به گزارش اتاق خبر،به نقل از همشهری،میانگین قیمت مسکن تهران با رشد آرام و متوالی در ماههای اخیر از ۳۲میلیون تومان گذشته اما همچنان تورم این بازار کمتر از تورم مصرفکننده است و بهنوعی فرایند تخلیه حباب قیمتی در این بازار باوجود صعودی بودن نرخها ادامه دارد. اطلاعاتی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان امسال منتشر کرده نشان میدهد در این ماه، تعداد معاملات با ۳۳,۵درصد افزایش نسبت به مهرماه به ۷هزار و ۳۰۴مورد رسیده که نسبت به آبان پارسال نیز ۶۳.۵درصد افزایش دارد. همزمان، میانگین قیمت مسکن در این معاملات با رشد ۱.۲درصدی نسبت بهماه قبل، به بیسابقهترین رقم تاریخ بازار مسکن تهران رسیده و ۳۲میلیون و ۹هزار تومان ثبت شده است.
تاوان رشدهای ۱۰۰درصدی مسکن
در ۴سال اخیر یعنی از آبان ۱۳۹۶تا آبان ۱۴۰۰میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران ۷۰۰درصد رشد کرده و از محدوده ۴,۵میلیون تومان به بیش از ۳۲میلیون تومان برای هر متر رسیده است. همزمان تورم عمومی، در این بازه زمانی، ۲۴۰درصد رشد کرده است. بهعبارتدیگر میزان رشد قیمت مسکن در این ۴سال ۳برابر میزان رشد تورم بوده که دلیل آن نیز اثرپذیری بالای این بازار از قیمت ارز است. نکته اینجاست که قیمت ارز نیز در این بازه ۴ساله ۶۰۰درصد رشد کرده و همچنان قیمت مسکن در مقایسه با قیمت دلار نیز یکهفتم بیشتر رشد کرده است. البته عوامل متعددی نظیر وضعیت تقاضا، روند تولید، کسری مسکن، قیمت زمین شهری و... بر تغییر قیمت مسکن اثرگذار است که در این مجال نمیتوان به آنها پرداخت اما همسنجی قیمت فعلی مسکن با این شاخصها نیز قادر نیست حباب قیمتی مسکن در مقایسه با واقعیتهای اقتصادی را کتمان کند. در این وضعیت، بهواسطه چسبندگی شدید قیمت مسکن در اقتصاد ایران که آنهم دلایل متعددی دارد، کاهش قابلتوجهی برای قیمت این کالای سرمایهای متصور نیست؛ اما تخلیه حباب قیمتی آن از طریق رکود بلندمدت و افزایش نیافتن همپای نرخ تورم کل، سناریوی بسیار محتملی است که در دورههای قبلی نظیر ابتدای دهه۹۰ نیز تجربه شده است. در شرایط فعلی نیز آنچه از تحولات بازار مسکن بهنظر میرسد، ادامه همین روند تخلیه حباب قیمتی از طریق ثبات نسبی قیمت آن است.
بررسیها نشان میدهد تورم نقطهبهنقطه مسکن تهران در آبان امسال نسبت به آبان سال قبل فقط ۱۷,۷درصد است درحالیکه این شاخص در آبان ۹۹نسبت به سال قبل از آن معادل ۱۱۸.۲درصد بوده است. بهعبارتدیگر، شیب رشد تورم نقطهبهنقطه در بازار مسکن تهران بهشدت کاهش پیدا کرده آنهم در شرایطی که نرخ تورم نقطهبهنقطه مصرفکننده در آبان امسال ۳۵.۷درصد یعنی ۲برابر این شاخص در بازار مسکن تهران بوده است. به بیانی سادهتر، آهنگ رشد قیمت مسکن در ماههای اخیر کمتر از آهنگ رشد سایر کالاهاست و از این مسیر، بازار مسکن تاوان رشدهای ۱۰۰درصدی در ۴سال اخیر را پس میدهد و بخشی از حباب قیمتی آن تخلیه میشود.
رکوردداران مسکن تهران در آبان
درماه گذشته، ۳۲درصد از مجموع ۷هزار و ۳۰۴معامله انجام شده در بازار مسکن تهران به واحدهای نوساز تا ۵سال اختصاص داشته است. این سهم نسبت به آبان سال قبل ۶درصد و نسبت به آبان سال ۹۰معادل ۲۷درصد کاهش نشان میدهد. این کاهش نشانه کاهش شدید تولید و همچنین کاهش استقبال متقاضیان از واحدهای نوساز بهدلیل کاهش شدید قدرت خرید آنهاست. نکته دیگر اینکه در اینماه مطابق معمول، بیشترین سهم از تعداد معاملات مسکن (معادل ۱۳,۸درصد) به منطقه۵ تهران اختصاص داشته و مناطق۱۰و ۲ بهترتیب با سهمهای ۹و ۸.۳درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. رتبهبندی مناطق ۲۲گانه تهران از منظر میانگین قیمت نیز حاکی از این است که مطابق معمول، بالاترین میانگین قیمت معادل ۷۲میلیون و ۷۵۰هزار تومان به منطقه یک اختصاص دارد و کمترین میانگین قیمت معادل ۱۴میلیون و ۵۲۰هزار تومان در منطقه۱۸ به ثبت رسیده است.
نقشه توزیع معاملات
در آبان امسال ۶۱,۶درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شدهاند و واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۱۵تا ۲۰میلیون تومان با سهم ۱۷.۲درصد، بیشترین فراوانی را داشتهاند. همچنین در اینماه ۵۹درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰مترمربع اختصاص داشته و بیشترین فراوانی از این منظر مربوط به واحدهای مسکونی با زیربنای ۵۰تا ۶۰مترمربع با سهم ۱۶.۱درصد بوده است. از سوی دیگر در آبان امسال، ۵۱.۳درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۲میلیارد تومان اختصاص داشته و در میان دامنههای قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش یک تا ۱.۵میلیارد تومان با سهم ۱۸.۹درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را بهخود اختصاص دادهاند.
افزایش تورم در بازار اجاره
در ۴سالی که از آغاز دوره جدید تنش قیمتی در بازار مسکن میگذرد و به تورم ۷۰۰درصدی این بازار منجر شده، بازار اجاره نیز زیر ضرب تورم قرار داشته و بهتدریج بخش قابلتوجهی از این تورم در قیمت اجاره تخلیه شده است؛ اما هم بهواسطه مصوبه ستاد کرونا در ۲سال اخیر مبنی بر تمدید خودکار قراردادهای اجاره با قیمت مشخص و هم بهواسطه توافقی بودن قیمت در بخش قابلتوجهی از قراردادهای اجاره، همواره تخلیه تورم مسکن در بازار اجاره با تأخیر مواجه است. بر همین اساس، در شرایطی که رشد قیمت مسکن ماههاست که از شتاب افتاده و این بازار با تورم نقطهبهنقطه ۱۷,۷درصدی در رکود سنگین به سر میبرد، تورم بازار اجاره همچنان در حال تاختن است. بهگونهای که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آبان امسال بهترتیب معادل ۵۱.۶و ۵۴.۹درصد نسبت بهماه مشابه سال قبل رشد کرده است. بهعبارتدیگر، مستأجران تهرانی در آبان امسال برای اجاره یک واحد آپارتمان یکسان بهطور میانگین ۵۱.۶درصد پول بیشتری نسبت به آبان پارسال پرداختهاند و این رقم برای مستأجران کل مناطق شهری ایران بهطور میانگین ۵۴.۹درصد بوده است.