چرا موتور قيمت زمين «دور معكوس» گرفت؟ | اتاق خبر
کد خبر: 82462
تاریخ انتشار: 19 مهر 1393 - 11:10
   
دنیای اقتصاد - قيمت زمين‌هاي مسكوني در شهر تهران پس‌از يك‌سال صعود– رشد نزديك به سه رقمي- سرانجام در بهار امسال با شيب قابل‌ملاحظه‌اي كاهش پيدا كرد.
گزارش مركز آمار از اوضاع مسكن در بهار ۹۳، ضمن تاييد ثبات نسبي قيمت آپارتمان، از سقوط قيمت زمين خبر مي‌دهد.متوسط قيمت آپارتمان‌هاي تهران در بهار امسال با ۲/۰ درصد افزايش نسبت به بهار پارسال، عملا تغيير نكرد و در سطح متري ۹/۳ ميليون تومان ثابت ماند، اما قيمت زمين در پي رشد بالاي ۵۰ درصدي در سال ۹۲ – تغييرات سالانه- در بهار۹۳ از مدار صعود خارج شد و ۱۰ درصد افت كرد.بهار امسال حجم خريد مسكن ۵۲ درصد افزايش يافت كه علت آن هيجان تقاضا در ماه قبل از «هدفمندي» بود. سطح قيمت آپارتمان و اجاره‌بها در تهران كمتر از نرخ‌هاي نيمه‌رسمي قيمت زمين‌هاي مسكوني در شهر تهران پس‌از يك‌سال صعود– رشد نزديك به سه رقمي- سرانجام در بهار امسال با شيب قابل‌ملاحظه‌اي كاهش پيدا كرد. گزارش مركز آمار از اوضاع مسكن در بهار ۹۳، ضمن تاييد ثبات نسبي قيمت آپارتمان، از سقوط قيمت زمين خبر مي‌دهد. سال گذشته اگرچه «تغييرات فصلي» قيمت‌ها در دو بازار زمين و مسکن درست از تابستان، مسير نزولي پيدا كرد، اما «تغييرات سالانه» افزايشي بود. در سال۹۲ قيمت زمين تحت‌تاثير افت فصل به فصل در طول سال، در پايان اسفند، ۲۸درصد نسبت به ابتداي فروردين كاهش يافت؛ اما متوسط قيمت در يك‌سال۹۲ نسبت به يك‌سال۹۱ معادل ۵۰درصد رشد كرد. هم‌اكنون تحت‌تاثير دو عامل، تغييرات سالانه قيمت زمين نيز به روند كاهشي دچار شده است. طبق گزارش جديد مركز آمار، ميانگين قيمت زمين‌هاي مسكوني تهران در بهار۹۳ به مترمربعي ۴ ميليون و ۴۰۰ هزار تومان رسيد كه در مقايسه با بهار۹۲ – تغييرات سالانه- ۱۰درصد كاهش يافته است. اين در حالي است كه بهار۹۲ -با ادامه التهاب قيمتي سال۹۱ در بازار مسكن- بازار زمين با تورم ۹۰درصدي نسبت به بهار۹۱ روبه‌رو شد و قيمت زمين سال گذشته همين موقع تا متري ۵ ميليون تومان افزايش يافت؛ اما در حال‌حاضر نرخ رشد سالانه قيمت زمين– ميزان افزايش قيمت در بهار نسبت به بهار سال قبل- از مثبت ۹۰درصد سال۹۲ به منفي ۱۰درصد سال۹۳ تنزل پيدا كرده است. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: هم‌اكنون اوضاع نسبي در بازار زمين بهتر از بازار مسكن است. در بازار مسكن اگرچه روند تغييرات فصلي و ماهانه قيمت واحدهاي مسكوني طي ۶ ماه گذشته همواره رشد زيرصفر داشته است؛ اما قيمت‌ها در مقايسه با ماه‌هاي مشابه سال۹۲ همچنان بين ۲/۰ تا حداكثر ۴درصد شيب افزايشي دارد. به‌‌عنوان نمونه، متوسط قيمت مسكن طبق گزارش سامانه رهگيري در شهريور امسال با ۶/۰درصد كاهش نسبت به مرداد به متري ۴ميليون و ۱۷۰ هزار تومان رسيد كه در مقايسه با شهريور سال۹۲ معادل ۲درصد افزايش داشته است. اين در حالي است كه در بازار زمين علاوه بر كاهش ماهانه و فصلي قيمت‌ها، رشد سالانه نيز در سطح زيرصفر در نوسان است. بررسي‌ها درباره علت قرار گرفتن بازار زمين و آپارتمان‌هاي كلنگي قابل تخريب شهر تهران، در وضعيت «سقوط» حاكي است: آنچه باعث افت ۱۰درصدي قيمت زمين در بهار امسال شده، دو عامل «شهرسازي» و «ساختماني» است كه عامل دوم در نتيجه عامل اول به‌وجود آمده است. در نظام «شهرسازي» تهران تقريبا از اواخر سال گذشته، بازار فروش تراكم و تغييركاربري با دستور شوراي عالي شهرسازي محدود شد. اين بازار كه توسط كميسيون ماده پنج شهر تهران اداره مي‌شود، تا پيش از اين، به بسازوبفروش‌ها اجازه مي‌داد ارزش زمين‌هاي خود را با دريافت تراكم بيشتر و كاربري بهتر، ارتقا دهند. اما در حال‌حاضر با توقف روند تغيير مقررات موردي در حوزه «شهرسازي»، انگيزه بسازوبفروش‌ها كم شده و ساختمان‌سازي كاهش پيدا كرده است. طبق گزارش معاونت امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازي، در سه ماه اول امسال، با كاهش شديد در حجم صدور پروانه ساختماني در شهر تهران، تعداد واحدهاي مسكوني جديد ۴۲درصد