اعتماد- مسكن در فرهنگ ايرانيان به عنوان كالايي شناخته شده كه هم كاربرد سرمايه‌يي دارد و هم كاربرد مصرفي. سرمايه‌گذاران هميشه نيم‌نگاهي به بازار مسكن داشته‌اند و به محض اينكه كوچك‌ترين نرخي در دسترس‌شان قرار مي‌گرفت بدون اتلاف وقت از آن استفاده مي‌كردند. پس از انتخابات خردادماه سال گذشته بازار مسكن وارد ركود سنگيني شد و تا به امروز نيز هيچ گونه تحركي در اين بازار ديده نشده است.
يكي از كارشناسان مالي در كشورمان، املاك را به سپري در برابر تورم در ايران تشبيه مي‌كند. به تشبيه او علت ضعف بازار املاك در ايران و كشورهاي در حال توسعه، تورم است. در چنين كشورهايي، خانه ملكي به خانوارها امنيت مي‌بخشد و اين طور تلقي مي‌شود كه گويي سپري براي مقابله با تورم دارند و مي‌توانند ارزش پول خود را حفظ كنند؛ اما در كشورهايي كه تورم ندارند عمدتا بين خريد خانه و اجاره آن تفاوتي نيست. به اين جهت خانه در ايران فراتر از يك سرپناه است. خانه در ايران حصار امني در برابر سركشي تورم و خريد آن يك دغدغه است. سال 93 يكي از سال‌هايي است كه در اقتصاد ايران كمتر تكرار شده است. نرخ تورم در اقتصاد ايران از شتاب افتاده است و از سوي ديگر اقتصاد ايران هنوز نتوانسته خود را از دام ركود سنگيني كه در دو سال گذشته گرفتار آن بوده برهاند. به اعتقاد كارشناسان اساسا شكل‌گيري دوره‌هاي رونق و ركود در بازار مسكن به دليل وجود تقاضاي سرمايه‌يي در اين بخش است كه از يك عامل بيروني نشات مي‌گيرد. عامل بيروني‌اي كه ريشه تاريخي در اقتصاد ايران دارد و تولد آن به آغاز دهه 50 شمسي برمي‌گردد. زماني كه نفت در اقتصاد ايران نقش‌آفرين شد و درآمدهاي نفتي به درون اقتصاد ايران پمپاژ مي‌شد. تاكيد تحليلگران بخش مسكن براي شناسايي زمان ورود سرمايه‌گذاران به اين بخش بر وجود رابطه مستقيم آن با دوره‌هاي رونق و ركود مسكن است. به گفته آنها تقاضاي سوداگرانه بخش مسكن با ورود اين بخش به دوره رونق اوج مي‌گيرد.
اين گروه از سرمايه‌گذاران در دوره رونق با تزريق منابع مالي بر شدت افزايش قيمت‌ها مي‌افزايند و در پايان دوره با خروج منابع، اتمام دوره رونق و شروع دوره ركود را كليد مي‌زنند. روال بازار طي سال‌هاي گذشته نيز نشان مي‌دهد هر دوره رونق و ركود پروسه زماني حدودا پنج ساله‌يي را به خود اختصاص مي‌دهد كه يك تا 5/1 سال آن را دوره رونق و سه تا 5/3 سال آن را دوره ركود شكل مي‌دهد. آنچه چراغ راه سرمايه‌گذاري در بخش مسكن را در سال جاري روشن مي‌كند حركت اين بخش به سمت رونق يا ركود خواهد بود. از اين رو تشريح وضعيت كنوني بازار ضروري به نظر مي‌رسد.
از آنجا كه بخش مسكن بر اساس نوسانات ادواري و بلندمدت به طور متوسط هر پنج سال يك بار يك سيكل ركود و رونق را طي مي‌كند. آمارها نشان مي‌دهد آخرين رونق ايجاد شده در بخش مربوط به سه ماهه پاياني سال 1391 تا سه ماهه اول سال 1392 است. از سه ماهه دوم، 1392 بخش مسكن با ركود مواجه شد، روال عادي سيكل‌هاي رونق و ركود بيان مي‌كند رونق بعدي بخش مسكن نبايد زودتر از نيمه دوم سال 1394 اتفاق بيفتد. اما در كنار اين موضوع، به نظر مي‌رسد با اتفاقاتي كه در سال‌هاي اخير اقتصاد كشور مبتلا به آن بوده است سيكل طبيعي بسياري از تحولات اقتصادي دچار تغيير شود و سرعت و شدت تحولات تا زماني كه تعادل عمومي به بخش‌ها برگردد، بيشتر خواهد شد.
