به گزارش اتاق خبر، بخش مسکن به‌ويژه در حوزه اجاره، رشد بسيار چشمگيري داشته است که باعث شده امروز بيش از 50 درصد هزينه‌هاي درآمدي سبد خانوار را به خود اختصاص دهد، اين روند در صورت ادامه باعث خواهد شد تا افراد بسياري بي‌سرپناه بمانند و راهي حواشي شهرها شوند، هرچند که دولت و مجلس بارها از کنترل قيمت در اين بازار با روش‌هاي نخ‌نما صحبت کرده‌اند، کارشناسان بازار مسکن تنها راه مديريت بهينه را افزايش عرضه مسکن به‌ويژه براي بازار اجاره مي‌دانند. در همين زمينه، «آرمان‌ملي» گفت‌وگويي با مهدي سلطان‌محمدي، کارشناس بازار مسکن، داشته که در ادامه مي‌خوانيد.

آيا اجراي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي توانسته خانه‌اي را روانه بازار کند؟

به‌نظرم خيلي زود است که درباره اين موضوع قضاوت کرد، براساس چه فاکتوري گفته شده که چه تعداد خانه به بازار اجاره اضافه شده است؟ به‌ويژه اينکه حداقل تاکنون من آماري که نشان‌دهنده افزايش عرضه واحدهاي اجاره‌اي باشد، نديدم. ولي به‌طور طبيعي اگر قيمت مسکن در طول روزها و هفته‌هاي آتي آرامش پيدا کند که انتظار مي‌رود شيب تورمي کاسته شود، طبعا ممکن است در عرضه بيشتر واحدها تاثير بگذارد ولي چون تا اين لحظه آماري رسمي‌اي در اينباره ارائه نشده است نمي‌توان تاثير خاص اين ماليات را در اين حوزه ارزيابي کرد که چه تعداد خانه خالي بر اين اساس شناسايي شده که قبلا وارد بازار نشده‌ بودند و حالا بر اثر وضع اين ماليات وارد بازار شده‌اند و ما نياز به داده‌هاي بيشتري داريم، از طرفي مرجعي هم تاکنون چنين چيزي را هم اعلام نکرده و بيشتر گمانه‌زني‌هاي شخصي هستند.

مجموع طرح‌ها و سياست‌هايي که دولت و مجلس براي بهبود وضعيت بازار مسکن پيشنهاد داده‌اند، چقدر در خانه‌دار شدن مردم موثر بوده‌اند؟

همه اين موضوعات را بايد به صورت تک به تک مورد بررسي قرار داد، طبعا يک قانون واحدي وجود ندارد که بتوان با يک فرمولي مساله مسکن را حل کرد. هر کدام از اينها ممکن است تاثيرات محدودي در يک حوزه مشخصي داشته باشند که مي‌توان اين تاثيرات را ارزيابي کرد که مثبت هستند يا منفي؛ ولي اينکه به طور کلي بگوييم اين سياست‌ها و تصميم‌ها چه اثري در بازار گذاشته است، امکان‌ناپذير است.

چه سياست‌هايي را براي کاهش قيمت مسکن در کشور موثر مي‌دانيد؟

مهمترين اتفاق کنترل تورم است که به‌نظر کار دشواري مي‌آيد، ولي واقعيت اين است که اکثر کشورهاي دنيا و حتي کشورهايي که در همسايگي ما قرار گرفته يا خيلي عقب‌مانده‌تر از ما در اقتصاد هستند موفق شدند که اين کار را انجام دهند و الان کنترل بيشتري روي تورم خودشان دارند. متوسط تورم در دنيا چيزي حدود چهار درصد است و عمده کشورها تورم زير 10 درصد دارند و کشورهاي محدودي هستند در جهان که تورم بالاي 20 درصد دارند که از تعداد انگشتان دست کمترند و متاسفانه يکي از اينها هم کشور ما است که چيزي حدود 50 سال است با تورم در اين محدوده حرکت مي‌کنيم. اگر دولت انضباط مالي بهتري پيدا کند و سياست‌هاي مالي و پولي درستي را به اجرا بگذارد مي‌توانيم در يک دوره نه چندان طولاني و در دوره سه ساله بر کنترل تورم فائق آييم و اگر تورم کنترل شود طبيعتا رشد قيمت‌ها متوقف مي‌شود چراکه عمده افزايش قيمت‌ها چه در بازار مسکن و چه در ساير بازارها مانند خودرو، خوراکي و غيره ناشي از تورم است، البته نمي‌خواهم بگويم که همه افزايش قيمت مسکن متاثر از تورم بوده است، مسکن نوسانات خاص خودش را داشته و در دوره‌هايي از تورم رشد بيشتري پيدا مي‌کند مانند سال گذشته. در دوره‌هايي هم انتظار داريم که رشد کمتري پيدا کند، مثلا در طول دو سال آينده انتظار ما اين است که رشد قيمت مسکن کمتر از تورم باشد ولي به هر حال مستقل از آن اگر بتوانيم تورم را کنترل کنيم بخش عمده‌اي از افزايش قيمت مسکن مهار شده است. علاوه بر اين برمي‌گردد به سياست‌گذاري در حوزه مسکن که بحث‌هاي مستقل خودش را نياز دارد.

