درآمدهای افسانه‌ای مشاوران املاک/اجاره خانه‌های شمال تهران با دلار | اتاق خبر
کد خبر: 41878
تاریخ انتشار: 8 تیر 1392 - 17:38

همه ما داستان‌های زیادی از درآمدهای افسانه ای مشاوران املاک شنیده‌ایم. ممکن است برای خود شما هم پیش آمده که مشاور املاک محله‌تان چند ماه پس از تاسیسش از نظر مالی زیر و رو شده و با خودرویی چند صد میلیونی از کنارتان عبور می‌کند. خیلی‌ها به صورت در گوشی می‌گویند که همین در آمد وحشتناک مشاوران املاک باعث شده تا در یک خیابان تعداد بنگاه‌های مسکن از سوپر مارکت ها هم بیشتر باشد. برای آن که از کنجکاوی همیشگی میزان درآمد بنگاهی‌ها خلاصی پیدا کنید، کافی است گزارش ما را تا انتها بخوانید. برای تهیه این گزارش آستین‌ها را بالا زده‌ایم و به مدت یک ماه در یکی از بنگاه های املاکی منطقه ۲ تهران حضور پیدا کردیم تا ببینیم درآمد واقعی آن‌ها چقدر است .

نکات پرس نوشت:

چند نکته اولیه

۱) در همین ابتدای کار در نظر داشته باشید همان گونه که یک مهندس ممکن است ماهی چندین میلیون تومان درآمد داشته باشد و یک مهندس دیگر در همان رشته به اندازه حداقل دستمزد حقوق دریافت کند، مشاوران املاک هم از این قاعده مستثنی نیستند. برخی بنگاه های املاک سعی کرده‌اند به روز باشند و با استفاده از مشاوران جوان، دکوراسیون‌های مدرن، ترفندهای تبلیغاتی فکر شده و ... مشتریان زیادی را به سمت خود جلب می‌کنند اما شاید در فاصله چند قدمی همان بنگاه، ممکن است یک مشاور املاک با همان سیستم سنتی قرار داشته باشد که در طول ماه فقط یک قرارداد ثبت کند. بنابراین درآمد هر مشاور املاک با دیگری تفاوت چشم گیری دارد و همه چیز به صاحب آن بستگی دارد.

۲) همان گونه که قیمت خانه های هر منطقه با یک دیگر تفاوت دارد مسلماً درآمدهای مشاوران املاک مناطق مختلف هم با یک دیگر فرق دارد اما اگر فکر می‌کنید هر چه منطقه مورد نظر شما بالا برود درآمد مشاوران املاک هم بیشتر می‌شود، سخت در اشتباهید. با وجود آن که قیمت زمین و خانه در منطقه ای مانند فرمانیه بسیار بیشتر از منطقه ای مانند نارمک است؛ اما این موضوع اگزما به این معنا نیست که مشاوران املاک فرمانیه درآمد بیشتری دارند. این اتفاق دلیل ساده ای دارد، در مناطق بالا شهر به دلیل آن که خانه‌ها اکثراً گران قیمت هستند و متراژشان هم بالاست، خرید و فروش و اجاره آن‌ها با سرعت کمی انجام می‌شود. بنابراین یک بنگاهی باید مدت زمان بیشتری صبر کند تا خانه‌ها به فروش و یا اجاره برسد. بر خلاف آن در برخی مناطق ارزان‌تر با وجود آن که قیمت‌ها پایین‌تر است و طبیعتاً کمیسیون ها کم‌تر است اما خرید و فروش و اجاره با سرعت زیادتری انجام می‌شود و درآمد کلی برخی مشاوران املاک این قبیل مناطق بالاتر می‌رود.

۳) درآمد مشاوران املاک رابطه مستقیمی با فصول سال دارد و برای تمامی ماه‌ها نمی‌توان یک رقم ثابت درآمد را مشخص کرد. به عنوان مثال در فصل تابستان به دلیل آن که مدارس تعطیل هستند و خانواده های دارای دانش آموز راحت‌تر می‌توانند جا به جا شوند و اجاره رونق بیشتری می‌گیرد. در ۳ ماه دی، بهمن و اسفند افراد ترجیح می‌دهند خانه خود را برای سال جدید عوض کنند و خرید و فروش منزل به بیشترین مقدار خود می‌رسد. در طرف دیگر از ماه مهر تا دی ماه رکود تقریباً شدیدی بر فضای مسکن حکم فرما می‌شود و در ماه های رمضان و محرم هم این روند ادامه دارد.