انتظار مي‌رود كه اجراي مرحله دوم هدفمندي يارانه‌ها همچون مرحله اول تغييرات نسبتا وسيعي را در بخش‌هاي مختلف ايجاد كند. يكي از بخش‌هايي كه به سرعت اثر مي‌پذيرد بخش مسكن است كه با توجه به انرژي‌بر بودن اغلب مواد و مصالح ساختماني با افزايش قيمت تمام شده مواجه خواهد شد. بنابراين به طور طبيعي با فشار هزينه، افزايش قيمتي را بر اين بخش تحميل كند. البته بايد توجه كرد كه چون اين افزايش قيمت متاثر از عوامل تقاضا نيست رونق معاملات در بازار اتفاق نخواهد افتاد و بيشتر شرايط ركود- تورمي را بر بازار تحميل خواهد كرد.
تفاوت اساسي اين دوره با دوره قبل اين خواهد بود كه در دوره قبل بلافاصله بعد از فشار اوليه پيش از افزايش هزينه‌هاي ساخت، در نيمه دوم سال 1391، تحولات نرخ ارز در بازار ايجاد و متعاقب آن تقاضاي سوداگرانه نيز وارد بخش مسكن شد كه اين موضوع موجب رونق معاملات و افزايش قيمت مضاعفي براي مسكن شد. در اين دوره به نظر نمي‌رسد شاهد اتفاق ثانويه‌يي كه بلافاصله تقاضاي مسكن را تحريك كند، باشيم. بلكه برعكس بيشتر به نظر مي‌رسد فضاي سياسي و اقتصادي كشور در نيمه دوم سال متاثر از پيشرفت توافقات ژنو كه جاي اميدواري فراواني دارد به سمت رونق بازار كسب و كار و رشد اقتصادي برود كه در اين صورت شرايط براي معاملات سوداگرانه يا اقتصاد سايه تنگ مي‌شود كه اگر چنين فضايي در جامعه ايجاد شود بيشتر بايد پيش‌بيني ثبات قيمت در ماه‌هاي پاياني سال 1393 و در ادامه ايجاد رونق پايداربخش داشته باشيم. به طور كلي در صورتي كه سطح تورم در كشور كاهش يابد تمايل مردم به سرمايه‌گذاري در بخش مسكن براي ضربه‌گيري تورم و حفظ دارايي كاهش خواهد يافت. همچنين بايد توجه داشت كه ساختار جمعيتي كشور در حال تغيير است و تقاضاي واقعي مسكن در حال كاهش.
با در نظر گرفتن ميزان واحدهاي در حال ساخت و خالي، بزرگ‌ترين مشكل دارندگان مسكن و سازندگان، فروش خواهد بود. با توجه به كاهش قدرت خريد مردم به دليل شكل‌گيري حباب قيمتي مسكن در ايران، در صورت عدم تامين مالي گسترده خريد مسكن توسط نظام بانكي، در دهه آينده نبايد انتظار رشد قيمت مسكن به اندازه دهه گذشته را داشت. با در نظر گرفتن نكات فوق، جذابيت سرمايه‌گذاري در مسكن در ايران به طور كلي در حال كاهش است. توافق هسته‌يي مي‌تواند به آرامش جامعه و مردم، كاهش تورم، كنترل قيمت ارز و مواردي چون آن منتهي شود كه معني آن عدم تمايل براي خريد مسكن توسط مردم به عنوان ضربه‌گير تورم است. اين امر مي‌تواند رشد قيمت مسكن را محدود كند. تنها در صورت عدم توافق و جهش شديد قيمت ارز، بايد منتظر تحولات جدي و رشد قيمت مسكن بود.
