسیاری از موارد بیمارستان‌ها نیز در بافت فرسوده بوده و از استحکام لازم برخوردار نیستند. دقیقا همینطور است. باید واحدهای مسکونی را مقاوم‌سازی و نوسازی کرد. در این صورت می‌توان فضای شهری را مناسب کرد. البته نوسازی در بافت‌های فرسوده در مواقعی درجاسازی است که اصلا مناسب نیست. با تمام این شرایطی که مطرح کردید، دولت آینده با چه چالش‌های جدی‌تری در بخش مسکن روبه‌رو است؟   دولت آینده باید جهت‌گیری‌های گذشته را تغییر دهد. اولین جهت‌گیری این است که دولت آنچه در برنامه دوم آمده است را به اجرا برساند. باید دید که در بسیاری از شاخص‌ها چه وضعی داریم و تلاش شود تا موانع اصلاح شود. اولین بار در برنامه دوم مواردی از برنامه‌ریزی شهری گنجانده شد که یکی از مواردی که در همان زمان به آن پرداخته شد، واگذاری وظایف محلی از دولت به شهرداری و مدیریت‌های انتخابی از جمله شوراها بود. پس شما فکر می‌کنید که اصل مسئله، واگذاری تصدی‌گری‌ها از دولت به بخش خصوصی است و هرچه سریع‌تر این اتفاق بیفتد، شاهد رفع مشکلات خواهیم بود؟ بله. البته باید همراه با مطالعات و امکان‌سنجی‌های لازم انجام شود. به عنوان مثال تا سال 1369 مسئله فاضلاب زیر نظر شهرداری بود. بعد از این سال دیگر بخش فاضلاب به دولت واگذار شد. در این میان دولت معاونتی را در وزارت نیرو برای این کار راه‌اندازی کرد که پولی که دولت در این راستا هزینه کرد، معادل 5 برابر پولی بود که دولت به کل شهرداری‌ها می‌داد. یعنی وظیفه‌ای به دولت واگذار شد که دولت برای انجام آن این همه هزینه کرد. الان هم حرف ما این است که اگر قرار باشد این مسئله دوباره به شهرداری‌ها بازگردد، دولت باید بودجه لازم را پرداخت کرده و ساختار مرتبط فنی را در این زمینه فراهم کند. یکی از همین امور محلی، مسائل مربوط به شهرسازی است. حتی فعالیت‌هایی که سازمان عمران و بهسازی انجام می‌دهد نیز همراستا با فعالیت‌های شهرداری است. اصلا می‌توان این چنین اموری را به راحتی واگذار کرد. در این میان طبق قانون برنامه 5 ساله چهارم باید کل بافت‌های فرسوده شهری ظرف 10 سال بازسازی و نوسازی شود. برنامه چهارم هم تمام شد اما بافت‌های فرسوده هنوز احیا نشده‌اند، حتی می‌توان گفت زیر 10درصد انجام شده است. الان که دولت اعتدال است باید کابینه را از افراد کاربلد و مدیران کارآمد و خلاق تشکیل دهند تا دیگر وضعیت به مانند وضعیت فعلی نماند و مشکلات حل شوند.
کلید واژه ها :
مطالب مرتبط
نظرات
ADS
ADS
پربازدید