کمیسیون چقدر است؟

به گزارش نکات پرس، درآمد مشاوران املاک همگی از راه کمیسیون حاصل می‌شود و در زمان معامله هم نحوه محاسبه آن به یکی از سوژه های مورد بحث تبدیل می‌شود. اتحادیه مشاوران املاک میزان دقیق کمیسیون را به صورت پلکانی تعیین کرده که البته بسیاری مشتریان از جزییات آن با خبر نیستند و همین نکته سبب می‌شود در برخی موارد مقدار بیشتری پرداخت کنند. حداکثر نرخ خدمات کارمزد واحدهای صنفی مشاوران املاک تهران به این صورت محاسبه می‌شود:

- برای معاملات املاک تا سی میلیون تومان از هر طرف معامله ۰٫۵ درصد مبلغ مورد معامله.

برای معاملات املاک تا پنجاه میلیون تومان برای تا سی میلیون تومان اول ۰٫۵ درصد و برای مازاد آن نسبت به مبلغ مازاد از هر طرف معامله ۰٫۷۵ درصد.

- برای معاملات املاک از پنجاه میلیون تومان تا صد میلیون تومان برای تا سی میلیون تومان اول ۰٫۵ درصد و مازاد آن تا پنجاه میلیون تومان ۰٫۷۵ درصد و برای مازاد آن ۰٫۵ درصد از هر طرف معامله.

- برای معاملات املاک بیش از صد میلیون تومان، برای تا صد میلیون تومان آن طبق بندهای ۱ و ۲ و ۳ مصوبه اتحادیه مشاوران املاک و برای مازاد آن میزان ۰٫۲۵ درصد به عنوان کارمزد از هر طرف معامله دریافت می‌شود.

- در معاملات اجاره یک چهارم اجاره ماهانه از هر طرف معامله و در معاملات رهن، کارمزد دریافتی بر مبنای یک چهارم میزان اجاره بهای ماهانه از هر طرف معامله دریافت می‌شود.

یک حساب و کتاب ساده

برای محاسبه میزان درآمد بنگاه‌ها به مدت یک ماه در یکی از مشاوران املاک منطقه (گیشا) حضور پیدا کردیم. * در این منطقه خانه های قدیمی ساز ۷۰ تا ۹۰ متری چیزی در حدود ۱۷۰ تا دویست و پنجاه میلیون تومان قیمت دارد. برای ساده تر شدن محاسبات میزان کمیسیون دریافتی را یک درصد (نیم درصد از هر طرف) در نظر می‌گیریم و با این حساب سود فروش این خانه‌ها چیزی در حدود یک میلیون و هفتصد تا دو میلیون و پانصد هزار تومان است.

* خانه های نوساز در این منطقه در حدود متری ۵ تا شش میلیون تومان قیمت دارد که متوسط آن یعنی متری ۵٫۵ میلیون تومان را در نظر می‌گیریم. با این حساب یک خانه ۱۵۰ متری در این منطقه حدود هشتصد و بیست و پنج میلیون تومان قیمت دارد و با فروش آن هشت میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان کمیسیون نصیب مشاور املاک می‌شود.

* خانه های کلنگی ازجمله خانه های پرطرفدار برای مشاوران املاک است که با فروش آن‌ها کمسیون خوبی نصیبشان می‌شود. در همان منطقه مذکور هر واحد کلنگی با ۳۰۰ متر مربع زیربنا در حدود 3 میلیارد تومان قیمت دارد و کمیسیون حاصل برای مشاوران املاک از فروش آن‌ها به سی میلیون تومان می‌رسد. در عرف البته چنین اتفاقی نمی‌افتد و فروشندگان و خریداران خانه های کلنگی با چانه زنی‌های فراوانی به یک نرخ توافقی دست پیدا می‌کنند. در بسیاری از موارد هم فروشندگان و خریداران خانه های کلنگی بدون دخالت مشاوران املاک هم دیگر را پیدا می‌کنند و فقط برای ثبت قرار داد به بنگاه‌های مسکن مراجعه می‌کنند.