کد خبر:
78896
تاریخ انتشار: 27 شهریور 1393 - 10:58
اعتماد- مسكن در فرهنگ ايرانيان به عنوان كالايي شناخته شده كه هم كاربرد سرمايه‌يي دارد و هم كاربرد مصرفي. سرمايه‌گذاران هميشه نيم‌نگاهي به بازار مسكن داشته‌اند و به محض اينكه كوچك‌ترين نرخي در دسترس‌شان قرار مي‌گرفت بدون اتلاف وقت از آن استفاده مي‌كردند. پس از انتخابات خردادماه سال گذشته بازار مسكن وارد ركود سنگيني شد و تا به امروز نيز هيچ گونه تحركي در اين بازار ديده نشده است.
يكي از كارشناسان مالي در كشورمان، املاك را به سپري در برابر تورم در ايران تشبيه مي‌كند. به تشبيه او علت ضعف بازار املاك در ايران و كشورهاي در حال توسعه، تورم است. در چنين كشورهايي، خانه ملكي به خانوارها امنيت مي‌بخشد و اين طور تلقي مي‌شود كه گويي سپري براي مقابله با تورم دارند و مي‌توانند ارزش پول خود را حفظ كنند؛ اما در كشورهايي كه تورم ندارند عمدتا بين خريد خانه و اجاره آن تفاوتي نيست. به اين جهت خانه در ايران فراتر از يك سرپناه است. خانه در ايران حصار امني در برابر سركشي تورم و خريد آن يك دغدغه است. سال 93 يكي از سال‌هايي است كه در اقتصاد ايران كمتر تكرار شده است. نرخ تورم در اقتصاد ايران از شتاب افتاده است و از سوي ديگر اقتصاد ايران هنوز نتوانسته خود را از دام ركود سنگيني كه در دو سال گذشته گرفتار آن بوده برهاند. به اعتقاد كارشناسان اساسا شكل‌گيري دوره‌هاي رونق و ركود در بازار مسكن به دليل وجود تقاضاي سرمايه‌يي در اين بخش است كه از يك عامل بيروني نشات مي‌گيرد. عامل بيروني‌اي كه ريشه تاريخي در اقتصاد ايران دارد و تولد آن به آغاز دهه 50 شمسي برمي‌گردد. زماني كه نفت در اقتصاد ايران نقش‌آفرين شد و درآمدهاي نفتي به درون اقتصاد ايران پمپاژ مي‌شد. تاكيد تحليلگران بخش مسكن براي شناسايي زمان ورود سرمايه‌گذاران به اين بخش بر وجود رابطه مستقيم آن با دوره‌هاي رونق و ركود مسكن است. به گفته آنها تقاضاي سوداگرانه بخش مسكن با ورود اين بخش به دوره رونق اوج مي‌گيرد.
اين گروه از سرمايه‌گذاران در دوره رونق با تزريق منابع مالي بر شدت افزايش قيمت‌ها مي‌افزايند و در پايان دوره با خروج منابع، اتمام دوره رونق و شروع دوره ركود را كليد مي‌زنند. روال بازار طي سال‌هاي گذشته نيز نشان مي‌دهد هر دوره رونق و ركود پروسه زماني حدودا پنج ساله‌يي را به خود اختصاص مي‌دهد كه يك تا 5/1 سال آن را دوره رونق و سه تا 5/3 سال آن را دوره ركود شكل مي‌دهد. آنچه چراغ راه سرمايه‌گذاري در بخش مسكن را در سال جاري روشن مي‌كند حركت اين بخش به سمت رونق يا ركود خواهد بود. از اين رو تشريح وضعيت كنوني بازار ضروري به نظر مي‌رسد.
از آنجا كه بخش مسكن بر اساس نوسانات ادواري و بلندمدت به طور متوسط هر پنج سال يك بار يك سيكل ركود و رونق را طي مي‌كند. آمارها نشان مي‌دهد آخرين رونق ايجاد شده در بخش مربوط به سه ماهه پاياني سال 1391 تا سه ماهه اول سال 1392 است. از سه ماهه دوم، 1392 بخش مسكن با ركود مواجه شد، روال عادي سيكل‌هاي رونق و ركود بيان مي‌كند رونق بعدي بخش مسكن نبايد زودتر از نيمه دوم سال 1394 اتفاق بيفتد. اما در كنار اين موضوع، به نظر مي‌رسد با اتفاقاتي كه در سال‌هاي اخير اقتصاد كشور مبتلا به آن بوده است سيكل طبيعي بسياري از تحولات اقتصادي دچار تغيير شود و سرعت و شدت تحولات تا زماني كه تعادل عمومي به بخش‌ها برگردد، بيشتر خواهد شد.
