به گزارش اتاق خبر، بازار مسکن پس از انتخابات رياست جمهوري آمريکا دستخوش تغييراتي شده است، هرچند که اين تغييرات بسيار ديرتر از بازارهاي ديگر اتفاق افتاده است اما با اين حال برخي از کارشناسان اين بازار معتقدند اثرات رواني تغيير رئيسجمهوري آمريکا در کاهش نرخ ارز حالا به بازار مسکن رسيده است. اين تغييرات که در روند کاهشي قرار گرفته است باعث شده تا بسياري از دلالان و مالکان بازار مسکن به تکاپو بيافتند. هرچند که پيش از اين سابقه کاهش قيمت مسکن در خاطره تاريخي هيچکس ثبت نشده است اما مردم و مسئولان اميدوارند که اين اتفاق رخ دهد. در همين زمينه «آرمانملي» گفتوگويي با عباس زينعلي، کارشناس اقتصاد مسکن، داشته که در ادامه ميخوانيد.
دولت اقدامات مختلفي از جمله ارائه وام وديعه اجاره مسکن يا تعيين سقف براي افزايش اجارهبها را براي مديريت بازار اجاره انجام داد، آيا اين اقدامات موثر واقع شد؟
براساس آن چيزي که ما ميبينيم چنين وضعيتي نيست، يعني اينطور نيست که کنترلي در اين زمينه صورت گرفته باشد. اين مسائل بهصورت دستوري قابل حل نيست، نميتوان به کسي گفت که مثلا ملک خود را به چه قيمتي اجاره بدهد يا بفروشد چون دولت اينگونه تصميم گرفته درحالي که بازار سيگنالهايي ميدهد که قيمت بيشتر از قيمت دستوري است. مگر اينکه مکانيزمهاي عملي وجود داشته باشد که در اين صورت هم ديگر بازار آزاد معني نميدهد، يعني مکانيزمهاي کنترلي دولت روي اموال ديگران که آن هم عملا در کشور وجود ندارد. در نتيجه ممکن است جبنههاي رواني بتواند در اين کار تاثيرگذار باشد وگرنه از نظر اقتصادي و عملي امکانپذير نيست.
آمارهاي اتحاديه مسکن نشان از افزايش ميزان قراردادهاي اجاره دارد، اين آمار چه چيزي را نشان ميدهد؟
قرارداد اجاره هميشه يک فرمول سنتي داشته و آن هم اين است که متناسب با قيمت ملک تعيين ميشود. يعني متناسب با قيمت ملک با يکدرصد و نسبتي قيمت اجاره هم افزايش پيدا ميکند و متناسب با آن جابهجا ميشود. اين است که وقتي قيمت ملک در بازار افزايش پيدا ميکند طبيعي است که اجاره آن هم متناسب با نسبتهاي منطقهاي، افزايش مييابد. اين موضوع جا افتاده و روشن و قراردادي نانوشتهاي بين همه است که قيمت اجاره متناسب با قيمت ملک بوده و افزايش قيمت مسکن، قيمت اجاره را بالا ميبرد و هيچعامل ديگري هم نميتواند جلوي آن را بگيرد چراکه قانون نانوشتهاي است که اجرا شده است.
نتايج انتخابات آمريکا چقدر در بازارهاي مختلف کشور بهويژه مسکن تاثيرگذار بوده است؟
شايد آثار رواني داشته باشد ولي باز هم به سياستهاي پولي دولت برميگردد، اگر اين سياستها در روند فعلي تغيير داشته باشد بعد از دورهاي آثار رواني انتخاب بايدن، ممکن است در بازارها تاثير کاهندهاي بگذارد ولي خيلي اقتصادي نيست و اينها انتظارات رواني از اتفاقات سياسي است. يعني اينکه اگر دولت در صورت استفاده از اين فرصت و مقطع براي تغيير سياستهاي خود در بهرهگيري از ارز موجود، اقدامي انجام بدهد، ممکن است تاثيري داشته باشد ولي تاثير درازمدتي نميتواند داشته باشد.
