به گزارش اتاق خبر، قرار است دولت براي تنظيم اين بازار، در سال آينده اقداماتي همچون ماليات‌ستاني از خانه-هاي لوکس و خالي و همچنين ماليات بر عايدي سرمايه را به اجرا درآورد. در اين ميان وزارت راه‌وشهرسازي بالاخره پس از پنج سال انتظار، از سامانه املاک و اسکان رونمايي کرده که بناست همگام با سياست‌هاي دولت در تنظيم بازار مسکن عمل کند. از سوي ديگر، طرح ملي مسکن نيز کليد خورده و وزارت راه براي تسهيل ساخت و ساز و مشارکت سازندگان در اين طرح، 20 درصد تخفيف در عرضه مصالح در نظر گرفته است. «آرمان‌ملي» در همين باره با افشين پروين‌پور-تحليلگر بازار مسکن- گفت‌وگو کرده است که در ادامه مي‌خوانيد.
به نظر شما سامانه املاک و اسکان تا چه ميزان مي‌تواند به نظم‌بخشي در بازار مسکن و عرضه خانه‌هاي خالي در بازار کمک کند؟
اميدوارم که اين اتفاق بيفتد.
يعني به نظر شما تشکيل اين سامانه چنين نتيجه‌اي نخواهد داشت؟
سامانه که بايد تشکيل شود؛ حالا اينکه واقعا وزارت راه‌وشهرسازي چنين سامانه‌اي دارد يا خير، بايد کمي با احتياط راجع به آن صحبت کرد. اما در اصل وجود سامانه که مي‌تواند ابزاري براي سياست‌گذاري، رصد بازار و شناسايي سوداگران و معاملات صوري که باعث افزايش قيمت و رونق کاذب بازار مي‌شود باشد، شکي وجود ندارد. اميداريم دولت يک سامانه توانمند و کارآمد را شکل داده باشد. يعني سامانه بايد دقيق، کارآمد، توانمند و به روز باشد. در اين صورت سامانه مذکور مي‌تواند مهم‌ترين ابزار براي سياست‌گذاري در بخش زمين و مسکن، کاهش قيمت‌ها و تبديل کالاي زمين و مسکن از يک کالاي سرمايه‌اي به يک کالاي مصرفي باشد.
يعني به باور شما ممکن است اين رونمايي، نمادين باشد؟
بله ممکن است.
گفته مي‌شود قرار است اين سامانه در ماليات‌ستاني از معاملات مسکن و خانه‌هاي خالي به دولت کمک کند. برخي بر اين باورند که اين پايه مالياتي ممکن است موجب کوچ معاملات به بازار خاکستري و عدم ثبت رسمي آنها شود. ارزيابي شما چيست؟
اگر قرار باشد معاملات صوري شکل بگيرد، دولت بايد از ابزارهاي کمکي استفاده کند. يعني اگر اين سامانه اطلاعاتي را راه‌اندازي مي‌کند در کنار آن، قانوني را بگذارد مبني بر اينکه اگر کسي معامله‌اي را خارج از سيستم رسمي انجام داد و سپس اختلافي بروز کرد، اصلا نظام حاکميتي آن معامله را به رسميت نشناسد. اگر از اين طريق، راه معاملات غيررسمي و صوري را ببندد، افراد مجبور خواهند شد که تنها در قالب اين سامانه معاملات رسمي خود را انجام دهند؛ زيرا در غير اين صورت معامله از لحاظ حقوقي و قانوني بي‌اعتبار خواهد بود و اين خود مردم هستند که ضرر مي‌کنند. بنابراين بايد در کنار آن، ابزارهاي کارآمدي هم تعبيه شود و يکسري قانون‌هاي مکمل و متممي که اعتبار و رسميت اين سامانه را بالا ببرد در نظر گرفته شود، اما اگر اين اتفاق نيفتد از آنجا که بسياري از افراد تمايل ندارند اين کار را انجام دهند، بازار به سمت غيررسمي سوق پيدا مي‌کند. با اين حال اگر قانون محکم روي چنين شرطي براي معاملات بايستد که هرگونه دعوي خارج از سيستم مذکور بي‌اعتبار است و اختلافات بر سر آن را نمي‌پذيريم، آن وقت افراد مجبور مي‌شوند که در قالب اين سامانه کار کنند.