انتظار مي‌رود كه اجراي مرحله دوم هدفمندي يارانه‌ها همچون مرحله اول تغييرات نسبتا وسيعي را در بخش‌هاي مختلف ايجاد كند. يكي از بخش‌هايي كه به سرعت اثر مي‌پذيرد بخش مسكن است كه با توجه به انرژي‌بر بودن اغلب مواد و مصالح ساختماني با افزايش قيمت تمام شده مواجه خواهد شد. بنابراين به طور طبيعي با فشار هزينه، افزايش قيمتي را بر اين بخش تحميل كند. البته بايد توجه كرد كه چون اين افزايش قيمت متاثر از عوامل تقاضا نيست رونق معاملات در بازار اتفاق نخواهد افتاد و بيشتر شرايط ركود- تورمي را بر بازار تحميل خواهد كرد.
تفاوت اساسي اين دوره با دوره قبل اين خواهد بود كه در دوره قبل بلافاصله بعد از فشار اوليه پيش از افزايش هزينه‌هاي ساخت، در نيمه دوم سال 1391، تحولات نرخ ارز در بازار ايجاد و متعاقب آن تقاضاي سوداگرانه نيز وارد بخش مسكن شد كه اين موضوع موجب رونق معاملات و افزايش قيمت مضاعفي براي مسكن شد. در اين دوره به نظر نمي‌رسد شاهد اتفاق ثانويه‌يي كه بلافاصله تقاضاي مسكن را تحريك كند، باشيم. بلكه برعكس بيشتر به نظر مي‌رسد فضاي سياسي و اقتصادي كشور در نيمه دوم سال متاثر از پيشرفت توافقات ژنو كه جاي اميدواري فراواني دارد به سمت رونق بازار كسب و كار و رشد اقتصادي برود كه در اين صورت شرايط براي معاملات سوداگرانه يا اقتصاد سايه تنگ مي‌شود كه اگر چنين فضايي در جامعه ايجاد شود بيشتر بايد پيش‌بيني ثبات قيمت در ماه‌هاي پاياني سال 1393 و در ادامه ايجاد رونق پايداربخش داشته باشيم. به طور كلي در صورتي كه سطح تورم در كشور كاهش يابد تمايل مردم به سرمايه‌گذاري در بخش مسكن براي ضربه‌گيري تورم و حفظ دارايي كاهش خواهد يافت. همچنين بايد توجه داشت كه ساختار جمعيتي كشور در حال تغيير است و تقاضاي واقعي مسكن در حال كاهش.
با در نظر گرفتن ميزان واحدهاي در حال ساخت و خالي، بزرگ‌ترين مشكل دارندگان مسكن و سازندگان، فروش خواهد بود. با توجه به كاهش قدرت خريد مردم به دليل شكل‌گيري حباب قيمتي مسكن در ايران، در صورت عدم تامين مالي گسترده خريد مسكن توسط نظام بانكي، در دهه آينده نبايد انتظار رشد قيمت مسكن به اندازه دهه گذشته را داشت. با در نظر گرفتن نكات فوق، جذابيت سرمايه‌گذاري در مسكن در ايران به طور كلي در حال كاهش است. توافق هسته‌يي مي‌تواند به آرامش جامعه و مردم، كاهش تورم، كنترل قيمت ارز و مواردي چون آن منتهي شود كه معني آن عدم تمايل براي خريد مسكن توسط مردم به عنوان ضربه‌گير تورم است. اين امر مي‌تواند رشد قيمت مسكن را محدود كند. تنها در صورت عدم توافق و جهش شديد قيمت ارز، بايد منتظر تحولات جدي و رشد قيمت مسكن بود.
