اتاق خبر: نگاهي به تحولات بازار مسكن پايتخت و ساير شهرهاي كشور در سال‌هاي گذشته نشان مي‌دهد كه بازار تهران درقيمت، حجم معاملات و اجاره‌بهاي مسكن پيشتاز بوده است. به عبارت ديگر براساس آمارمنتشر شده ازسوي مركز آمار ايران، شهر تهران از نظر متوسط بهاي يك مترمربع آپارتمان از سال 1384 تا 1394 گران‌قيمت‌ترين و شهر بيرجند ارزان‌‌ترين مركز استان بوده است.
ضمن اينكه براساس پژوهش صورت گرفته ازسوي موسسه عالي آموزش و پژوهش مديريت و برنامه‌ريزي، تكانه‌هاي قيمتي وارد شده بر بازار مسكن، ابتدا بر تهران و سپس بر شهرهاي اطراف از جمله البرز، اراك، قم، سمنان و... وارد مي‌شود.
علاوه بر پيشرو بودن تهران در قيمت مسكن، حجم معاملات هم در تهران حدود 20 تا 25درصد از معاملات كل كشور را در بر مي‌گيرد، يعني تهران به عنوان يكي از 33 استان كشور، بالاترين سهم را درميزان قراردادهاي مسكن به خود اختصاص داده است. در زمينه اجاره‌بها نيز نرخ كرايه در تهران نسبت به ساير شهرها بالاتر است، اين موضوع را داده‌هاي مركز آمار از سال 84 تا نيمه اول سال 94 نشان مي‌دهد، در واقع براساس اين آمار شهرهاي استان تهران در زمينه اجاره‌بها گرانترين شهرها هستند.
حال باتوجه به اهميت بازارمسكن تهران و اثرگذاري اين بازار بر بازار مسكن ساير شهرها، روزنامه تعادل در اين پرونده از ميان سه متغير قيمت، حجم و نرخ اجاره در بازار مسكن، فاكتور حجم معاملات را مورد توجه قرار داده است و به تفاوت ميان تعداد قراردادهاي مسكن ميان تهران و شهرستان‌ها پرداخته و به اين بهانه گفت‌وگويي را با فردين يزداني، مديرعلمي طرح جامع مسكن و فرهاد بيضايي، رييس گروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت ترتيب داده است.
بازار مسكن تهران تحريك شده است
مديرعلمي طرح جامع مسكن درباره بالابودن حجم معاملات مسكن درتهران نسبت به شهرستان‌ها مي‌گويد: بازارمسكن تهران بازاري پيشتاز است و دراغلب موارد ركود و رونق مسكن از پايتخت آغاز مي‌شود و به ساير شهرهاي بزرگ، متوسط و كوچك سراي مي‌كند.
فردين يزداني، ادامه مي‌دهد: افزايش 16.2درصدي حجم معاملات مسكن درتهران نسبت به كل كشور نشان مي‌دهد كه بازار مسكن در تهران تحريك شده و وارد فاز پيش رونق شده است و مي‌توان انتظارداشت طي ماه‌هاي آتي در شهرستان‌ها نيز تحركاتي دراين حوزه ايجاد شود.
وي اظهار مي‌كند: علت پيشتاز بودن بازار مسكن تهران نسبت به ساير شهرستان‌ها دلايل مختلفي دارد كه بالابودن سطح درآمدي تهراني‌ها درمقايسه با شهرستاني‌ها مي‌تواند يكي از اين علت‌ها باشد، در واقع بهره‌مندي تهراني‌ها از درآمد بالاتر از ساير شهرهاست.
اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن درباره بازارمسكن تهران مي‌افزايد: اين بازار نسبت به ساير بازارها تجاري‌تر است و متغيرهاي پولي، مالي و بانكي بيشتر و سريعتر از بازارساير شهرستان‌ها بر بازار مسكن پايتخت تاثيرگذاراست.
ساختار ويژه بازار پايتخت
يزداني اظهار مي‌كند: يكي ديگر از دلايل بالابودن تعداد قراردادهاي خريد و فروش مسكن در تهران نسبت به ساير شهرها مربوط به ساختار ويژه بازار پايتخت است.