* اجاره بهای خانه های نوساز در این مناطق از ماهی هشتصد هزار تومان شروع می‌شود و به ماهیانه یک میلیون و ششصد هزار تومان هم می‌رسد. با توجه به آن که مشاوران املاک از هر طرف معامله یک چهارم مبلغ اجاره را به عنوان کمیسیون دریافت می‌کنند بنابراین از اجاره هر واحد چیزی بین ۴۰۰ تا هشتصد هزار تومان نصیب آن‌ها می‌شود.

کمیسیون چگونه تقسیم می‌شود؟

بسیاری از بنگاه‌های مسکن افرادی را به عنوان مشاور به خدمت گرفته‌اند و این افراد با معامله هر واحد مقداری را به عنوان پورسانت دریافت می‌کنند. نرخ پورسانت دریافتی مشاوران کاملاً توافقی با صاحب بنگاه مسکن است و قاعده مشخصی ندارد اما به طور معمول ۳۰ درصد از هر کمیسیون به مشاوران می‌رسد. در طرف دیگر به طور معمول ۲۰ درصد از هر کمیسیون صرف هزینه های جاری تهیه مسکن (آب، برق، نظافت و...) می‌شود. بنابراین حدود ۵۰ درصد از هر کمیسیون سود خالص و واقعی صاحبان بنگاه‌های مسکن است.

درآمد ماهانه املاکی‌ها

کم کم به نقطه حساس ماجرا نزدیک می‌شویم. تا این جا دریافتیم که کمیسیون ها چگونه محاسبه می‌شود و سهم مشاوران، هزینه های جاری و صاحبان اصلی چقدر است. با اطلاع از میزان تعداد قرارداد انجام شده هر تهیه مسکن می‌توان میزان سود آن‌ها محاسبه کرد که البته صاحبان بنگاه های مسکن هیچ گاه میزان دقیق آن را فاش نمی‌کنند. شما خوانندگان نسل امروز اما این شانس را دارید که از این راز بزرگ باخبر شوید. در همان منطقه ۲ مورد بحث ما اگر تهیه مسکنی به روز باشد و خوب کار کند به طور میانگین ماهی ۶، ۷ عدد فروش و ۵،۶ عدد اجاره انجام می‌دهد. با این احتساب و کسر سهم مشاوران و سایر هزینه‌ها، برای صاحبان املاک ماهی ۱۵ تا سی میلیون تومان سود خالص باقی می‌ماند. به این نکته هم توجه کنید که اگر مشاور املاکی به روش سنتی و قدیمی کار کند شاید در ماه تنها یک اجاره و یک فروش داشته باشد و بیشتر از ماهی یک تا دو میلیون تومان درآمد نداشته باشد.

اگر بخواهیم محاسباتمان را به مناطق مختلف بسط دهیم باید به قیمت متراژ آن‌ها توجه کنیم. همان طور که گفتیم در منطقه مورد محاسبه ما خانه های نوساز متری ۵ تا شش میلیون تومان قیمت دارند در حالی که در شهرک غرب و سعادت آباد خانه های نوساز متری ۶ تا هشت میلیون، شمال تهران ۸ تا دوازده میلیون و مناطق شرق تهران متری ۳ تا پنج میلیون قیمت دارند. بنابراین میانگین درآمد بنگاه های مسکن در مناطق مختلف تهران از ماهی پنج میلیون تومان شروع می‌شود و به ماهی ۵۰ تا شصت میلیون تومان هم می‌رسد.

درآمد مشاوران

در این جا هم همه چیز به میزان توانمندی مشاوران بستگی دارد. مشاوران از ماهی دویست هزار تومان درآمد دارند تا ماهی حتی ده میلیون تومان اما به طور میانگین درآمد یک تا دو میلیون تومانی مقدار معمول درآمد مشاوران املاک است. برای آن که مشاور املاک خوبی شوید باید نکات زیادی را رعایت کنید. یکی از بنگاه های مسکن معروف و معتبر تهران این نکات را به مشاوران خود گوشزد می‌کند:

«در مرحله اول بایستی با خیابان‌های تهران آشنایی داشته باشد و در صورت عدم آشنایی با استفاده از اطلس‌ها و نقشه‌ها به آشنایی مورد نظر برسد در مرحله بعدی هر مشاور یک رنج کاری برای خود انتخاب می‌نماید و فعالیت وی بر اساس رنج کاری است. به طور مثال چنانچه مشاوری رنج فروش آپارتمان تا ۱۲۰ متر را برای فعالیت خود انتخاب نموده ، با استفاده از کامپیوتری که در اختیار او می‌باشد و صدها فایل موجود و همچنین فایل‌های جدیدی که همه روزه وارد شبکه می‌شود ، قسمت آپارتمان تا ۱۲۰ متر را انتخاب نموده و با مشورت با سرپرست خود ، ملک‌های اکازیون و مناسب و منطبق با قیمت روز را شناسایی و سپس از آن‌ها بازدید نموده و در صورت مناسب بودن با مشورت و نظر سرپرست قسمت ، روی ملک مورد نظر آگهی می‌دهد.