حمايت‌هاي دستوري يا تعيين سقف براي اجاره يا فروش کمکي به متعادل‌شدن بازار مسکن خواهد کرد يا خير؟

خير؛ متاسفانه اينها روش‌هايي است که در بسياري از کشورهاي دنيا مورد آزمون قرار گرفته و در هيچ کجا هم به جواب نرسيده است. کنترل‌هاي قيمتي چه در اجاره و چه در فروش موثر نيست، شايد بتوان در شرايط قرارداد بهبودي ايجاد کرد، ولي گذاشتن سقف قيمتي براي اجاره اثرات منفي دارد، اولا ميزان عرضه را کاهش خواهد داد و در نهايت در يک دوره ميان‌مدت يا بلندمدت وضعيت اجاره بدتر خواهد شد. دوم اينکه باعث خواهد شد تا به طور بهينه واحدهاي اجاره‌اي توزيع نشود،‌ يعني کسي که در يک واحد با قيمت پايين‌تر مي‌نشيند مي‌تواند هميشه آنجا بماند ولو اينکه نياز نداشته يا به يک منطقه ديگري جابه‌جا شده يا نياز آن کاهش پيدا کرده باشد، در هر حالت اينکه بداند قانون از او حمايت مي‌کند براي هميشه آن را نگه خواهد داشت و اين اتفاق جلوي توزيع بهينه واحدها را مي‌گيرد، سوم اينکه باعث کاهش کيفيت واحدهاي اجاره‌اي مي‌شود، چراکه نه مالک سرمايه‌گذاري مي‌کند و نه مستاجر انگيزه دارد که کيفيت را بالا نگه دارد و به مرور به فرسايش مي‌روند، چهارم اينکه در درازمدت سرمايه‌گذاري واحد‌هاي اجاره‌اي به طور کامل از بين خواهد برد، الان بخش عمده‌اي از واحدهاي اجاره‌اي توسط خانوارهايي تامين مي‌شود که توانسته‌اند پس‌انداز خود را به چند واحد خانه تبديل کنند و اجاره دهند، اگر به اين نتيجه برسند که اين کار اقتصادي نيست ديگر در اين حوزه سرمايه‌گذاري نخواهند کرد و ترجيح مي‌دهند واحد خودشان را داشته باشند و در حوزه‌هاي ديگري سرمايه‌گذاري کنند که نهايتا در درازمدت ميزان واحدهاي اجاره‌اي را کاهش خواهد داد. پنجم اينکه تشکيل نهادها و شرکت‌ها و موسساتي که در مقياس کلان بتوانند براي اجاره سرمايه‌گذاري و واحد اجاره‌اي عرضه کنند آنچنان که در خيلي از کشورهاي توسعه‌يافته انجام مي‌شود و متاسفانه ما در ايران نداريم؛ هيج شرکتي براي چنين حوزه‌اي که هيچ اطميناني به بازگشت سرمايه ندارد سرمايه‌گذاري نخواهد کرد؛ در نهايت هم به لحاظ کمي، ميزان عرضه را کاهش مي‌دهند و هم به لحاظ کيفي، کيفيت واحد مسکوني کاهش پيدا مي‌کند و نتيجه‌اي از آن در درازمدت عايد نخواهد شد.