مديرعلمي طرح جامع مسكن اضافه مي‌كند: براساس آمار منتشرشده ازسوي بانك مركزي و مركز آمار ايران؛ 20 تا 25درصد از حجم معاملات و 30 تا 40درصد از نقل و انتقالات بازار مسكن و مستغلات مربوط به استان تهران است و درنتيجه تحولات بازار مسكن كل كشور از تهران آغاز مي‌شود.
به گفته وي، درصورتي كه افزايش حجم معاملات مسكن در تهران تداوم يابد، مي‌توان اميدوار بود كه تا سال آينده در شهرهاي بزرگ كشور شاهد رونق بازار مسكن باشيم.
57 درصد تسهيلات بانكي در تهران
فرهاد بيضايي، رييس گروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت هم با اشاره به تفاوت حجم معاملات خريد و فروش مسكن ميان تهران و شهرستان‌ها درتيرماه سال جاري به «تعادل» مي‌گويد: كاهش در حجم معاملات كل كشور و افزايش تعداد قراردادها در تهران مي‌تواند دلايل متعددي داشته باشد، اما يكي از دلايل مهم اين تفاوت را مي‌توان در سطح توان اقتصادي متقاضيان خريد مسكن در شهرستان‌ها و تهران جست‌وجو كرد، برهمين اساس بالابودن قدرت خريد تهراني‌ها باعث ايجاد نابرابري اقتصادي مي‌شود كه در بخش‌هاي مختلف ازجمله مسكن مي‌تواند آشكار شود.
به گفته بيضايي، گواه اين مدعا آمار منتشرشده بانك مركزي در فروردين سال 95 است كه نشان مي‌دهد، 57درصد از تسهيلات و مانده تسهيلات شبكه بانكي فقط در تهران توزيع و پخش شده است، نكته دوم مربوط به سياست‌هاي اعمال شده براي دريافت و بازپرداخت تسهيلات مسكن است كه موجب مي‌شود فقط ساكنان تهران، توان بازپرداخت اقساط را داشته باشند.
اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن اظهار مي‌كند: در زمان تصويب و اجراي تسهيلات جديد مسكن، يكي از هشدارها و نگراني‌هاي كارشناسان اقتصادي اين بوده است كه رقم بازپرداختي اقساط اين تسهيلات بالاست و حقوق بگيران شهرستاني قادر به پرداخت چنين مبالغي به صورت ماهانه نيستند.
بيضايي بيان مي‌كند: مسوولان اقتصادي درپاسخ به اين هشدار و نگراني درباره شرايط بازپرداخت اين تسهيلات (مبلغ يك ميليون و 200هزار تومان در ماه) اينگونه جواب مي‌دهند كه اين مبلغ درحال حاضر ميزان اجاره‌بهاي يك واحد مسكوني است و مستاجران چنين هزينه‌هايي را هرماه بايد به موجر پرداخت كنند اين درحالي است كه رقم اعلام شده مربوط به رهن و اجاره يك واحد مسكوني در تهران است و در شهرستان‌ها به ندرت چنين مبالغي به صورت ماهانه از مستاجر دريافت مي‌شود.
وي معتقد است، باتوجه به حجم سپرده‌گذاري تسهيلات مسكن، شهرهاي متوسط و كوچك توان پس انداز مناسب براي سپرده‌گذاري ندارند و توزيع مناسبي باتوجه به ساختار تسهيلات به وجود نخواهد آمد، البته در تمامي بخش‌هاي اقتصادي اين نابرابري وجود دارد و مختص بخش مسكن نيست.
رييس گروه سياست‌گذاري مسكن دانشگاه علم و صنعت اضافه مي‌كند: درنظام بانكي تمركزگرايي شديدي در تهران داريم و شرايط تسهيلات جديد نيز متناسب با شرايط اقتصادي تهراني‌هاست و با درآمد شهرستاني‌ها و قدرت پس انداز آنها سازگار نيست.
بيضايي ادامه مي‌دهد: آمار تسهيلات مسكن نشان مي‌دهد كه شهرهاي متوسط كمترين ميزان سپرده‌گذاري در حوزه مسكن را داشته‌اند و تناسب تسهيلات با توان اقتصادي تهران است.
منبع: تعادل
95103