در روزی که آگهی چاپ می‌شود با حضور مستمر تمام وقت خورد در محل کار به متقاضیانی که تلفن کرده‌اند پاسخ می‌دهد و در صورت تمایل مشتری شماره تلفن آن‌ها را گرفته و از روز بعد شروع نشان دادن ملک به مشتریانی که با آن‌ها هماهنگ نموده است می‌نماید . در صورت موافقت هر یک از مشتریان با خرید ملک ، مشاور سرپرست خود را در جریان امر قرار می‌دهد و سرپرست با دعوت از خریدار و فروشنده اقدام به انعقاد قرداد می‌نماید. به طور کلی در پاسخهای تلفنی و مذاکرات حضوری بایستی به بودجه و سلیقه مشتری کاملأ توجه داشت و در حد امکان سعی در برقرار نمودن توازن بین خواسته مشتری و ملک ارایه شده نمود درغیر این صورت سرویس دادن و ارایه ملکی که با بودجه و سلیقه مشتری منطبق نیست بی نتیجه خواهد بود . همچنین از مهم‌ترین امور در کسب موفقیت ، به قیمت رساندن ملک برای فروش است زیرا برای هرکالایی با قیمت مناسب همیشه مشتری وحود دارد و هرقدر ملک‌های به قیمت رسیده بیشتری در اختیار مشاور باشد قدرت مانور او بیشتر خواهید بود.

پدیده ای به نام کد رهگیری

چند سالی است هر گونه قرارداد مسکن باید در سیستم اتحادیه مشاوران املاک ثبت شود و به طرف‌های معامله کد رهگیری داده می‌شود. مشاور املاک برای ثبت هر قرار داد و دریافت کد رهگیری مبلغ هشت هزار تومان به اتحادیه پرداخت می‌کنند. برخی از مشتریان پس از توافق با یک دیگر فقط برای ثبت قرارداد و دریافت کد رهگیری به بنگاه های مسکن مراجعه می‌کنند تا کمیسون پرداخت نکنند. در این موارد تهیه مسکن‌ها به مقدار توافقی مبلغی را به عنوان کارمز از مشتریان دریافت می‌کنند. این کارمزدها از بیست، سی هزار تومان شروع می‌شود و تا دویست هزار تومان هم می‌رسد. نکته مهم این ماجرا آن است که از این مبلغ فقط هشت هزار تومان برای مشاوران املاک هزینه دارد و مابقی آن سود است. البته برای ثبت قراردادها مالیات بر ارزش افزوده و سایر هزینه‌ها هم باید دریافت شود که برخی تهیه مسکن‌ها آن‌ها از همان کارمزدها بر می‌دارند و برخی دیگر آن را جداگانه از مشتریان دریافت می‌کنند. طبق آمارهای موجود اتحادیه کشوری مشاوران املاک از این هشت هزار تومان‌ها، ۵۰ میلیون در روز و ۱.۵میلیارد تومان در ماه درآمد کسب می‌کند.

اجاره خانه به دلار

در برخی مناطق شمالی شهر تهران، اجاره خانه تنها در ازای پرداخت دلار امکان‌پذیر است و مالکان آن‌ها رغبتی به دریافت ریال ندارند. به دو دلیل این خانه‌ها به دلار اجاره داده می‌شود. یا مالکان آن‌ها خود در خارج از کشور زندگی می‌کنند و یا بسیاری دیگر نیز برای اجاره خانه‌های خود به افراد خارجی ساکن در ایران، دلار دریافت می‌کنند. در مناطقی مانند جردن، فرشته، لویزان، فرمانیه، زعفرانیه، عباس آباد، کامرانیه، نیاوران و چندین منطقه دیگر تهران برخی از املاک مسکونی، اداری و تجاری به دلار اجاره داده می‌شوند. به عنوان مثال در حال حاضر مبلغ اجاره خانه ای ۱۶۰

مطالب مرتبط
نظرات
ADS
ADS
پربازدید