راهحل مناسب براي بهبود وضعيت بازار مسکن بهويژه در حوزه اجارهبها چيست؟
بايد بخشهاي اقتصادي فعال شوند، وقتي بخشهاي مختلف اقتصاد غيرفعال هستند و فقط تنها بخش فعال حوزه مسکن است، طبيعتا سرمايه و انتظارات تورمي و ... به سمت مسکن ميرود. بازارهاي مختلف، بازارهاي لحظهاي هستند ولي بازار مسکن بازار طولانيمدتي است. اين است که اگر ساير بازارها فعال شوند، بخشهاي توليدي فعال شوند و توليد به معناي عام آن را گسترش دهند، در کوتاهمدت و ميانمدت ميتوان تاثيرات خوبي را در قيمت مسکن شاهد باشيم. ولي اگر قرار باشد همه چيز در مسکن خلاصه شود طبيعي است که همه انتظار دارند از سرمايهگذاري خود سود قابل توجه و بالاي 50 و 100درصد ببرند، اين است که شما هيچزماني شاهد کاهش قيمت مسکن نخواهيد بود. تنها راه اين است که ساير بازارهاي موازي و در بخش توليد بازار سرمايه بهصورت واقعي نه حبابي و شعاري فعال شوند.
دولت طرحهايي نظير «طرح ملي مسکن» را در دستور کار دارد، آيا اينگونه طرحها در بخش مسکن تاثيرگذار است؟
مگر مسکن مهر چنين تاثيري را گذاشت؟ مسکن مهر در آن جامعيت دو و نيمميليون واحد مسکوني ساخته شده مگر توانست تاثيري در بازار مسکن به معناي منافع عام داشته باشد؟ چنين تاثيري نگذاشت بهنظر من اين طرح، طرح قدرتمندي نيست تا بتواند چنين تاثيري بگذارد، خيلي حس نميکنم اين اتفاق بيفتد. يعني روند اين موضوع را نشان ميدهد که دولت سياستهاي بزرگتري در اجاره، توليد و ساخت مسکن داشته که نتوانسته بازار مسکن را مهار کند. طرح جامع که طرح روشني هم نيست چطور ميتواند تاثير بگذارد. شکل اجرا و توليد اين واحدها جريان بسيار عجيبي است که به راحتي نميتوان گفت که تاثير مثبتي خواهد داشت يا نه. تصميمات پکيجي در يک حوزه جواب نميدهد. يعني وقتي قيمت آهن، فولاد، سيمان و ... به شدت افزايش يافته چطور بايد قيمت مسکن کاهش يابد؟ از طرفي انتظارات سرمايهگذاران در بخش مسکن، انتظارات وحشتناکي است و چطور قرار است که تعديل شود؟ اين موضوع بسيار غريب و امکان اين تاثيرگذاري بسيار کم است.
بحثهايي که از راهاندازي بازار بورس املاک و مستغلات هم شده آيا ميتواند تغييراتي در بازار مسکن داشته باشد؟
حتما ميتواند تاثيرگذار باشد، بازار مسکن بهدليل اينکه سازوکار کنترلي مناسبتري دارد و چرخش نقدينگي را به سمت توليد ميبرد، ميتواند تا حدودي تاثير خوبي داشته باشد، اما مشروط بر اينکه نظارت دائمي بر جريان مسکن و بازار سرمايه بايد صورت بگيرد که يکباره حبابگونه جابهجايي صورت نگيرد که توقع و انتظار مردم به بنبست برسد و بعد بخواهند سرمايههاي خود را از بازار خارج کنند. با دقتي در بازار سرمايه ميتوان اعمال کرد هرگونه فعاليت در اين زمينه ميتواند موثر باشد.
با روند موجود تا پايان سال قيمت مسکن به ثبات نسبي خواهد رسيد؟
امکان دارد که قيمت پيش از اين افزايش نيابد ولي زمينه براي افزايش سرمايهگذاريهاي غيرمنقول و داراييهاي سرمايهاي با توجه به نقدينگياي موجود در جامعه، همچنان وجود دارد.