كاهش پيدا كرد. افت ساخت‌وساز در بهار۹۳ به عنوان عامل «ساختماني» اثرگذار بر قيمت زمين كه در نتيجه اصلاحات در عامل اول يعني «شهرسازي» اتفاق افتاده است هم‌اكنون باعث كاهش تقاضا براي تخريب آپارتمان‌ها و همچنين خريد زمين شده است و تاثير خود را به شكل انجماد قيمت زمين در تهران بروز داده است. قيمت مسكن بدون تغيير بخش ديگري از گزارش جديد مركز آمار به قيمت مسكن اختصاص دارد و نشان مي‌دهد: متوسط قيمت آپارتمان در بهار امسال با ۲/۰درصد افزايش نسبت به بهار۹۲ به متري ۳ ميليون و۹۰۰ هزار تومان رسيد. اين ثبات نسبي در قيمت مسكن بعد از تخليه حباب در ۹ ماه آخر سال۹۲، به‌وجود آمده است. با اين حال، مقايسه گزارش رسمي مركز آمار با گزارش‌هاي نيمه‌رسمي سامانه رهگيري معاملات مسكن كه طي ماه‌هاي اخير توسط «دنياي‌اقتصاد» منتشر شد، نشان مي‌دهد: سطح قيمت مسكن در آمار رسمي پايين‌تر از نرخ‌هاي نيمه‌رسمي است. پيش‌تر «دنياي‌اقتصاد» به نقل از سامانه رهگيري، متوسط قيمت مسكن در بهار امسال در تهران را مترمربعي ۴ ميليون و ۱۲۰ هزار تومان اعلام كرده بود اما هم‌اكنون با استناد به اطلاعات مركز آمار، مشخص شده ميانگين بهاري متري ۹/۳ ميليون تومان بوده است. هر چند مركز آمار براي اعلام قيمت مسكن از داده‌هاي سامانه رهگيري استفاده مي‌كند، اما نحوه محاسبه ميانگين قيمت در اين دو گزارش، متفاوت است. در سامانه رهگيري، قيمت‌هايي وجود دارد كه حجم معاملات صورت گرفته با آن خيلي كم است. اين قيمت‌ها سطح خيلي پايين يا خيلي بالا دارند، اما چون وزن معاملات آنها كم است در محاسبه رسمي گنجانده نمي‌شوند. ميانگين اجاره‌بها گزارش مركز آمار از بازار اجاره نيز حاكي است: در بهار امسال متوسط اجاره‌بهاي هر مترمربع واحد مسكوني در تهران به ۱۷ هزار تومان رسيد كه ۵درصد نسبت به بهار سال قبل افزايش پيدا كرده است. پيش‌تر سامانه رهگيري متوسط اجار‌ه‌بهاي بهاري را متري ۲۰هزار تومان اعلام كرده بود. دليل رشد معاملات حجم خريد و فروش آپارتمان در تهران در بهار امسال ۵۲درصد افزايش پيدا كرده است، اما در بازار زمين، معاملات با كاهش ۸درصدي نسبت به بهار۹۲ روبه‌رو شده و در بازار اجاره نيز نقل و انتقالات حداكثر ۳۲درصد افزايش پيدا كرده است. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: رشد معاملات خريد در بهار امسال آن هم در شرايط ركودي بازار، منشا رواني داشته است. در ارديبهشت نگراني‌ها از نحوه اجراي فاز دوم هدفمندي باعث هيجان تقاضاي مسكن و در نتيجه هجوم خريداران به بازار شد در حالي كه در ماه‌هاي بعد، ميل به خريد كماكان كاهشي بود. اين هيجان هم‌اكنون رشد بهاري معاملات را رقم زده است. سقف برابر زمين و مسكن در بهار امسال گران‌ترين آپارتمان فروخته شده در تهران به اندازه گران‌ترين زمين معامله شده، قيمت داشته است. مركز آمار حداكثر قيمت هر متر مربع زمين و مسكن در تهران را به ترتيب ۲۱ ميليون و ۵۵۵هزار تومان و ۲۱ ميليون و ۴۶۸ هزار تومان اعلام كرده است. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، قيمت زمين در تهران در فاصله سال‌هاي ۸۸ تا ۹۳ تقريبا ۴ برابر شده است و از متري حدود يك ميليون و ۲۰۰ هزار به ۵ ميليون و ۱۰۰ هزار تومان افزايش يافته است. در حالي كه قيمت مسكن در اين فاصله تنها ۵/۲ برابر شده و از متري ۶/۱ ميليون به ۴ ميليون تومان رسيده است. اصلاح قيمت زمين توسط مركز آمار مركز آمار اواخر سال گذشته، متوسط قيمت زمين در بهار۹۲ را متري ۵ ميليون و ۸۰۰ هزار تومان اعلام كرده بود. سال گذشته مركز آمار، متوسط قيمت‌‌ها را به‌صورت «متوسط حسابي» محاسبه مي‌كرد، اما هم‌كنون مركز آمار با تغيير نحوه محاسبه و استفاده از روش محاسبه «متوسط وزني»، قيمت زمين در بهار۹۲ را متري ۴ ميليون و ۹۰۰ هزار تومان اعلام كرده است. در متوسط وزني قيمت، سهم معاملات هر منطقه تهران در محاسبه قيمت كل شهر لحاظ مي‌شود به اين معني كه قيمت منطقه‌اي كه بيشترين معامله طي يك دوره زماني در آن انجام شده است، بيشترين سهم را در تعيين ميانگين قيمت دارد.
کلید واژه ها :
مطالب مرتبط
نظرات
ADS
ADS
پربازدید