آيا دولت مي‌تواند در مسير رونق ساخت‌وساز مسکن، تخفيف‌هايي در عرضه مصالح و مواد اوليه ساختماني به انبوه‌سازان بخش خصوصي در نظر بگيرد؟
در ساخت و ساز بخش خصوصي چون قيمت زمين بسيار زياد و تعيين‌کننده است در نتيجه اين مصالح يارانه‌اي خيلي خود را در قيمت نهايي مسکن ساخته‌شده، نشان نمي‌دهد. يعني مصالح چه يارانه‌اي باشد و چه نباشد، دولت بايد بتواند قيمت زمين را مهار کند. در کلان‌شهرها گاه تا 80 يا90 درصد قيمت مسکن را قيمت زمين تشکيل مي‌دهد. حالا مثلا شما 20 درصد هم رويفولاد و سيمان و موادي که در آن سازه به کار مي‌بريد تخفيف بگيريد خيلي تاثيري در قيمت تمام‌شده ندارد. اگر دولت توانست با ابزار مالياتي کاري کند که قيمت زمين را پايين آورده و به جاي اينکه قيمت زمين 80 درصد قيمت مسکن را تشکيل دهد، مثلا آن را به 40 درصد برساند، آن موقع کار خيلي بزرگي در کاهش قيمت تمام‌شده مسکن انجام داده است. وگرنه اگر بخواهند فقط در سيمان و فولاد مقداري تخفيف بدهند، خيلي تاثيرگذار نيست.
اکنون وزارت راه در بازار تهاتر ايرانيان قرار است اين تخفيف 20 درصدي را براي طرح ملي مسکن روي مصالح ارائه کند. اين اقدام را چگونه ارزيابي مي‌کنيد؟
در همين طرح ملي مسکن هم اين بايد لحاظ شود که هرگونه کاهش قيمتي که در مصالح و مواد ساختماني اتفاق مي‌افتد طي فرمولي در قيمت تمام‌شده محاسبه شود تا سود آن واقعا به جيب مصرف‌کننده نهايي برود. اين حتما بايد شرط شود وگرنه ممکن است آن مصالح يارانه‌اي را پيمانکار و سازنده دريافت کند ولي در نهايت، قيمت تمام‌شده را بر اساس قيمت بازار تعيين کنند. به اين صورت سود آن تخفيف فقط به جيب سازنده مي‌رود.
آيا شما با اين فرضيه که مسکن ظرفيت رشد قيمت ندارد و مدت‌هاست تعادل عرضه و تقاضا بر هم خورده است موافقيد؟
من هم فکر مي‌کنم مسکن ديگر کشش افزايش قيمت ندارد. اين امر نيز به جهت آن است که در يک سال و نيم اخير در بخش مسکن حدود150 درصد افزايش قيمت رخ داد و فعلا اقتصاد ما و بخش مسکن کشش افزايش بيش از اين را ندارد.
پيش‌بيني شما از بازار مسکن در سال آينده چيست؟
به نظر من بازار آرامي خواهيم داشت. البته اين را هم بگويم که تحولات اقتصادي در کشور ما به ميزان خيلي زيادي تحت تاثير تحولات سياسي‌ست. براي مثال اگر ما در سال آينده مجلس کارآمدي داشته باشيم که بتواند نقش نظارتي خود را به خوبي ايفا کند، دولت را مجبور کند که در ريل اقتصادي درست حرکت کند و دولت هم از ابزارهاي مالياتي استفاده کند تا سوداگري را مهار کند يا دست‌کم در بخش مسکن کاهش دهد، ما شاهد آن خواهيم بود که قيمت مسکن به مقدار خيلي زيادي کاهش پيدا خواهد کرد. تحولات سياسي خيلي مهم‌تر است تا اينکه بخواهيم ببينم روال بازار به چه صورت خواهد بود. به نظر من اگر با همين روند جلو برويم بازار تغيير زيادي نمي‌کند و بعيد مي‌دانم جهش قيمت رخ دهد.
